昨天晚上，濱江嘉品公寓、君品名邸登記結(jié)果公布，嘉品5120組，君品3311組，再加上市北綠城·桂語(yǔ)聽(tīng)瀾軒2536組，一共10967組客戶(hù)。 項(xiàng)目名稱(chēng)房源套數(shù)報(bào)名人數(shù)中簽率
濱江嘉品公寓27651205.39%
濱江君品名邸412331112.44%
綠城桂語(yǔ)聽(tīng)瀾軒328253612.93%
總計(jì)1016109679.26%
△制圖：葉帥起高樓 而三盤(pán)加起來(lái)，一共才1016套房源，算下來(lái)這波奧體、市北集體開(kāi)盤(pán)的中簽率約9.26%。那剩下還有近一萬(wàn)張房票，該何去何從？
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△位置示意圖，價(jià)格為高層均價(jià) 梳理了錢(qián)塘江南岸三條城市主干道之后，我們發(fā)現(xiàn)了3個(gè)價(jià)值規(guī)律點(diǎn)： 第一，風(fēng)情大道作為濱江、蕭山行政區(qū)域的分界線(xiàn)，東西橫向價(jià)差明顯，例如市北興耀·星漫里3.75萬(wàn)/㎡和濱江御濱府4.92萬(wàn)/㎡。 第二，市心路北端為奧體板塊，南端為南部新城板塊，南北縱向價(jià)差分明，例如濱江君品新房限價(jià)4.7萬(wàn)/㎡和南部新城九章賦高層均價(jià)約2.8萬(wàn)/㎡，二者價(jià)差1.9萬(wàn)/㎡！ 第三，通惠路上各板塊之間的新房?jī)r(jià)格沒(méi)有拉開(kāi)差距，寧圍—市北東—區(qū)政府—老城廂，這條縱軸上新房高層均價(jià)在維持在3-3.4萬(wàn)左右，只有南部新城在2.56萬(wàn)/㎡。
2 房?jī)r(jià)變化最陡的地方，有價(jià)差的機(jī)會(huì)。同樣，在房?jī)r(jià)最平的地方，同樣有著價(jià)差的機(jī)會(huì)。就像同一條通惠路，離杭州市中心的距離是不一樣的，但價(jià)格卻是仿的。
這又是為什么呢？
恰好有5個(gè)新盤(pán)項(xiàng)目，代表了通惠路由北往南串聯(lián)起的5個(gè)板塊:寧圍、市北東、區(qū)府、老城廂、南部新城。 區(qū)塊寧圍市北東區(qū)府老城廂南部新城
項(xiàng)目名稱(chēng)順發(fā)·美城美頌新希望華發(fā)·錦粼云薈龍湖融信·天瑯中天·云望融望之城
高層均價(jià)33500元/㎡32500元/㎡30000元/㎡34000元/㎡25600元/㎡
△制圖：葉帥起高樓
每一個(gè)板塊，都自帶支撐房?jī)r(jià)的「閃光點(diǎn)」。 寧圍板塊，憑借機(jī)場(chǎng)快速路、錢(qián)江三橋、慶春隧道、地鐵2號(hào)線(xiàn)等多樣化的通勤手段，與濱江、錢(qián)江新城、奧體之間保持了良好通達(dá)性，也因此支撐起了33500元/㎡的板塊限價(jià)。另一方面，相對(duì)于47000元/㎡的奧體、37500元/㎡的市北，在濱江、錢(qián)江新城上班的剛需們對(duì)寧圍的接受程度會(huì)更高。 市北東板塊的底氣，自然是濱江的剛需、剛改給的。在市北西新房庫(kù)存將要「見(jiàn)底」的情況下，這波購(gòu)買(mǎi)力自然延伸到了市北東板塊，而且市北東靠近通惠路一側(cè)的房?jī)r(jià)與市北西存在著5000元/㎡價(jià)差。 區(qū)府板塊中，唯一在售的新房項(xiàng)目龍湖融信·天瑯，位于通惠路與金城路交匯處，同時(shí)屬于南站新城板塊，高層均價(jià)30000萬(wàn)/㎡，主要優(yōu)勢(shì)在于距離北面5號(hào)線(xiàn)通惠中路站約300米直線(xiàn)距離，往西2站是人民廣場(chǎng)換乘站，往東1站可達(dá)火車(chē)南站，交通方便。 老城廂板塊，屬于蕭山老城區(qū)，生活教育配套、居住氛圍已經(jīng)十分成熟，再加上多年來(lái)鮮有新房入市，高層價(jià)格能定到34000元/㎡。雖然城市界面已經(jīng)定形，想像空間不多，但好在同邊配套成熟，學(xué)區(qū)也不錯(cuò)。
△截圖自透明售房網(wǎng) 南部新城板塊，新房?jī)r(jià)格最低，靠近通惠路附近的融望之城，總價(jià)門(mén)檻大概250萬(wàn)，但勝在銀泰城（預(yù)計(jì)2022年建成）的加持，吸引了周邊得地緣性客戶(hù)，另外通城高架（機(jī)場(chǎng)路—南環(huán)路）未來(lái)將在南環(huán)路設(shè)置匝道，可以承接部分杭州外溢。
3 如果將中簽率的高低作為反映板塊熱度的指標(biāo)，我們能大致得出通惠路沿線(xiàn)板塊的熱度順序：區(qū)府＞寧圍＞南部新城＞市北東＞老城廂。（以各區(qū)塊近通惠路項(xiàng)目的上一次中簽率為依據(jù)，中簽率越低，熱度越高。） 區(qū)府板塊唯一的在售新房項(xiàng)目——龍湖融信·天瑯府，首開(kāi)時(shí)共157套房源，引來(lái)1458人報(bào)名，中簽率10.77%；9月22日加推房源登記結(jié)果出爐，138套房源，819人報(bào)名，中簽率提升至16.85%。
△龍湖融信·天瑯府搖號(hào)情況，截圖自房小團(tuán) 寧圍，上一個(gè)新房項(xiàng)目，可以追溯到2018年的濱江碧桂園·翡翠江南。項(xiàng)目2018年9月首開(kāi)，高層單價(jià)34284元/㎡，中簽率76%；2019年4月，項(xiàng)目最后一次加推小高層，均價(jià)35423元/㎡，中簽率24%。
△濱江碧桂園·翡翠江南中簽趨勢(shì)，截圖自房小團(tuán) 南部新城的融望之城，共3次搖號(hào)歷史，依次為28%、18%、32%，在低總價(jià)的門(mén)檻和銀泰城的加持下，受到剛需的青睞。項(xiàng)目西區(qū)1幢已于9月20日取證，目前正在登記。
△融望之城中簽趨勢(shì)，截圖自房小團(tuán) 市北東的樓盤(pán)搖號(hào)中簽情況分化明顯，靠近市心路一側(cè)的樓盤(pán)中簽率，小于靠近通惠路一側(cè)。
△新希望華發(fā)·錦粼云薈首開(kāi)情況，截圖自房小團(tuán) 保利潮起云上府，位于市心路一側(cè)，前兩期綜中簽率分別為19.97%和29.83%；稍微往東一點(diǎn)的融信·展望，首開(kāi)中簽率19.04%，9月22日公布登記結(jié)果，231套房源，共470人報(bào)名，綜合中簽率49.15%。而通惠路旁的新希望華發(fā)·錦粼云薈上個(gè)月首開(kāi)，342套房源，共341人報(bào)名搖號(hào)，差一人導(dǎo)致流搖。
△ 中天·云望中簽趨勢(shì)，截圖自房小團(tuán)搖號(hào)助手 老城廂板塊斷供多年，目前唯一在售新房項(xiàng)目中天·云望，共4次搖號(hào)歷史，流搖3次，僅6月加推需要搖號(hào)，中簽率46%。
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作為杭州市中心客戶(hù)外溢到蕭山的主陣地，大奧體吸納了濱江區(qū)和錢(qián)江新城的都市白領(lǐng)。
濱江區(qū)通過(guò)機(jī)場(chǎng)高速、建設(shè)四路、建設(shè)一路和金城路從西向東外溢，錢(qián)江新城通過(guò)三橋、博奧路隧道、慶春路隧道、新二橋高架、通城快速路從北向南外溢。可以看到，客戶(hù)是從西北而來(lái)，這基本是決定了南岸蕭山區(qū)域的房?jī)r(jià)分布。
那么問(wèn)題來(lái)了？當(dāng)奧體和市北西接近清盤(pán)，這多出來(lái)的1萬(wàn)張房票流向哪里呢？即使亞運(yùn)村能夠去化4000多套，也有5000多張房票。
而更重要的是，當(dāng)客戶(hù)向亞運(yùn)村傾斜的時(shí)候，也為寧圍板塊增加了籌碼。今天如此扁平的通惠路很可能成為第二條市心路。
而如果按照市心路南北的價(jià)格邏輯推演，像市心路北端奧體4.7萬(wàn)/㎡的價(jià)格，是南端九章賦2.8萬(wàn)/㎡的1.68倍（其實(shí)二手房的倍數(shù)更大）。
那么，如果通惠路北端的寧圍也是融望之城2.56萬(wàn)/㎡的1.68倍的話(huà)，寧圍的房?jī)r(jià)可以達(dá)到4.3萬(wàn)/㎡，與今天的新房限價(jià)有1萬(wàn)元的價(jià)差。
而與地鐵的距離，寧圍單元的幾個(gè)項(xiàng)目，也比融望之城離地鐵口的距離更近一些。
上周，順發(fā)美城美頌已經(jīng)發(fā)布案名，而三盛汝悅美境也開(kāi)放了示范區(qū)，空檔兩年的寧圍能不能成為南岸下一片熱土，馬上就將接受市場(chǎng)的考驗(yàn)。
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責(zé)任編輯 | 牟衛(wèi)華 總編輯 | 葉建英 監(jiān)制 | 葉小伊
