近期，市場上蜂擁了一批89㎡的戶型，主要集中在余杭、富陽、蕭山、臨安、錢塘新區(qū)。至于說是重出江湖，原因在于89㎡曾有過一段曲折輝煌的歷史。2006年,為調(diào)控樓市過快上漲,建設(shè)部等九部委聯(lián)合制定了《關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》。其中規(guī)定新建商品住房套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重,必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，即「7090政策」。再加上90方以下的契稅優(yōu)惠，89方戶型應運而生。當然，那時候一些大戶型為了能領(lǐng)出預售證，直接分成90方以下的兩本房產(chǎn)證。為了在同質(zhì)化的產(chǎn)品中脫穎而出，也為了更實用，開發(fā)商開始想方設(shè)法拓展面積，也就是我們說的89方神戶型。2018年測繪新政出臺后，就很難再做89方戶型，市面上的89方大家都說是賣一套少一套。然而，今天，89方的三房戶型為什么又回來了呢？主要的原因，當然是因為雙限以后，開發(fā)商放棄了高低配，規(guī)劃了大量54米以下的高層，因為可以少一個消防樓梯等，得房率有所提高。但是，也并不是每一塊宅地，每一家開發(fā)商都能重新做出優(yōu)質(zhì)的89方戶型來。
從格局上看，現(xiàn)在市面上比較主流的的89㎡三房兩廳兩衛(wèi)，大致有兩種類型。第一種，也是現(xiàn)在最常見的89㎡小三房。主要特點是，動靜分區(qū)，注重公共空間與臥室空間的分隔。以上面這個的89㎡戶型為例，3個臥室+1個衛(wèi)生間均位于戶型圖中左側(cè)的靜區(qū)，減少動區(qū)的影響；縱向排布的廚房、餐廳、客廳、陽臺位于右側(cè)的動區(qū)，公共空間適合社交活動。雖然動靜分離的設(shè)計舒適性較好，但也存在不足，連接動區(qū)和靜區(qū)的走道空間略長，相對浪費面積。而第三個北向房間，往往比較小，有的甚至開間不到2.4米，只能做小書房。另一種正好相反，基本上把走道都利用到了，擴大了公共區(qū)域的空間，實用性較高。可以看到，這類戶型從中間入戶，臥室、衛(wèi)生間、廚房位于房子的兩翼，中間留出大面積的公共區(qū)域。但也有一個問題，這種戶型次衛(wèi)的安放位置比較尷尬，要么和廚房相對，要么和餐廳相對，感官體驗不佳。像上圖這個戶型，只能把廚房的開向往餐廳方向開來化解尷尬。一衛(wèi)還是兩衛(wèi)，這個問題太關(guān)鍵了。想象一下，和父母一起居住或是有兩個孩子的剛需家庭，一個衛(wèi)生間簡直就是「噩夢」，可能早上廁所排隊，晚上洗澡還得排隊。89方做兩衛(wèi)，雖然可以滿足日常生活的便利，但第三房的空間往往被擠壓，一般只能用作書房。要是做一衛(wèi)呢，廚房和第三房的尺度得到拓展，而衛(wèi)生間就只有一個，比較適合年輕夫妻這類群體。魚與熊掌不可兼得，一衛(wèi)和兩衛(wèi)的設(shè)置取決于開發(fā)商對地段、客群、購買力、居住習慣等因素的考慮。同樣，在陽臺設(shè)置上，不同的89方戶型也有差異。過去多開間的陽臺，一直是作為開發(fā)商對戶型宣傳上的亮點，景觀陽臺、跑道陽臺甚至IMAX陽臺，但對于89方剛需來說，單陽臺才是性價比最高的。原因是，2018年的測繪新政《建筑工程建筑面積計算和竣工綜合測量技術(shù)規(guī)范》規(guī)定，住宅套內(nèi)的陽臺不論封閉與否，均按其圍護結(jié)構(gòu)或圍護設(shè)施的外圍水平投影面積的 1/2 計算建筑面積，而且可建作陽臺的面積額度又是確定的。也就是說，按照舊規(guī)陽臺封包的全計入建筑面積，不包可以作為拓展面積，如今不管包與不包全部算一半面積。因此，現(xiàn)在大部分89方在南面設(shè)置單陽臺，兩個臥室設(shè)置飄窗，多出來的空間用在北面的房間、廚房等功能區(qū)，將空間合理利用。89方一般以中間套為主，邊套較少，價格也貴一點。但是在限價體系下，邊套比中間套也沒貴很多。
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