近日，有網(wǎng)友在浙江省統(tǒng)一政務(wù)咨詢投訴舉報平臺咨詢「崇賢街道是否納入地鐵四期規(guī)劃中」。△截圖自浙江省統(tǒng)一政務(wù)咨詢投訴舉報平臺對此，余杭區(qū)規(guī)劃和自然資源分局答復(fù)：在新一輪軌道線網(wǎng)規(guī)劃爭取新增線路服務(wù)我區(qū)崇賢板塊，并力爭納入軌道四期建設(shè)規(guī)劃，早日建設(shè)。△截圖自浙江省統(tǒng)一政務(wù)咨詢投訴舉報平臺就像答復(fù)意見所說，崇賢曾規(guī)劃地鐵10號線，遺憾的是后來被取消，如今重提地鐵軌道建設(shè)，爭取納入四期規(guī)劃。再早些時候，「杭州發(fā)布」的一張「兩西」專用通道方案圖中出現(xiàn)了14號線的身影，且路線走向與網(wǎng)傳的地鐵四期方案14號線吻合。按照該方案，14號線拆分3號線小和山支線，南延段至富陽高橋，北延段至余杭崇賢。而7月份的時候，富陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)也曾對網(wǎng)友回復(fù)：地鐵14號線已經(jīng)納入杭州地鐵四期規(guī)劃研究范圍。雖然網(wǎng)友們對14號線的呼聲熱烈，但官方消息一日未出，崇賢能否迎來地鐵就不能加以定論。不可否認(rèn)，近年來的崇賢已經(jīng)成為了房產(chǎn)集中開發(fā)、人口密集居住的板塊，一是因為與主城區(qū)的距離近，二是因為房價2萬出頭，吸引剛需外溢，所以崇賢也被貼上了兩個標(biāo)簽：繞城內(nèi)+200萬級。崇賢位于杭州的大城北區(qū)域，板塊面積不大，南面為運(yùn)河新城、杭鋼新城，北面靠近繞城高速，東面為臨平新城，西面為勾莊板塊。雖然行政區(qū)劃上崇賢屬于余杭區(qū)，但與主城區(qū)接壤，距離武林廣場僅約12公里。從武林廣場出發(fā)，沿著秋石高架，穿過半山隧道，約30-40分鐘即能到達(dá)崇賢；或者走上塘高架，沿拱康路一路向北，時間也差不多。再說價格，自去年9月崇賢出讓首宗雙限地以來，至今限價水平保持在2.3萬/㎡。這兩個條件一疊加，崇賢的優(yōu)勢就凸顯出來了。我們以武林廣場為中心，畫一個半徑12公里的圓，順時針轉(zhuǎn)一圈，丁橋3.15萬，九喬3-3.5萬，寧圍3.35萬，市北西3.75萬，三墩3.3萬，勾莊2.9萬……由于板塊內(nèi)的住宅面積段設(shè)置偏向剛需，在2.3萬的單價下，89㎡小面積戶型的總價控制在200萬出頭。放在整個繞城環(huán)內(nèi)看，除了崇賢可能就只有蕭山的一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊。崇賢樓市的第一個「風(fēng)頭」，來自遠(yuǎn)洋上河宸章的萬人搖。2019年7月，遠(yuǎn)洋上河宸章首開，636套高層+疊墅房源，共11587組家庭報名，綜合中簽率5.5%，妥妥的萬人搖。而后，綠都東瀾府1368套房源一次性推完，共6049人報名，中簽率22.62%。自去年以來，崇賢又先后出讓了6宗地塊，分別由祥生、路勁、西房、綠地4位「老面孔」競得，板塊供應(yīng)量激增。事實上，近年來崇賢板塊一直是「地主爸爸」，2017年共出讓5宗，2018年3宗，2019年5宗，2020年1宗，最近余杭區(qū)自然資源規(guī)劃局發(fā)布土地出讓預(yù)公告中，又有1宗位于崇賢。在跑盤的過程中，我們發(fā)現(xiàn)了崇賢的住宅項目集中分布在崇杭街兩側(cè)，同時也給人兩個感受。第一，板塊尚未有濱江、綠城等頭部房企入駐，沒有標(biāo)桿之作，當(dāng)然這或許也和板塊的調(diào)性相關(guān)。第二，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。不管是同家開發(fā)商的，還是不同開發(fā)商，差不多都設(shè)置89㎡、99㎡、120-125㎡三種面積段，格局也大同小異。例如，路勁的兩個樓盤只是面積段設(shè)置不同，戶型上一模一樣。一圈看下來，比較亮眼的是崇杭街往北點的杭語清澄，其99㎡中間套戶型四開間朝南+雙套房設(shè)計，3000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)中還帶地暖。 和周邊二手房比，崇賢新房倒掛不一：像東瀾府這種新小區(qū)倒掛幅度1000-3000元/㎡之間，而房齡較長的小區(qū)幾乎沒有倒掛，甚至還比新房便宜。雖然這些年崇賢板塊不斷拍地，開發(fā)節(jié)奏迅速，但是價格一直提不上去。是什么掣肘崇賢板塊價值提升？主要有以下4點。就像前面所說，崇賢板塊曾規(guī)劃過10號線，后面又被取消，目前崇賢距離最近的地鐵是4號線（在建）杭鋼站、拱康路站，以崇賢上億廣場為起點測量，最近也有約2.8公里直線距離。崇賢僅一個大型商業(yè)綜合體「崇賢上億廣場」，商場內(nèi)部人氣尚可，不過入駐品牌大多偏中低端，外面的金街商鋪運(yùn)營更加一般。第三，區(qū)劃交界地，開發(fā)建設(shè)難以形成合力，空間規(guī)劃滯后。從東西上看，崇賢「夾」在臨平和良渚之間；從南北看，崇賢位于拱墅與余杭交界處。余杭區(qū)的「親兒子」是未來科技城和以后的云城，而拱墅區(qū)雖然在大力發(fā)展的運(yùn)河新城，但要輻射到崇賢，短期內(nèi)是不太可能實現(xiàn)的。另一方面，崇賢新城的總體規(guī)劃自2010年提出后，至今未進(jìn)行新一輪的修編。由于崇賢板塊位于繞城高速邊上，再加上附近的崇賢港經(jīng)常有大貨車來往，比較靠近高速的住宅會受到噪音的影響。天子嶺的垃圾填埋場為部分購房者詬病，甚至直接pass崇賢板塊。一位居住在崇賢的同事告訴我，夏天的時候，開出半山隧道就能聞到垃圾的異味。影響范圍究竟如何，我們不得而知。但從實際體驗來看，冬天崇杭街兩側(cè)主要住宅聚集區(qū)域基本沒有聞到異味。第一，預(yù)計2021年建成的麗水路下穿隧道，將進(jìn)一步縮短主城區(qū)與崇賢的通勤時間。第二，余杭正在建設(shè)一條東西向的快速通道，也是杭州中環(huán)的組成部分，完工后將串聯(lián)起臨平、崇賢、仁和、未來科技城等區(qū)域。第三，9月杭州市生態(tài)環(huán)境局在回復(fù)網(wǎng)友時明確：預(yù)計2020年底天子嶺將實現(xiàn)原生垃圾零填埋，屆時周邊臭氣影響將有明顯改善。第四，祥生光合映和東瀾府對面規(guī)劃了兩宗商地，商業(yè)配套將進(jìn)一步增強(qiáng)。第五，崇賢新城環(huán)境品質(zhì)提升工程二期工程已通過審批，城市界面將進(jìn)一步美化。最重要的，還是得看地鐵14號線、15號線能否通到崇賢。責(zé)任編輯 |牟衛(wèi)華 總編輯 | 葉建英 監(jiān)制 | 葉小伊
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