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瓶窯難搖，未來科技城剛需的「救命稻草」

葉帥起高樓 >《待分類》

2021.04.27

關(guān)注

文丨陳琪棟

新年伊始，余杭的瓶窯燃起了「一把火」。

1月10日，位于余杭瓶窯鎮(zhèn)的溪上儷庭首開搖號：67套房源共1249組家庭報名，最終中簽率鎖定在5.36%。

這一數(shù)字，為瓶窯鎮(zhèn)其余幾個新盤起了個好頭，同時也把瓶窯從杭州的邊角推到了樓市的銀幕之前。

1

瓶窯，位于杭州北郊，繞城高速之外，屬于杭州新的非限行區(qū)域。從城西出發(fā)到瓶窯，大約三四十分鐘路程。

△杭州云城

我們的印象中，瓶窯屬于比較偏遠的郊區(qū)，但實際上距離杭州云城、未來科技城、良渚新城不遠，能受到這三個板塊的輻射。

其東南面，為杭州云城和未來科技城，通過瓶倉大道—運溪路即能到達，東側(cè)為良渚的山脈，北側(cè)為良渚古城遺址。從杭州西站出發(fā)到瓶窯，約二十分鐘路程。

現(xiàn)階段，瓶窯依托的是未來科技城的剛需購買力，而未來還得依托杭州云城的配套。

從地圖上看，瓶窯的崛起也只是時間問題。

云城以西，坐落著大片的丘陵山脈，決定了其先天不適合進行大規(guī)模的開發(fā)，就算是從未來科技城往西的臨安，也已經(jīng)逐漸偏離了剛需的軌道。

越過南湖之后的青山湖科技城，低密住宅居多，這里最高限價已達2.95萬/㎡；再往里深入，就是臨安的主城區(qū)，價格2.6萬/㎡多且土地開發(fā)較為飽和。

雖然16號線開通，但是對于真剛需來說，這個價格已經(jīng)不太親民了。

另外，東面的主城區(qū)房源價格也不適合剛需，排除考慮范圍；南面又是濕地和群山，同樣不適合開發(fā)，只有閑林作為選擇地。

而北面的瓶窯，是整個杭州西面為數(shù)不多的、擁有大面積可開發(fā)土地的區(qū)域，開發(fā)空間很大。

這和之前我們說的「杭州云城拉起了安吉」是同樣的道理，只不過一個是第一層外溢，一個在第二層外溢。

2

溪上儷庭中簽率創(chuàng)下紀錄，其實也不算意外。

畢竟，去年良渚板塊新房的開盤頻次加快，中簽率就一直走低。

2.23萬/㎡的新湖香格里拉·藍月春曉，共開盤8次，前5次均流搖，到2020年9月中簽率降至21%，隨后兩次分別為23%和15%。

2.08萬/㎡的萬科大溪谷，2020年就開盤9次，其中8次中簽率在20%以下，最近一次12月的開盤僅6.54%。

而這次2萬/㎡溪上儷庭，和良渚板塊新房存在800-3000元/㎡價差，95㎡戶型總價大多在200萬以內(nèi)，開出5.36%中簽率，也就不足為奇了。

良渚—瓶窯，這是一條向西進發(fā)的路徑，就好比未來科技城—青山湖科技城一路向西。

當(dāng)然了，瓶窯最大的遺憾是無地鐵線路經(jīng)過，這一點和崇賢一樣。離最近的地鐵2號線良渚站，直線距離也長達約6.5公里。

△網(wǎng)傳4期規(guī)劃12號線線路

不過在網(wǎng)傳地鐵四期規(guī)劃中，12號線將在瓶窯設(shè)置始末站，2號線也將延伸至瓶窯，官方網(wǎng)站上杭州西站、高教路站、阿里巴巴站的站點已經(jīng)確定。

3

瓶窯板塊內(nèi)部，共有3個新盤：溪上儷庭、新力·啟云府、西房萬科·良語久園。

其中，剛剛搖號結(jié)束的溪上儷庭處于瓶窯的核心區(qū)域，與瓶窯鎮(zhèn)政府僅隔一條瓶倉大道，南面約500米是在建中的中法航空大學(xué)。項目規(guī)劃11棟高層，主力戶型為95㎡中間套、邊套，精裝限價2萬/㎡。

即將登記的新力·啟云府，由兩宗地塊組成，規(guī)劃30棟5-6F洋房，主力戶型80-109㎡，精裝限價2.4萬/㎡。

西房萬科·良語久園，規(guī)劃11幢洋房+23幢疊排+15幢聯(lián)排，戶型面積跨度93-239㎡，首開320套洋房，120套疊墅，預(yù)計2.4-2.76萬/㎡

值得注意的是，同一個板塊內(nèi)的各盤價格不同，高層與洋房，相差4000元/㎡。

雖然產(chǎn)品業(yè)態(tài)不同，但對于剛需來說，這意味著總價門檻的提升。例如，溪上儷庭95㎡的高層總價約190萬，新力·啟云府95㎡的洋房總價約228萬，兩者相差約38萬。

剛需買房，總價得擺在第一位，所以這也是導(dǎo)致溪上儷庭低中簽率的原因之一，畢竟貴出來的錢快趕上三成首付了。

二手房方面，瓶窯的二手房均價約2.2-2.4萬/㎡，和新房比有輕微倒掛甚至順掛。

4

據(jù)「好找房」數(shù)據(jù)顯示，截止2020年12月31日，2020年一年杭州二手房成交10.3萬套。

全年成交量最高的是閑林，簽約4000多套，2020年住宅小區(qū)成交TOP3，也由閑林板塊內(nèi)綠城·桃源小鎮(zhèn)、竹海水韻、翡翠城三盤包攬。

△圖源好找房

閑林板塊，位于未來科技城北面，為剛需的集中外溢地，二手房成交活躍。

但交易頻率的加快，會導(dǎo)致價格水漲創(chuàng)高，如翡翠城的簽約均價在2020年提高了近1萬/㎡，有的房源掛牌價甚至接近4萬/㎡。

貝殼找房平臺上，閑林二手房價格大多在2.6-2.8萬/㎡不等，再看看瓶窯2萬/㎡的新房，它不香嗎？

所以，未來科技城的剛需們要像抓住「救命稻草」一般，一定要盯緊瓶窯。

- END -

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