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學區(qū)房的三個真相 | 葉建英

葉帥起高樓 >《待分類》

2021.04.27

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文丨葉建英

公民同招以后，學區(qū)房不僅沒有降溫，反而引起了更多雞娃父母的關心。

雞娃的父母們，本來是沖著民辦，守著公辦，看上去有退路的，今天反而沒有了退路，必須一步到位。

那些有著九年優(yōu)質(zhì)學區(qū)的學區(qū)房，雖然房源并不多，但漲價的信息傳得滿天飛。

公民同招另外一個結果是，那么多所謂的民辦學校齊刷刷地在轉(zhuǎn)公。原因是，這些民校本來就知道，教育的質(zhì)量是學校和生源共同努力的結果，沒有了掐尖招收優(yōu)秀學生的權力，這些民校本來的質(zhì)量就有可能變得不那么靠譜。

所以，這些轉(zhuǎn)公的新學校，或者是掛靠在所謂民校下的公辦新校區(qū)，又成為杭州樓市關注的熱點。

可憐天下父母心。今天我們聊一聊學區(qū)房的三個真相。

1

那些冠名名校的新校區(qū)，不到招生那一刻，其實都有變數(shù)。

這幾天，蕭山正在公示今年計劃啟用的7所中小學的學區(qū)范圍。其中，這幾年蕭山南部新城最期待的、也有可能分流高橋初中部分生源的蕭山中學附屬通惠初中，已經(jīng)定于今年9月啟用新的校舍和新的公辦招生模式。

蕭山中學附屬通惠初中這個名字其實就是原來民辦的蕭山中學初中部，公民同招以后，學校轉(zhuǎn)為公辦。

這所位于通惠南路的公辦初中，在2015年立項的時候，其實是叫做回瀾初中教育集團通惠南路初中。然后在2020年招聘教師的時候，已經(jīng)是高橋初中（通惠校區(qū)）。幾個月后，在這幾天正式劃分學區(qū)的時候，又正式確定為蕭山中學附屬通惠初中。

五年間，這所冠了名校的新學?？梢哉f是換了三個爹，一方面我們說這三個爹一個比一個好，另一方面，翻過來也可以說，今天樓市在熱傳的那些冠了名校牌子的新學校，其實不到招生那一刻都有變數(shù)。

2

雖然我們說杭州沒有幾所真正的民辦學校，大量的所謂民辦其實都是偽民辦，這些暫且不說。因為，即使有像蕭山科技城惠靈頓這樣的頂尖民校，放在杭州此前的「偽民?！姑媲?，也不值一提。

原因很多，比如「偽民校」是掐尖招生生源質(zhì)量好，比如「偽民?！沟慕處熓枪k編制，教學水平高，比如「偽民校」的學費與真正的民辦學校比，幾乎低廉等等。

但是，最主要的，在奮斗的雞娃父母眼里，學區(qū)房的學區(qū)不僅是消費品，還是投資品。

一套學區(qū)房，自己的娃可以用，用完還可以轉(zhuǎn)手賣掉，還能賺差價，相當于用了低廉的學費上了名校，還能賺到學區(qū)房升值的價差。

只是這樣的擊鼓傳花的游戲，到底能傳到哪一位父母身上，現(xiàn)在誰都說不好。

我們再來分析，一套高價的學區(qū)房，到底有多少是學位的價值，又有多少是房子的價值？

其實可以作一個推算，因為你會發(fā)現(xiàn)同一小區(qū)的學區(qū)房，面積越小，單價越高，而面積越大，單價越低，原因就在于學位的價值是一個大致的定數(shù)，不隨著房源的大小而變化。

假設這個定數(shù)是N元，學區(qū)房的報價減去N元，然后除以各自的面積，可以得出一個與房源品質(zhì)基本吻合的單價。

我們在學軍的學區(qū)房里，隨機挑了求智弄和下寧巷共6套房源，推算出學軍的學區(qū)價值大概是450萬元，而如果扣除學區(qū)的價值，那么這些老破小下寧巷均價約5萬元，求智弄的均價在5.3萬元左右。求智弄這批房源并不太舊，大概是1995年的房子。

在蕭山、余杭、富陽、臨安四個新城區(qū)的市中心，也有當?shù)氐膶W區(qū)房。

比如，蕭山區(qū)的高橋。高橋新村規(guī)模較大，我們隨機挑了6套，推算出的學區(qū)價值大概是120萬元左右，而扣除學位以后的均價在約1.7萬元。

△制圖：葉帥起高樓

3

我們說，一個好學校是學校和家長一起養(yǎng)出來的。

舉一個例子。

高橋初中稱得上是蕭山最貨真價實的名校，高橋小區(qū)的老破小也是蕭山高價的學區(qū)房，那么高橋為什么會成為名校，而誰又能在接下來挑戰(zhàn)高橋呢？

秘密還真的在房價。

先看一下高橋初中的施教范圍。其中，南市花園，泰和花園，再到四季花城，這都是這些樓盤在售時全蕭山最貴的商品房，而高橋小區(qū)的老破小又是蕭山雞娃父母最喜歡的學區(qū)房。

所以，高橋的生源優(yōu)勢是20年前的高檔商品房和雞娃父母。

為什么要強調(diào)這個20年前？因為，一般的新興區(qū)域，都還是年輕夫婦婚房需求的多，從交付到有批量的小學生，大概要六七年，而要有批量的初中生，大概要有十二三年。

也就是說，養(yǎng)一個優(yōu)秀的雙學區(qū)，至少要十二三年。

那么接下來誰又能挑戰(zhàn)高橋初中呢，我們的預測是北干初中。

北干初中的施教范圍，不僅有著綠茵園、開元名都等當年的高檔商品房，而且也是近年來蕭山高檔商品房密集的區(qū)域，如綠城錢塘明月、龍湖天鉅、融信永興首府和融信江南學府等，都將為北干初中輸送優(yōu)質(zhì)生源。

△制圖：葉帥起高樓

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