文丨陳琪棟
轉(zhuǎn)眼，又到了房地產(chǎn)的傳統(tǒng)旺季金三銀四。3月以來，浙江省內(nèi)土地市場「持續(xù)高燒」，溫州、臺州、衢州、紹興、義烏等多個縣市地價屢創(chuàng)新高，好的地塊更是受到開發(fā)商餓狼般的圍獵拼搶。然而，就在整個土地市場行情如火如荼時，一宗紹興鏡湖新區(qū)的地塊卻突然撤拍了！△截圖自浙江省土地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)
浙江省土地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)頁面顯示：原定于4月8日出讓的鏡湖鳳林西路以北7號地塊，已于3月29日被終止交易！3月24日，祥生競得的則水牌7-2號地塊，拍出了封頂27818元/㎡+配建19000㎡！折算公租房成本后，實際樓面價高達34432元/㎡。3月27日，大家競得梅山東3號地塊，在近半回購房的前提下，拍到了封頂15334元/㎡+配建1680㎡。一種說法是，單純要將這宗大體量地塊拆分后再進行拍賣；另一種說法是，地塊撤拍將是紹興調(diào)控升級前的信號。紹興調(diào)控將升級，這種說法并不是空穴來風，實在是最近同行襯托得太厲害。省內(nèi)各縣市迎來土地拍賣熱潮之后，當?shù)氐恼{(diào)控也是雷厲風行，開發(fā)商還沒把地還沒捂熱，調(diào)控文件就來了。3月10日，義烏江濱北路與賓王路交叉口西北側(cè)地塊，經(jīng)過102輪競價，最終被武漢地產(chǎn)拿下，成交樓面價高達36030元/平米，創(chuàng)下義烏宅地樓面價新高。3月26日，義烏出臺調(diào)控政策，主要兩點：視情況“限房價、限地價”，自10月1日起滿兩年方可轉(zhuǎn)讓。3月1日，永康市江南山水新城地塊經(jīng)過625輪競價，成交樓板價17804元/平方米，溢價率達到了124%，創(chuàng)下永康市歷史成交土地單價新高。3月11日，碧桂園以8.39億元競得永康市麗州北路街區(qū)老活塞廠宿舍地塊，樓面價14625.6元/㎡，溢價率224%。之后，永康也出臺文件，主要一點：根據(jù)市場交易情況，科學設置土地出讓起始價、保留價，適時實行“限房價、競地價”、“限地價、競自持”、“限地價、競租賃房”等調(diào)控措施。3月10日，榮安以9.73億元，樓面價13105.17元/㎡競得湖州湖東西區(qū)宅地，溢價率63.26%。3月12日，湖州預售新政出臺，主要涉及續(xù)批預售價格備案不得高于前批次備案價格，嚴禁捂盤惜售行為；3月16日，湖州出臺土地出讓管理新政；3月27日，湖州調(diào)控再升級，主要兩點：視情況集中供地，中心城區(qū)實施住房限購。3月11日，浙江麗水和平路與怡園路交叉口西北側(cè)地塊，成交樓面價21258元/平方米，溢價率高達54%，突破了板塊單價紀錄。3月30日，麗水市區(qū)出臺房地產(chǎn)調(diào)控新政，市區(qū)再次采取“限房價、競地價”雙限政策。3月15日，嘉興調(diào)控升級，主要兩點：暫停向在全市范圍內(nèi)擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房（含新建商品住房和二手住房），限售、限購政策全面向市本級看齊。3月31日，衢州開化縣迎來房產(chǎn)調(diào)控，其中細則更趨于精準化：對市場關注度高的熱點地塊住宅用地視情況采取“限地價”、“限房價”、“競配建”、“競自持”的出讓方式；對市場關注度高的熱點地塊，在土地出讓前明確銷售的商品住宅自《商品房買賣合同》網(wǎng)簽備案之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。反觀紹興這邊，則水牌、鏡湖、柯巖地王頻現(xiàn)，不排除調(diào)控升級的可能。揆諸現(xiàn)實，紹興在去年7月和10月兩次發(fā)布調(diào)控政策，是繼杭州和寧波之后的浙江省調(diào)控第三城。2020年7月4日，紹興發(fā)布土地新政中，其中重要的2點：一是限制了各區(qū)的宅地漲價幅度，二是推行限地價，競配建的出讓方式。
這里要說明的是，在新政出臺前，當時上虞3宗宅地同樣是被叫停了。不知這次鏡湖地塊的終止交易，是巧合還是調(diào)控前的信號？
2020年10月，紹興在此迎來調(diào)控補丁，雖然通知用了6個「嚴格」，但力度都比較溫和，更像是一種官方對房住不炒的表態(tài)。當嘉興、湖州等城市調(diào)控升級之后，浙江省內(nèi)紹興的調(diào)控力度則顯得相對寬松，主要有兩方面：不限購、限地價而不限房價。 從這一層面看，如果有紹興調(diào)控的3.0版本，也許將在限購和限價方面動手。
紹興土拍熱是這兩年的常態(tài)，并不是這段時間的偶然事件。一，這幾年紹興棚改拆遷的力度大，催生了不少需求，一面加大土地供應，一面提高財政收入。比如，鏡湖最大的張市村就在今年年初開始拆遷，人數(shù)約達1100戶，至此鏡湖的城中村全部被拆。二，紹興作為杭州都市圈的重要節(jié)點，甚至比臨安更加靠近杭州市中心，杭紹城際開通后，杭紹同城化生活將進一步到來，許多外溢需求導入了紹興市場，更何況紹興本土的購買力也不弱，整個市場的層次能級提升。三，紹興從會稽山時代邁入鏡湖時代，要建設這個新城，除了資源配套上的傾斜，更需要人口，從而形成城市的氛圍。而有人就意味著有居住需求，就需要加大宅地供應。四，開發(fā)商在杭州拿地難度增大，中小房企轉(zhuǎn)向環(huán)杭區(qū)域，很多房企是在這兩年新進紹興市場的。如今，杭州實行土地集中供應，也導致了部分房企轉(zhuǎn)向三四線城市補倉。
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