房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務管理工作從大的方面來講，主要有兩個方面，一個是資金管理，再一個是稅務籌劃。而資金管理，又可分為投資管理、營運資金及籌資管理；其核心是資金管理。下面就從這兩個大的方面分別進行闡述：

　　一、資金管理

　　先說投資管理，項目投資是一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的起點，是保證企業(yè)實現(xiàn)股東權益最大化財務管理目標的前提，對于投資管理，財務部門的主要工作是協(xié)同企業(yè)其他部門做好開發(fā)項目的可行性分析，并利用專業(yè)的項目投資決策方法，如投資回收期法、投資項目凈現(xiàn)金流量法等參與開發(fā)項目前期決策。如項目決策通過，還要細化開發(fā)項目開發(fā)規(guī)劃，并編制項目財務預測和預算，安排好開發(fā)項目資金。對于根據(jù)項目開發(fā)流程計算該項目要占用多少自有資金，外部融資額度多少，以及在不同開發(fā)階段需要使用怎樣的融資方式等，下面的融資管理部分會談到。

　　關于公司的營業(yè)資金管理，有人把企業(yè)的營運資金比做人體的血液，足見其重要性，也就是說，再龐大的軀體，如沒有源源不斷的新鮮血液予以補充，它必將難逃轟然倒塌的厄運。企業(yè)也一樣，如沒有順暢的現(xiàn)金流，企業(yè)將會面臨極大的財務風險，極有可能會給企業(yè)帶來滅頂之災。對于營運資金需要量最優(yōu)化問題，則是一個關于企業(yè)資金需要量預測的問題，財務部門可根據(jù)前期編制的財務預測數(shù)據(jù)（建議最好使用零基預算數(shù)據(jù)），分別利用銷售百分比法等財務預測方法進行計算。鑒于現(xiàn)金（廣義的現(xiàn)金）為企業(yè)內(nèi)獲利能力最弱的資產(chǎn)，如持有過多的現(xiàn)金會降低企業(yè)資產(chǎn)的獲利能力，所以一般應根據(jù)前面計算的最優(yōu)營運資金需求量，根據(jù)企業(yè)現(xiàn)金的交易性動機和預防性動機的需求（一般不考慮現(xiàn)金的投機性動機）進行調(diào)整，以保證企業(yè)日常的營運資金的充足。關于營運資金融資，可借助金融機構的短期流動信用貸款予以解決；至于利用最高額抵押授信循環(huán)拆借以滿足企業(yè)的長期營運資金的需求，下面在籌資部分會詳談。

　　關于籌資，這可以說是目前中國企業(yè)都面臨的比較嚴峻的問題，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)本來就持有一個緊甭的資金鏈，再加之，國家關于房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的陸續(xù)出臺以及各地政府對房價調(diào)控及開發(fā)項目的限制，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金短缺問題尤為突出。下面說說房地產(chǎn)企業(yè)可利用的融資途徑及方式：

　?。ㄒ唬?、股權融資，股權融資這種方式缺點是資金成本高，容易分散企業(yè)控制權，優(yōu)點是，沒有到期還款壓力，可降低企業(yè)的財務風險。如想采用上述方式：建議優(yōu)先考慮：

　　1、利用土地使用權投資入股，即和其他主體合作開發(fā)（如聯(lián)營），利用該方式的好處是，即解決了項目開發(fā)資金，同時利用土地使用權作價入股可獲得減免營業(yè)稅和土地增值稅等好處。再一個如建設商住樓，可以在項目前期策劃時引進國外大型商業(yè)公司(如超市等)先期入住解決資金問題

　　2、類似于優(yōu)先股的融資方式，即可利用民間其他主體（包括法人和自然人）的資金，固定年回報率，拆借資金。當然這里會涉及到有關利息不能抵稅和代扣代繳個人所得稅等難題。解決方式可通過商業(yè)銀行委托貸款方式運作，銀行只收取手續(xù)費，企業(yè)可獲得金融機構出具的正規(guī)利息票據(jù)(達到抵稅目的)，同時把代扣代繳個人所得稅的問題轉嫁給金融機構等。據(jù)我了解中國各大商業(yè)銀行均可辦理該委托貸款業(yè)務。該融資方式因其資金成本較高，一般在項目前期運作時使用。待項目抵押貸款和開發(fā)貸成行時，可先期予以償還，以減少項目的利息支出。

　?。ǘ鶆杖谫Y：優(yōu)點是可以優(yōu)化公司的資本結構，發(fā)揮債務資金的財務杠桿作用，并達到抵稅目的。缺點是：存在到期還本付息壓力，如果債務資金額度超過企業(yè)的最優(yōu)資金結構的比例，不光會加大企業(yè)的財務風險，并會失去債務資金的財務杠桿作用，其主要方式為：

　　1、 抵押貸款

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般開發(fā)流程為：取得土地使用權—前期手續(xù)—開工建設—預售及銷售---竣工決算—交付使用，根據(jù)開發(fā)流程，一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的抵押貸款流程為：

　　在取得土地使用權階段，可以利用本文（一）就目前國中股權融資的方式先期取得土地使用權，并可連帶解決拆遷補償?shù)荣Y金，待取得建設用地規(guī)劃證和土地使用權兩證時，即可進行抵押貸款，家對房地產(chǎn)企業(yè)各種限制及各大銀行見到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就回避三舍的現(xiàn)實狀況來看，利用房地產(chǎn)企業(yè)作為貸款主體顯然難以達到以上目的。這里就會涉及一個貸款載體的選擇問題，即可先期成立貿(mào)易公司和物資公司進行運作，以本公司的土地使用權進行抵押，利用貿(mào)易公司和物資公司作為公司的融資載體往往能夠完成抵押貸款。關于貸款的金融機構的選擇，建議選審貸比較寬松的金融機構進行審貸，比如：農(nóng)信社、商行、其他股份制小銀行。關于成立融資載體（如貿(mào)易公司和物資公司）進行融資，這是一個很值得研究的課題，根據(jù)我這幾年的從業(yè)經(jīng)歷，可總結以下幾點好處：①可以很好的繞開國家和金融機構關于房地產(chǎn)企業(yè)申請貸款的種種條款限制。②在公司的稅務籌劃工作還將起到很重要的作用。比如說，建立運營鋼材的貿(mào)易公司，可以利用其給開發(fā)項目提供甲供材，這樣可利用貿(mào)易公司抬高鋼材價格，因為根據(jù)有關規(guī)定，開發(fā)商與承建單位的項目決算書中涉及甲供材部分，有正規(guī)發(fā)票的，可以直接在項目開發(fā)成本的建安成本中列支，這樣就可以很好達到?jīng)_抵企業(yè)所得稅和土地增值稅的目的。表面上貿(mào)易公司提供的甲供材僅達到了沖抵開發(fā)企業(yè)土地增值稅的目的，因房開公司和貿(mào)易公司的所得稅稅率的相同，并沒有達到抵減企業(yè)所得稅的目的。對于這個問題，上文已講過，成立貿(mào)易公司的主要目是什么，是融資，融資就要產(chǎn)生利息費用，而且是巨大的利息費用，因為房開公司的很大一部分融資都是通過貿(mào)易公司等融資載體運作的，這樣貿(mào)易公司就會產(chǎn)生虧損，如超過稅法規(guī)定5年虧損彌補期，這些可全額抵減所得稅的費用支出就會白白浪費。如將房開公司的一部分利潤轉嫁到貿(mào)易公司，即可很好的達到抵減所得稅之目的。這樣操作，額外增加的是貿(mào)易公司的平時運轉成本和抬高建材價格所涉及的增值稅，但根據(jù)進一步深入改革增值稅的有關文件精神，即增值稅逐漸由消費型向生產(chǎn)型轉型，考慮到小型商貿(mào)及生產(chǎn)企業(yè)的實際稅務負擔問題，其稅率一律按3%征收。根據(jù)相關稅務統(tǒng)計資料顯示：增值稅一般納稅人增值稅的平均稅負率一般在3-6%之間，相比較而言，不管是相對與企業(yè)所得稅還是土地增值稅，這樣操作都是劃算和有利可圖的。

　　在開發(fā)建設—預售階段，可利用的融資方式為：抵押貸款轉開發(fā)貸，根據(jù)有關規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)項目實際投資額達到總投資的35%，而且五證齊全（可少預售許可證）的情況下，可申請開發(fā)項目投資總額65%的開發(fā)貸款。抵押貸款轉開發(fā)貸，如以前采用的是融資載體進行抵押貸款，不利的是企業(yè)會面臨貸新還舊的還貸資金壓力。這時企業(yè)可利用民間資金和預售資金予以解決。另外，該階段利用承建單位墊資融通資金，也是一個很好的融資渠道，這是一個在開發(fā)項目進行承建招投標時，就應該具體細化的問題。同時，對房地產(chǎn)開發(fā)項目加緊預售，回籠資金。如這時資金過于短缺時，可利用假按揭進行融資，但目前就國家一些政策（如預售房產(chǎn)進行備案制等）和金融機構監(jiān)管力度的加強，此方式已不如前幾年那樣奏效。

　　竣工決算—交付使用階段，這一階段一般是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金比較充裕階段，資金壓力相對較小。但財務部門應做到未雨綢繆，因為公司的下一個項目可能已在投資決策階段，需要未來的資金來源予以支持。具體的籌資方式為：留一部分暢銷的商業(yè)房，出售使用權，好處是可以回籠一部分資金，公司同時可以擁有這些房產(chǎn)的所有權，如果這樣企業(yè)不光能保證資產(chǎn)的安全，達到保值和增值的目的，最主要是，公司可利用這些房產(chǎn)抵押向銀行申請最高額抵押貸款授信，比如，預留房產(chǎn)的總價值為4000萬元，即可以獲得最高額抵押授信額度2000萬元（這些貸款是可以隨借隨還的），假如，企業(yè)分兩次不同時期審貸，可用前次的審貸額度償還本次的審貸額度，這樣可以大大的緩解甚至解決房開公司的長期營運資金需求問題，壞處是增加了這些房產(chǎn)后續(xù)管理費用。

　?。ㄈl(fā)行公司債券和可轉換債券融資，這兩種方式限制條款比較多，且僅適用于大型國有企業(yè)和上市公司。這兩種方式應是以后進一步研究和開發(fā)的課題，但企業(yè)可以內(nèi)部小范圍的發(fā)行一些職工債權，這種方式不但可以豐富企業(yè)的職工激勵機制，還可以彌補一部分資金缺口，不失為一種很好的融資方式。

　　（四）金融工具及其他，如銀行承兌匯票，應收票據(jù)貼現(xiàn)，應收賬款抵押和轉讓，融資租賃等。這些融資方式，很少適用于房開公司，這里不再詳述。

　?。ㄎ澹┟耖g高利貸，建議少使用或不使用高利貸，因為高利貸是社會的毒瘤，并對企業(yè)的危害極其嚴重。如果是臨時的資金短缺，可以拆借，但是必須以數(shù)額小，期限短，償還來源穩(wěn)妥為前提。如貸新?lián)Q舊就可以臨時使用這種籌資方式。

　　二、 稅務籌劃

　　企業(yè)的稅務管理工作，其主要包括稅務遵從和稅務籌劃，而稅務遵從是前提、是基礎，因為稅務遵從是使企業(yè)在避免稅務風險前提下，起碼不會發(fā)生不必要的稅務支出，在此基礎上才是稅務籌劃。

　　說到房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃工作，先說說房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中都涉及那些稅種，有：營業(yè)稅，城建稅，教育費附加，企業(yè)所得稅，土地增值稅，土地使用稅，房產(chǎn)稅，印花稅，代扣代繳的個人所得稅。而房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的主要稅種是營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅；由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的性質(zhì)決定了營業(yè)稅的籌劃空間不是很大，再加之實行分稅制后，地方政府出于行政業(yè)績的需要，對屬地管理的營業(yè)稅的監(jiān)管力度進一步的加強，所以可操作的空間相對較少。下面最主要談談營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅的籌劃：

　　稅務籌劃工作是一個統(tǒng)籌安排和需要公司各部門協(xié)調(diào)一致的工作，一般稅務籌劃工作在開發(fā)項目策劃階段就應開始，應根據(jù)前期編制的財務預測及預算資料，合理運用稅收法規(guī)的有關條款等，做出一個統(tǒng)籌的安排和規(guī)劃；比如通過轉讓方式得到土地使用權，企業(yè)宜通過購買土地使用權還是購買在建項目的方式或者是通過股權轉讓的方式運作呢？這就需要根據(jù)稅法的有關規(guī)定進行詳細的稅務籌劃，我個人認為企業(yè)宜通過購買在建項目的方式得到該土地使用權，因為利用稅務籌劃的方法之一比較法就可很容易的得到上述結果，如果企業(yè)采用購買在建項目的方式得到該土地使用權（因為根據(jù)土地管理法：房開公司只有在投入25%以上才允許土地轉讓），則轉讓稅目則屬于資產(chǎn)轉讓，那么項目開發(fā)完成后，營業(yè)稅則可按其差額繳稅，即應稅收入為銷售收入總額減購買在建項目的支出，再者還可全額扣減土地增值稅，而其他兩種方式則不能達到上述效果（其他兩種方式的計算和比較有興趣的可以進一步研究）。又如企業(yè)所得稅，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營方式，房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅一般是按照預收款項的比例（一般為15%,各地可能比例有異）預征，這就要求公司要合理安排公司預收資金，在可能的情況下，不預交或少預計企業(yè)所得稅，減少企業(yè)的前期資金流量支出，關于企業(yè)所得稅籌劃，可見本文前面關于建立融資載體進行融資部分的稅務籌劃部分。

　　土地增值稅，在國家稅務總局關于對房地產(chǎn)企業(yè)全面施行土地增值稅匯算清繳的大形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅負大大提高，稅稅甚至同一個房地產(chǎn)項目就土地增值稅所造成財務成本增加甚至達到原制度下土地增值額3-7倍以上，所以，做好土地增值稅的稅務籌劃工作尤其重要，而且還可連帶企業(yè)所得稅。項目的融資利息支出進行細建議對所開發(fā)化，如通過民間融資或企業(yè)間拆解融得的資金，其利息支出就可通過銀行的委托貸款使其滿足土地增值稅有關利息支出扣除的標注，另外，根據(jù)有關規(guī)定：貸款的浮動利息也可據(jù)實扣除，所以我們可在委托貸款的利率方面做些文章；另外也可對開發(fā)項目實行精裝修出售，當然一定要選自己關聯(lián)和實際控股的裝修公司進行裝修，根據(jù)土地增值稅暫行條例的有關規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目的裝修費用可計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，裝修費用是一個難以準確量化的成本支出，一套房產(chǎn)的裝修費用可以是10萬元，也可以是100萬元，所以可根據(jù)需要及開發(fā)項目的特征選擇開發(fā)項目的裝修成本，這樣就可以把一部分收入轉嫁到裝修公司中區(qū)，以達到節(jié)稅的目的。土地增值稅的其他籌劃，同見本文上述關于建立融資載體進行融資部分的稅務籌劃部分。另外，還可以利用銷售價格分解法等，這里就不再累述。

　　上面就是我對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理工作的一些看法和體會，鑒于房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境的進一步惡化，前幾年大型的房開公司及上市公司通過房地產(chǎn)信托及開辟海外融資渠道，這些都是融資渠道的創(chuàng)新，關于如何保證房地產(chǎn)開發(fā)公司健康發(fā)展及全國經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定，我們國家及從事金融和財會工作有志之士們還有很長的一段路要走。