標(biāo)簽： 雜談 |
二、商品房銷售的會計(jì)核算
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售包括商品房預(yù)售和現(xiàn)房銷售。商品房銷售的會計(jì)核算包括預(yù)售的會計(jì)核算和收入確認(rèn)的會計(jì)核算。
（一）商品房預(yù)售的會計(jì)處理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，一般涉及誠意金、辦卡費(fèi)、預(yù)售定金、預(yù)售款以及代收的配套費(fèi)用、維修基金、辦證費(fèi)等業(yè)務(wù)的會計(jì)核算。
1.定金核算
預(yù)售商品房時承購人交納的定金，可以通過“其他應(yīng)付款”或“預(yù)收賬款”賬戶核算，不論財(cái)務(wù)上如何核算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取定金都應(yīng)繳納營業(yè)稅金及附加。但是誠意金及訂金，由于尚未簽訂購房合同，不繳納營業(yè)稅金及附加。
2.預(yù)售房款核算
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同或協(xié)議規(guī)定向承購單位或個人預(yù)收的預(yù)售房款，在會計(jì)處理上有兩種方法：
一種處理方法是專設(shè)“預(yù)收賬款”賬戶來核算；
另一種處理方法是不設(shè)置“預(yù)收賬款”賬戶，發(fā)生的預(yù)收賬款直接在“應(yīng)收賬款”賬戶進(jìn)行核算。
采用第一種預(yù)收賬款核算的，企業(yè)收到預(yù)交購房款，包括承購人按揭貸款的到賬金額，應(yīng)借記“庫存現(xiàn)金”或“銀行存款”賬戶，貸記“預(yù)收賬款”賬戶。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按稅法規(guī)定應(yīng)交納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅，在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下設(shè)置“應(yīng)交營業(yè)稅”、“應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅”、“應(yīng)交教育費(fèi)附加”、“應(yīng)交土地增值稅”、“應(yīng)交企業(yè)所得稅”明細(xì)科目，實(shí)際上交稅費(fèi)時，借記“應(yīng)交稅費(fèi)”各明細(xì)科目，貸記“銀行存款”科目。
3.按揭保證金的核算
一般情況下,為便于按揭保證金的劃轉(zhuǎn),銀行會要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開立一個一般結(jié)算戶和一個按揭保證金戶。按揭保證金戶是不能隨便動用的資金，企業(yè)在報建的時候，發(fā)改委和住建委都會要銀行開具相應(yīng)的資金證明，按揭保證金上的資金額是不能計(jì)算在內(nèi)的。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向貸款銀行交納的按揭保證金，有的由貸款行在放貸時從貸額中直接扣收，有的是在銀行放貸款后由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從一般結(jié)算戶轉(zhuǎn)入按揭保證金專戶。貸款行直接扣收按揭貸款保證金的，借記“銀行存款”、“其他貨幣資金——按揭保證金”賬戶，貸記“預(yù)收賬款”賬戶；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從一般結(jié)算戶轉(zhuǎn)入按揭貸款保證金時，借記“其他貨幣資金——按揭保證金戶”賬戶，貸記“銀行存款”賬戶。承購人違約，未及時還款時，貸款行從按揭保證金專戶中扣收承購人還貸本息時，借記“其他應(yīng)收款——×”賬戶，貸記“其他貨幣資金——按揭保證金戶”賬戶，承購人補(bǔ)繳還款項(xiàng)額時，做相反會計(jì)分錄。按揭保證金解凍時，借記“銀行存款”賬戶，貸記“其他貨幣資金——按揭保證金戶”賬戶。
【例5-6】致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司采用銀行按揭方式銷售商品房一套，房屋價款190萬元，承購人繳納首付款80萬元，按揭貸款110萬元。20×8年5月，該套商品房按揭貸款到賬，貸款行從按揭貸款額中直接收取10%的按揭保證金。放款次月起，承購人開始還貸款。20×8年12月5日還款日，承購人未及時還款，貸款銀行從公司按揭保證金戶扣款8 000元；12月底，承購人補(bǔ)繳了還款額。20×9年5月該套商品房房產(chǎn)證書辦理完畢，按揭貸款金解凍轉(zhuǎn)入對應(yīng)的一般結(jié)算賬戶。
（1）承購人支付首付款，應(yīng)依據(jù)銷售不動產(chǎn)發(fā)票記賬聯(lián)、收款收據(jù)記賬聯(lián)、現(xiàn)金繳款單或銀行收賬通知等收款證明，進(jìn)行賬務(wù)處理：
借：銀行存款 800 000
貸：預(yù)收賬款 800 000
（2）商品房按揭貸款到賬，應(yīng)依據(jù)銀行收賬通知等收款證明進(jìn)行賬務(wù)處理：
借：銀行存款 990 000
其他貨幣資金——按揭保證金戶 110 000
貸：預(yù)收賬款 1 100 000
（1）承購人違約，貸款銀行從按揭保證金戶扣款，應(yīng)依據(jù)貸款銀行扣款證明進(jìn)行賬
務(wù)處理：
借：其他應(yīng)收款—— 8 000
貸：其他貨幣資金——按揭保證金戶 8 000
（2）承購人補(bǔ)繳還款額，依據(jù)銀行收賬通知等收款證明進(jìn)行賬務(wù)處理：
借：其他貨幣資金——按揭保證金戶型 8 000
貸：其他應(yīng)收款—— 8 000
（3）按揭保證金解凍，依據(jù)銀行轉(zhuǎn)款單據(jù)進(jìn)行賬務(wù)處理：
借：銀行存款 110 000
貸：其他貨幣資金——按揭保證金戶 110 000
1. 代收配套設(shè)施費(fèi)、辦證費(fèi)、維修基金的核算
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)收房款的同時會代收天然氣初裝費(fèi)、暖氣初裝費(fèi)、有線電視安裝費(fèi)、房產(chǎn)證辦證費(fèi)以及維修基金等。住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、構(gòu)渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。代收的配套費(fèi)用、維修基金應(yīng)作為“其他應(yīng)付款”核算。
【例5-7】致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司20×9年5月銷售給承購人甲商品房一套，該套商品房價款500 000元，城建稅率為7%，教育費(fèi)附加征收率為3%，土地增值稅預(yù)征率為3%，企業(yè)所得稅預(yù)計(jì)毛利率15%。
具體收款情況如下：
（1）公司收到承購人甲的購房定金30 000元，依據(jù)收款收據(jù)記賬聯(lián)、現(xiàn)金繳款單或銀行收賬通知進(jìn)行賬務(wù)處理：
借：銀行存款 30 000
貸：預(yù)收賬款——甲 30 000
（2）預(yù)收承購人甲支付首付款120 000元，依據(jù)收款收據(jù)記賬聯(lián)、現(xiàn)金繳款單或銀行收賬通知進(jìn)行賬務(wù)處理：
借：銀行存款 120 000
貸：預(yù)收賬款——甲 120 000
（3）承購人按揭貸款到賬350 000元，依據(jù)銷售不動產(chǎn)發(fā)票不動產(chǎn)發(fā)票記賬聯(lián)、銀
行收賬通知進(jìn)行賬務(wù)處理：
借：銀行存款 350 000
貸：預(yù)收賬款——甲 350 000
（4）收到承購人甲交納配套費(fèi)用15 000元，維修基金4 600元，辦證費(fèi)用800
元，依據(jù)收款收據(jù)記賬聯(lián)、現(xiàn)金繳款單或銀行收賬通知進(jìn)行賬務(wù)處理：
借：銀行存款 20 400
貸：其他應(yīng)付款——甲（配套費(fèi)用） 15 000
——甲（維修基金） 4 600
——甲（辦證費(fèi)） 800
（5）計(jì)算應(yīng)交納的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅：
①應(yīng)交營業(yè)稅：（500 000＋15 000＋800這兩項(xiàng)不該加吧！?）×5%=25 790（元）
②應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅：25 790×7%=1 805.3（元）
① 應(yīng)交教育費(fèi)附加：25 790×3%=773.7（元）
② 應(yīng)交企業(yè)所得稅：500 000×15%×25%=18 750（元）
③ 預(yù)交土地增值稅：500 000×3%=15 000（元）
④ 應(yīng)交印花稅：500 000×0.5‰=250（元）
借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅 25 790.00
——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅務(wù)局 1805.30
——應(yīng)交教育費(fèi)附加 773.70
——應(yīng)交所得稅 18 750.00
——應(yīng)交土地增值稅 15 000.00
管理費(fèi)用 250.00
貸：銀行存款 62369.00
（4） 支付代收配套費(fèi)用、維修基金、辦證費(fèi)用
依據(jù)維修基金繳存憑證代收單位留存聯(lián)和支付維修基金、配套費(fèi)、辦證費(fèi)的付款證明進(jìn)行賬務(wù)處理：借：其他應(yīng)付款
借：其他應(yīng)付款——甲（配套費(fèi)用） 15 000
——甲（維修基金） 4 600
——甲（辦證費(fèi)） 800
貸：銀行存款 20 400
（二）商品房銷售的會計(jì)處理
1、商品房銷售收入確認(rèn)的條件
（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貸方
（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對售出的商品實(shí)施控制
（3）收入的金額能夠可靠地計(jì)量
（4）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)
（5）相關(guān)已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠計(jì)量
2．銷售商品房收入的計(jì)量
銷售商品房收入，應(yīng)按企業(yè)與承購人簽訂的銷售合同或協(xié)議金額或雙方接受的金額確定。如果同時滿足收入確認(rèn)的五個條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)確認(rèn)商品房銷售收入實(shí)現(xiàn)，將預(yù)收的房款確認(rèn)為“主營業(yè)務(wù)收入”，應(yīng)借記“銀行存款”或“應(yīng)收賬款”（補(bǔ)交差額部分）、“預(yù)收賬款”賬戶，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶（全部房款）。并同時結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)的成本和確認(rèn)營業(yè)稅金及附加，將“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)成本”，按規(guī)定計(jì)算出的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，借記“營業(yè)稅金及附加”賬戶，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅”、“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅”、“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加”賬戶。
【例5-3】致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司20×8年6月將其正在開發(fā)的商品房預(yù)售，合同收入2 600萬元，20×9年4月開發(fā)的商品房已全部辦理竣工驗(yàn)收并交房，商品房實(shí)際開發(fā)成本為1 520萬元。企業(yè)于當(dāng)月確認(rèn)商品房銷售收入，并辦理土地增值稅清算，應(yīng)交土地增值稅120萬元，已預(yù)繳土地增值稅78萬元。
（1）商品房辦理竣工驗(yàn)收時，按實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本：
借：開發(fā)產(chǎn)品——房屋 15 200 000
貸：開發(fā)成本 15 200 000
而不是結(jié)轉(zhuǎn)到主營業(yè)務(wù)成本中，待移交之后確認(rèn)收入和成本
（2）商品房移交時，確認(rèn)商品房銷售收入：
借：預(yù)收賬款 26 000 000
貸：主營業(yè)務(wù)收入 26 000 000
（3）月末，結(jié)轉(zhuǎn)商品房銷售成本：
借：主營業(yè)務(wù)成本 15 200 000
貸：開發(fā)產(chǎn)品 15 200 000
（4）計(jì)算銷售商品房收入負(fù)擔(dān)的營業(yè)稅金及附加：
借：營業(yè)稅金及附加 1430 000
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅 1 300 000
——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 91 000
——應(yīng)交教育費(fèi)附加 39 000
（5）清算土地增值稅：
借：營業(yè)稅金及附加 1 200 000
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 1 200 000
（6）清算后補(bǔ)繳土地增值稅時，依據(jù)土地增值稅完稅憑證和付款證明進(jìn)行賬務(wù)處理：
借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 420 000
貸：銀行存款 420 000
【例5-4】致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司銷售商品房，甲公司購買商品房5套。買賣雙方簽訂的銷售合同規(guī)定，商品房建筑面積為350平方米，每平方米售價2 000元，貨款總計(jì)700 000元，甲公司先支付30%購房定金，其余款項(xiàng)于交付使用3個月后一次付清。商品房交付使用后，其中1套出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題，甲公司要求退房，其余4套也存在不同程度的質(zhì)量問題，甲公司提出折讓。經(jīng)雙方協(xié)商同意后，1套作為退回處理，其余4套商品房按全部價款的3%給予折讓。有關(guān)會計(jì)處理如下：
（1）收到購房定金時，依據(jù)收款收據(jù)記賬聯(lián)、現(xiàn)金繳款單或銀行收賬通知等收款證明進(jìn)行賬務(wù)處理：
借：銀行存款 210 000
貸：預(yù)收賬款——甲公司 210 000
（2）商品房移交甲公司時，確認(rèn)商品房銷售收入：
借：應(yīng)收賬款——甲公司 490 000
預(yù)收賬款——甲公司 210 000
貸：主營業(yè)務(wù)收入——商品房銷售收入 700 000
（3）發(fā)生銷售退回和折讓時，應(yīng)依據(jù)銷售不動產(chǎn)發(fā)票記賬聯(lián)（紅字），若甲公司已付清房款，發(fā)生銷售退回或折讓需退甲公司購房款的，還應(yīng)附退款證明進(jìn)行賬務(wù)處理：
退回的一套商品房，應(yīng)沖減主營業(yè)務(wù)收入：
沖減的主營業(yè)務(wù)收入=2 000×70=140 000（元）
銷售折讓金額=（2 000×3%）×280=16 800（元）
銷售退回和折讓總計(jì)=140 000+16 800=156 800（元）
借：主營業(yè)務(wù)收入——商品房銷售收入 156 800
貸：應(yīng)收賬款——甲公司 156 800
同時應(yīng)沖減退回商品房的主營業(yè)成本。
3.面積差的會計(jì)處理
根據(jù)《房產(chǎn)測繪管理辦法》，申請辦理商品房產(chǎn)權(quán)初始登記時，需要委托房產(chǎn)測繪單位進(jìn)行房產(chǎn)測繪，商品房實(shí)測面積可能大于也可能小于銷售合同面積。實(shí)測面積大于銷售合同面積時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向承購人收取面積差價，并向承購人就差價補(bǔ)開發(fā)票，借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”賬戶，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶；
實(shí)測面積小于銷售合同面積時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)退回多交的房款，開具紅字沖銷發(fā)票，借記“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶，貸記“銀行存款”、“庫存現(xiàn)金”、“應(yīng)付賬款”賬戶等。收取的面積差價應(yīng)并入當(dāng)期收入繳納各項(xiàng)稅費(fèi)，支付的面積差價應(yīng)沖減當(dāng)期收入應(yīng)交的各項(xiàng)稅費(fèi)。
【例5-5】致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司已銷售的商品房有18套商品房存在的面積差，其中應(yīng)向承購人收取的面積差價為15萬元，應(yīng)向承購人退回的面積差價為9萬元。東方公司應(yīng)進(jìn)行如下賬務(wù)處理：
（1）收取面積差價，依據(jù)銷售不動產(chǎn)發(fā)票聯(lián)、收款證明進(jìn)行賬務(wù)處理：
借：銀行存款 150 000
貸：主營業(yè)務(wù)收入 150 000
（2）支付面積差價，依據(jù)銷售不動產(chǎn)發(fā)票記賬聯(lián)（紅字）、付款證明進(jìn)行賬務(wù)處理：
借：主營業(yè)務(wù)收入 90 000
貸：銀行存款 90 000
分別做不同的處理，不能合并在一起處理
第二節(jié) 轉(zhuǎn)讓及銷售階段稅收處理
一、營業(yè)稅及附加稅費(fèi)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（2008年11月10日國務(wù)院令第540號）和《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（2008年12月15日財(cái)政部、國家稅務(wù)總局第52號令）的規(guī)定，應(yīng)依據(jù)營業(yè)額按照5%的稅率計(jì)算繳納營業(yè)稅，并按照《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》、《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》等規(guī)定計(jì)算繳納城建稅及教育費(fèi)附加。
（三）沒蓋好就賣的情況下所得稅怎么辦
在查賬征收方式下，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第九條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工前銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入（真繞口，意思就是沒有蓋好就賣了），應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。根據(jù)此規(guī)定，取得銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品在進(jìn)行企業(yè)所得稅季（或月）度預(yù)繳時應(yīng)進(jìn)行如下處理：首先，計(jì)算銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)計(jì)毛利額
銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)計(jì)毛利額=銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入×預(yù)計(jì)稅毛利率
（1）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%；
（2）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%；
（3） 開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%；
（4）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。
其次，把預(yù)計(jì)毛利額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
實(shí)際利潤額=會計(jì)利潤總額－以前年度待彌補(bǔ)虧損－不征稅收入－免稅收入＋預(yù)計(jì)利潤額。
當(dāng)期應(yīng)納所得稅額=實(shí)際利潤額×適用稅率
二、銷售和裝修分離籌劃節(jié)稅是否有效
【例5-6】：某地稅局在對某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行稅收檢查時，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)“其他應(yīng)付款”賬戶中有一筆與甲公司的往來款，甲公司匯來房款850萬元，企業(yè)從其他應(yīng)付款轉(zhuǎn)預(yù)收帳款科目611萬元，檢查預(yù)收帳款明細(xì)帳，發(fā)現(xiàn)企業(yè)已于2009年12月確認(rèn)了銷售收入為611萬元，為何其他應(yīng)付款中仍有余額239萬元？經(jīng)調(diào)取甲公司的購房合同發(fā)現(xiàn)，甲公司與房地產(chǎn)公司2009年5月簽定了正式的房屋銷售合同總價為611萬元，同時還簽定了一份補(bǔ)充協(xié)議，主要內(nèi)容為：因甲公司購買樓房為裝修房，故甲公司實(shí)際支付房地產(chǎn)公司850萬元中611萬元為房價，剩余價款為裝修款，由房地產(chǎn)公司支付給乙裝飾工程設(shè)計(jì)公司。因該筆款項(xiàng)尚未支付，仍掛在企業(yè)“其他應(yīng)付款”科目中，根據(jù)企業(yè)提供的裝修合同，該房地產(chǎn)公司與乙裝飾工程設(shè)計(jì)公司簽定了該棟房產(chǎn)的室內(nèi)設(shè)計(jì)合同，合同總價為239萬元。據(jù)此，檢查人員認(rèn)定該企業(yè)銷售的實(shí)際是精裝修房。
根據(jù)國稅函[1998]53號批復(fù)：納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份契約（或合同），向?qū)Ψ绞杖煞輧r款。鑒于其裝修合同中明確規(guī)定，裝修合同為房地產(chǎn)買賣契約的一個組成部分，與買賣契約共同成為認(rèn)購房產(chǎn)的全部合同。因此，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第五條關(guān)于“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費(fèi)用”的規(guī)定，對納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費(fèi)用，應(yīng)一并列入房屋售價，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。
分析：將精裝修房屋銷售合同分解為“毛坯房合同”和“裝修合同”是否可行？ 可行看下面的例題 但是要注意一些細(xì)節(jié)
【例5-7】：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建小區(qū)商品房銷售，平均售價8000元／平方米。分解銷售收入后房屋售價5500元，裝璜費(fèi)2500元。（以上為普通住宅，土地增值稅預(yù)征率1%，契稅1.5%）
1）房地產(chǎn)企業(yè)涉稅：開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票5500元，
營業(yè)稅及城教＝5500 ×5.5%＝302.5
預(yù)繳土地增值稅＝5500×1%＝55
2）裝璜企業(yè)涉稅：開具裝修發(fā)票2500元（裝璜企業(yè)不涉及土地增值稅）
營業(yè)稅及城教＝2500 ×3.3%＝82.5
兩家合計(jì)繳稅440，如果不這樣操作，涉稅：
營業(yè)稅8000×5.5%＝440
土地增值稅8000×1%＝80 合計(jì)：520
差異：520－440＝80
3）買房人納稅應(yīng)納契稅5500×1.5%＝82.5
如果不這樣：8000×1.5%＝120
差異：120－82.5＝37.5（以100平方米計(jì)算：差3750元）
達(dá)到這個效果的實(shí)質(zhì)還需要：
?、傺b璜企業(yè)必須實(shí)際是關(guān)聯(lián)企業(yè)，但表面不能體現(xiàn)是關(guān)聯(lián)企業(yè)。并雙方具有嚴(yán)格的合同或協(xié)議，而且商品房的售價接近或略低于該小區(qū)政府公布的平均售價。裝璜企業(yè)必須在此基礎(chǔ)將發(fā)生的裝璜成本真實(shí)的體現(xiàn)，并具有合理利潤空間。裝璜成本由設(shè)計(jì)費(fèi)、材料費(fèi)、工時費(fèi)組成。
②時限的確定：應(yīng)確定一個時間為房屋完工（達(dá)到可以入?。r間，然后再發(fā)生裝璜成本。
?、圩钪匾囊稽c(diǎn)：必須買房人與開發(fā)企業(yè)和裝璜企業(yè)分別簽訂協(xié)議或合同。正確的作法應(yīng)該是：
1）期房預(yù)售時，就分別簽訂合同，
2）房屋完工（達(dá)到可以入?。r就分別簽訂合同。
?、苓€要與買房人講好，只要買我的房，就必須用我這個企業(yè)裝璜，這一點(diǎn)要體現(xiàn)在某個合同中，以免事后發(fā)生糾紛。以上操作的風(fēng)險：
1）如果裝潢企業(yè)不與購買人簽訂合同或協(xié)議，只是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買房人簽訂。
2）如果將房屋先裝修后等買房人來買，也不行。
3）這個裝璜企業(yè)千萬不能體現(xiàn)是關(guān)聯(lián)企業(yè)。
4）利潤的合理劃分不能偏離常規(guī)。
否則：稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為裝潢企業(yè)是開發(fā)企業(yè)請的，根據(jù)國稅發(fā)[1998]53號文，發(fā)生的裝潢費(fèi)用是開發(fā)企業(yè)的成本，開發(fā)企業(yè)銷售商品房應(yīng)包括裝潢費(fèi)用在內(nèi)。如果這樣就慘了，不但沒少繳稅，還多了一個環(huán)節(jié)。
