今年兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員、建設(shè)部科技司司長(zhǎng)賴明在提案中描述了“以房養(yǎng)老”模式，并建議對(duì)此進(jìn)行調(diào)研，選擇大城市做試點(diǎn)，運(yùn)作成熟后向全國(guó)推廣。他認(rèn)為，這種方式是將養(yǎng)老保險(xiǎn)、社會(huì)保障與購(gòu)房養(yǎng)老相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)金“從養(yǎng)老中來，到養(yǎng)老中去”的循環(huán)。這不但有助于拓寬養(yǎng)老資金來源，減輕家庭養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，也有助于老人自我保障，兒女獨(dú)立自強(qiáng)，將我國(guó)兩代人間的過度依賴改進(jìn)為相對(duì)自立，從而形成新型“代際關(guān)系”。60歲前能“人養(yǎng)房”，同時(shí)也就為60歲后的“房養(yǎng)人”做出了充足的物力準(zhǔn)備，也真正體現(xiàn)出“財(cái)產(chǎn)為人服務(wù)，而非人為財(cái)產(chǎn)服務(wù)”的精髓。
一時(shí)間，“倒按揭”（也稱反向按揭）成了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。那么，什么是“倒按揭”？“倒按揭”在國(guó)外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)如何？在中國(guó)有沒有發(fā)展的空間？
“倒按揭”成新養(yǎng)老模式？
“倒按揭”是上世紀(jì)80年代中期美國(guó)新澤西州勞瑞山的一家銀行創(chuàng)立的按揭方式，貸款放貸對(duì)象是62歲以上的老年人。如今，“倒按揭”在美國(guó)、加拿大、新加坡等發(fā)達(dá)國(guó)家日趨興旺，許多國(guó)外的老年人將其作為改變生活方式、過更積極生活的重要途徑。
從名字就可以看出，“倒按揭”跟傳統(tǒng)的住房按揭恰好相反，它貸款的放貸對(duì)象主要是有住房的老年人，一般來說，借款人以其自有住房作抵押向銀行貸款，銀行則定期向借款人放貸，在規(guī)定時(shí)期，借款人以出售自有住房的收入或其他資產(chǎn)還貸。這種貸款方式最大的特點(diǎn)是分期放貸，一次償還，貸款本金隨著分期放貸而上升，負(fù)債也相應(yīng)增加，自有資產(chǎn)則逐步減少。它是將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化為免稅收入的一種融資方式。戶主無需即時(shí)出售房產(chǎn)或放棄產(chǎn)權(quán)，即可獲得穩(wěn)定的收入，從而改善老年人的消費(fèi)能力。在老年人口比例不斷增長(zhǎng)的年代，這種貸款方式已受到越來越多國(guó)家和地區(qū)的關(guān)注。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2005年末，我國(guó)65歲及以上老年人口已經(jīng)達(dá)到1.45億，占全國(guó)總?cè)丝诘?1%， 60歲以上老年人口比例則提升到14%，中國(guó)已正式步入老齡社會(huì)，本世紀(jì)20年代至40年代將是老齡人口增長(zhǎng)最快的時(shí)期，每12至13年，60歲以上的老人就要增加1億。預(yù)計(jì)到2050年，我國(guó)老年人口將達(dá)到4.2億，占總?cè)丝诮?5%，即意味著每4個(gè)人中就有1位老年人。而且隨著家庭結(jié)構(gòu)的變化和消費(fèi)水平的提高，“養(yǎng)兒防老”的難度已越來越大。特別是在養(yǎng)老保障體系并未健全、實(shí)施獨(dú)生子女政策的情況下，未來“4+2+1”家庭結(jié)構(gòu)模式將占主導(dǎo)地位，一對(duì)中年夫婦很難同時(shí)贍養(yǎng)4位老年父母和養(yǎng)育兒女。更加雪上加霜的是因?yàn)橹T多的原因，目前我國(guó)大多數(shù)退休職工的養(yǎng)老金都不高，如果沒有其他經(jīng)濟(jì)來源或子女補(bǔ)貼，想提高生活質(zhì)量很難。
因此在“未富先老”的國(guó)情下，如何切實(shí)解決好老年人老有所養(yǎng)、確保他們的生活質(zhì)量就成了擺在我們面前的大問題。對(duì)于擁有房產(chǎn)但缺乏其他收入來源的老年人來說，“倒按揭”提供了一種“以房養(yǎng)老”的方式，它可增加老年人的養(yǎng)老收入和可變現(xiàn)資產(chǎn)，提高老年人的生活質(zhì)量。舉一個(gè)例子，如果一位 60歲的老人，擁有一套價(jià)值 25萬元的住房，沒有繼承人或者不想讓別人繼承，那么就可以把住房抵押給相關(guān)機(jī)構(gòu)，并從該機(jī)構(gòu)每月領(lǐng)取一定數(shù)額的生活費(fèi)，用于改善自己的生活。有了這筆錢，可以重新裝修房子，把居住環(huán)境弄得更加舒適，可以不再為醫(yī)療保健和生活費(fèi)用發(fā)愁，還可以改變生活方式，比如出外度假、旅游、享受更幸福、更愉快的晚年生活。同時(shí)，“倒按揭”這種方式也可以大大減輕年輕人的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，減輕政府在社會(huì)保障方面的壓力，當(dāng)然也為銀行增加了盈利來源。
“倒按揭”的國(guó)外經(jīng)驗(yàn)
幾年前，貸款買房的概念還沒有深入人心的時(shí)候，流行著這么一個(gè)故事——一位中國(guó)老太太和一位美國(guó)老太太在天堂里相遇，中國(guó)老太太感慨地說：“我終于在臨終前攢夠了買房子的錢。”而美國(guó)老太太則說：“我終于在臨終前還清了買房子的貸款，但我在房子里已經(jīng)住了50年！” 如今，中國(guó)老太太也逐漸能接受貸款買房的概念，覺得自己可以跟美國(guó)老太太交流同樣的心得了，但沒想到，人家美國(guó)老太太又出新招：“臨終前，我還來中國(guó)爬了趟長(zhǎng)城，去法國(guó)吃了頓大餐、到韓國(guó)做了把整容……都是銀行給‘報(bào)銷’的。我那50年房齡的老房子也沒啥用了，就抵給銀行了。”
這是美國(guó)老太太第二次“登陸”中國(guó)，上次她帶來了國(guó)人尚不知曉的超前消費(fèi)觀念分期付款，那可影響了不少人。這次她攜帶著“以房養(yǎng)老”模式 ，開始沖擊國(guó)人千年的傳統(tǒng)“養(yǎng)兒防老”。
目前，利用“倒按揭”養(yǎng)老的方式發(fā)展最成熟的國(guó)家是美國(guó)。美國(guó)的“倒按揭”貸款放貸對(duì)象是 62歲以上的老年人，他們可以根據(jù)其住房?jī)糍Y產(chǎn)從銀行借款，借款額的多少取決于貸款類型、時(shí)間長(zhǎng)度、房屋價(jià)值等。借款人可以根據(jù)自身情況，選擇一次性支取、定額月取或信用額度等形式從金融機(jī)構(gòu)獲得現(xiàn)金。“倒按揭”的一個(gè)主要因素是年齡。年齡越大，每月能得到的現(xiàn)金越多，因?yàn)橘J款期限可能會(huì)短一些。比如在俄亥俄州克里夫蘭市，如果一名 75歲的老人擁有一套價(jià)值 25萬元美金的住房，他每月可以獲得 917美元；70歲的每月只能獲得 791元；而 80歲每月可獲得 1099美元……這樣一來，對(duì)于那些年齡大而又生活拮據(jù)的人來說，“倒按揭”無疑是改善生活條件的最佳選擇。
“倒按揭”還有一種新加坡模式：60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)，這個(gè)機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時(shí)產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處分，“剩余價(jià)值”(房?jī)r(jià)減去已支付的養(yǎng)老金總額)交給其繼承人。對(duì)中國(guó)及其它比較注重家庭觀念的東方國(guó)家來講，這種方案無疑更具發(fā)展空間。
據(jù)專家預(yù)測(cè)，中國(guó)將可能推出兩種可行性方案作為推出“倒按揭”的過渡，一種是老人把自住房抵押給銀行后，仍舊對(duì)今后的未知遺產(chǎn)進(jìn)行比例分配，銀行根據(jù)房?jī)r(jià)、老人的壽命等估算結(jié)果每月給老人一筆錢，待老人離世后，銀行對(duì)其房產(chǎn)進(jìn)行委托拍賣，如果低于銀行這些年支出總額包括利息，或與之抵平，那么銀行與老人“倒按揭”關(guān)系結(jié)束，如果拍賣結(jié)果高于銀行支出總額及利息，那么多余的部分將根據(jù)老人遺囑進(jìn)行安排。另一種方案是老人的子女可以選擇今后再把該房產(chǎn)買回，待老人離世后，子女只要把這些年銀行支付給老人的總額償還銀行，再按消費(fèi)貸款利率支付利息，那么房子仍舊是子女的。這兩種方式都和 “新加坡模式”十分相近。
中國(guó)“倒按揭”步履維艱
去年 6月，南京湯山溫泉留園老年公寓推出“以房換養(yǎng)”，即在南京市擁有 60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年屆六旬以上的孤寡老人，自愿將其房產(chǎn)抵押后，可免交一切費(fèi)用入住老年公寓，在其逝世后被抵押房屋的產(chǎn)權(quán)將歸養(yǎng)老院所有，引來一片叫好聲，但據(jù)透露，到目前為止只有兩位老人和他們簽了“以房養(yǎng)老”協(xié)議。“南京模式”的“以房換養(yǎng)”之所以叫好不叫座，原因歸結(jié)為“房屋面積在 60平方米以上”和“必須是孤寡，沒有子女”兩個(gè)“苛刻”的條件上。
但養(yǎng)老院方面也有他們的苦衷：之所以規(guī)定房屋面積不能低于 60平方米，是因?yàn)榉孔用娣e太小就會(huì)影響到租金，而這種“南京模式”正是要靠房屋的租金來支付老人的養(yǎng)老費(fèi)用；另外如果老人有子女，很容易引起糾紛，帶來不必要的麻煩。相對(duì)于養(yǎng)老院一方的擔(dān)心，普通百姓也有他們的擔(dān)心。他們對(duì)這種“以房換養(yǎng)”心存疑慮，認(rèn)為雖然這種形式產(chǎn)生的初衷是好的，但是實(shí)行起來卻對(duì)老人有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。今年剛好 60歲的王阿姨的觀點(diǎn)很具有代表性，她說，養(yǎng)老并不只是基本的有吃有穿，每個(gè)老人都希望自己有高質(zhì)量的晚年生活，抵押了房產(chǎn)的老人在養(yǎng)老院能否得到預(yù)期的生活是很難保證的，而且生活的質(zhì)量是不容易有標(biāo)準(zhǔn)來衡量，所以她不會(huì)接受這種自己沒有自主權(quán)利的養(yǎng)老方式。
“倒按揭”之所以在中國(guó)難以推廣，最大的原因在于它挑戰(zhàn)的是中國(guó)傳統(tǒng)文化。與“父業(yè)子承”的倫理溫情相比，“倒按揭”帶有“自顧自”的負(fù)面暗示，在傳統(tǒng)的國(guó)人心中難免“水土不服”。養(yǎng)老需要錢，更需要親情、責(zé)任和歸宿。自己的房子留給誰，這道選擇題的答案并不簡(jiǎn)單。在我們的觀念里，父母把房子留給子女是順理成章的事，而如果父母辦理“以房養(yǎng)老”可能會(huì)給人子女不孝的感覺，讓子女承受輿論壓力。這種倫理困局給“以房養(yǎng)老”的推行造成一定阻礙。當(dāng)然，這并不是“倒按揭”在中國(guó)舉步維艱的唯一原因，其他影響“倒按揭”實(shí)行的原因有：
首先，對(duì)銀行來說，傳統(tǒng)的按揭貸款時(shí)間越長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)越小，而“倒按揭”則不然。“倒按揭”的計(jì)算非常復(fù)雜，牽涉到房地產(chǎn)評(píng)估、利率確定、人的壽命預(yù)期等多個(gè)因素。這種業(yè)務(wù)在國(guó)內(nèi)銀行開展還具有較大的技術(shù)難度，需要進(jìn)行大量的調(diào)研工作，還需要大量的保險(xiǎn)精算人才來解決“如何將房產(chǎn)的價(jià)值平均分配到老人每月的養(yǎng)老金中”的難題?？紤]到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)、人均預(yù)期壽命等還缺乏長(zhǎng)期穩(wěn)定的表現(xiàn)，銀行控制風(fēng)險(xiǎn)的難度很大?！ ?br> 其次，當(dāng)前絕大部分國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行實(shí)行年度考核方式，而“倒按揭”要產(chǎn)生盈利則往往需要十多年甚至二三十年的時(shí)間。因此銀行經(jīng)營(yíng)部門負(fù)責(zé)人顯然不會(huì)對(duì)任期后才能產(chǎn)生效益的貸款品種產(chǎn)生興趣，而這也將影響銀行推出“倒按揭”。不改變目前這種考核方式，“倒按揭”業(yè)務(wù)的擴(kuò)大也是有難度的。
再者，與歐美國(guó)家居民住宅的高質(zhì)量、歷經(jīng)百年不過時(shí)相比，我國(guó)相當(dāng)部分住宅粗制濫造，質(zhì)量堪憂，有些甚至剛住幾年就墻壁開裂、屋頂漏水，這樣的房屋能不能達(dá)到70年使用期限都讓人懷疑。
另外，老年人在享受“倒按揭”的同時(shí)也意味著房屋價(jià)值的減少，這也是子女們不完全支持“倒按揭”的真實(shí)原因。最后，我國(guó)的房地產(chǎn)政策體系還欠完善。例如，能否對(duì)提供“倒按揭”服務(wù)的銀行豁免房產(chǎn)增值部分的所得稅，以及未來可能施行的物業(yè)稅究竟包不包括土地出讓金以及房產(chǎn)使用權(quán)到期后如何續(xù)延等，這對(duì)于商業(yè)銀行能否提供此項(xiàng)金融服務(wù)來說都是至關(guān)重要的。因?yàn)?，未來個(gè)人繳交房產(chǎn)增值稅后剩余部分就是可支配現(xiàn)金，而銀行則還需要按年度繳納所得稅。而且，我國(guó)目前住宅的土地使用權(quán)最長(zhǎng)只有70年，而今后的老年人很有可能是還了20—30年貸款后才擁有完整的房屋產(chǎn)權(quán)，如果再向銀行申請(qǐng)例如20年的“倒按揭”，等到銀行擁有房屋的產(chǎn)權(quán)后，土地使用權(quán)的剩余時(shí)間往往也不多了，如果沒有明確的續(xù)延政策，豈不是風(fēng)險(xiǎn)太大。
據(jù)一份調(diào)查報(bào)告顯示，大部分四十歲以上的人都對(duì)“倒按揭”表示猶豫和拒絕，他們表示還是想把房產(chǎn)留給子女。年輕時(shí)按揭買的房子，到老了好不容易還上了，房子歸自己所有了，又要把它抵押出去，住著心里也不踏實(shí)。再說了，中國(guó)人習(xí)慣將財(cái)產(chǎn)留給子女，對(duì)于他們來說，房產(chǎn)是最大的一筆遺產(chǎn)。但令人慶幸的是大部分年輕的受訪市民表示認(rèn)同，他們認(rèn)為年輕時(shí)養(yǎng)房子的壓力太大，貸款還完了，人也老了，手頭的積蓄也不足。如果是丁克家庭，就要擔(dān)心老了的時(shí)候無人贍養(yǎng)的問題，如果把房子抵押給銀行，能換回一大筆錢，老年生活就會(huì)很富足。這表示在長(zhǎng)久的將來，“倒按揭”還是可以在國(guó)內(nèi)實(shí)現(xiàn)的，只是，這需要長(zhǎng)期的努力和緩緩接受的過程。
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