天津、重慶、成都、西安、武漢、青島、煙臺……這些城市名已經(jīng)不再只是中國經(jīng)濟發(fā)展的一個個縮影。如今，這些所謂的“二級城市”開始越來越多地出現(xiàn)在中國地產(chǎn)開發(fā)商的話語中。尤其是在經(jīng)歷了兩次始料未及、前所未有的地產(chǎn)宏觀調(diào)控之后的今天，開發(fā)商們更加清醒地認識到，二級城市的風險更小，同樣也擁有更持久的發(fā)展空間。
且不談這些二線城市的地產(chǎn)發(fā)展是否已經(jīng)在開發(fā)商的覺醒中被透支，不可否認的是，在“后新政時代”，二線城市將成為實力開發(fā)商共同的選擇。
中國開發(fā)商 二線城市“飯菜香”
重慶，這個被房地產(chǎn)界稱為“起步雖晚，但發(fā)展健康”的城市，在短短兩三年的時間里吸引了京城包括北京城建地產(chǎn)、陽光100、國美地產(chǎn)、天鴻地產(chǎn)、棕櫚泉國際等諸多知名地產(chǎn)品牌企業(yè)先后進駐。
2006年3月，踏足重慶房地產(chǎn)僅一年時間的北京城建地產(chǎn)在重慶的第一個項目開盤熱銷。首戰(zhàn)告捷，讓北京城建地產(chǎn)看到了重慶的巨大潛力，也倍增信心。北京城建投資發(fā)展股份有限公司董事總經(jīng)理王漢軍在接受記者采訪時更是透露，北京城建地產(chǎn)原計劃用八年時間成為重慶最好的開發(fā)商，但從第一項目的反饋來看，這個目標將可能縮短到五年內(nèi)實現(xiàn)。
而同樣是京城知名國有房地產(chǎn)企業(yè)，金隅嘉業(yè)“走向外埠”的步伐明顯更快、更大，金隅嘉業(yè)總經(jīng)理助理何弢告訴記者，金隅嘉業(yè)目前在呼和浩特市已經(jīng)取得了四千畝土地的一級開發(fā)，天津市也有四百畝土地落定。同時，杭州市一千畝土地開發(fā)意向也已經(jīng)達成。而未來金隅嘉業(yè)開發(fā)項目要遍布全國各主要省會城市。
京城品牌地產(chǎn)國企尚且如此，諸如富力地產(chǎn)、國瑞地產(chǎn)、陽光100等這樣的民營品牌地產(chǎn)企業(yè)更是早就將觸角伸向了二線城市。富力地產(chǎn)在天津、西安的項目早已落定；國瑞地產(chǎn)今年4月順利拿下了沈陽一塊170萬平方米土地的開發(fā)權(quán)，打算將其打造成為全東北的物流集散地；而最早布局二線城市的陽光100目前更是“遍地開花”了。
由此可見，類似重慶、天津、西安、武漢等這樣的二線城市，其房地產(chǎn)市場發(fā)展的“空白”和滯后帶給了開發(fā)商多少的信心和干勁。比起北京房地產(chǎn)市場越來越白熱化的競爭和越來越稀少的資源，以及越來越嚴峻的國家調(diào)控環(huán)境，二級城市無疑是實力開發(fā)商的又一片“天堂”。
北京陽光100置業(yè)集團有限公司常務副總經(jīng)理范小沖表示，在中國第一輪經(jīng)濟增長中，北京、上海、廣州、深圳的城市規(guī)模擴大，發(fā)展成為全國以及區(qū)域的經(jīng)濟中心，構(gòu)成了一線城市?，F(xiàn)階段，這些一線城市的城市化率已經(jīng)超過75%，對城市房地產(chǎn)需求已從解決基本居住的增量市場逐漸向改善型、投資型和投機型市場轉(zhuǎn)變。
因此，盡管總體市場容量仍較大，但增長速度已經(jīng)明顯低于全國平均水平。而在第二輪的經(jīng)濟增長，城市化過程中目前延伸到各地省會城市、直轄市以及一些經(jīng)濟高度發(fā)展的區(qū)域中心城市的城市化趨勢來得則顯然更猛烈。
海外資本 最早盯住“二線城市”
戴德梁行最新的研究報告顯示，自2005年海外資金大舉進軍中國房地產(chǎn)以來，約有50%的資金投在北京，43%的資金投在上海，而僅有7%的資金是投在大連、哈爾濱、武漢、南京等二級城市。
7%的比例顯然不能用來說明海外資金對在二線城市投資的重視程度，然而戴德梁行商鋪部高級助理董事張家鵬說，僅從海外資本對商業(yè)地產(chǎn)項目地理區(qū)域的選擇上來看，越來越多的海外資金開始打破以往僅限于北京、上海等一線城市投資的做法，諸多省會城市及地區(qū)級城市成為其重點發(fā)展目標，并積極地在各城市的中心地段尋求開發(fā)或收購機會。如美國最大的商業(yè)地產(chǎn)商西蒙集團的第一筆投資設(shè)在了杭州，將與摩根士丹利及深國投共同投建購物中心；全球最大的工業(yè)地產(chǎn)投資信托公司普洛斯也已在天津、蘇州等二線城市投建其物流園區(qū)；而澳大利亞的麥格理銀行更是收購了大連萬達集團旗下的九家大型零售商城。
海外資金、跨國企業(yè)這種縱深化的投資表現(xiàn)，再次證明了二級城市在當前政策環(huán)境下的發(fā)展空間。范小沖表示，目前，很多基金都看好二線城市的地產(chǎn)項目，包括高盛等在內(nèi)的幾乎所有基金都跟我們有過接觸，并有著非常密切的聯(lián)系。尤其是今年以來，更多基金公司開始認同陽光100的二線城市發(fā)展戰(zhàn)略。
據(jù)范小沖透露，在經(jīng)過最終的談判后，美國最著名的房地產(chǎn)投資基金之一華平投資集團已經(jīng)斥資4500萬美元，以股權(quán)投資的方式投資入股陽光100在成都的項目——成都陽光100國際新城。
事實上，不僅這些在中國沒有實體公司的海外資金在華投資趨向二級城市，那些落地中國房地產(chǎn)市場的外資房地產(chǎn)企業(yè)，也早就看好中國二線城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
2004年下半年，李嘉誠旗下的和記黃埔就不斷傳出在成都、西安、武漢等二線城市大手筆圈地的消息；2005年，香港傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)巨鱷恒隆地產(chǎn)高調(diào)宣布，將放棄上海市場轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市。
而在上海發(fā)展十年之久的新加坡凱德置地，也在今年完成了其拓展二線城市的第一步，先后在杭州拿地、成都布局，成為目前在中國房地產(chǎn)市場版圖中觸角伸得最廣、最遠的外資地產(chǎn)企業(yè)。
二級城市 放開地盤吸引品牌企業(yè)
投機性購買比例過高、價格上升過快以及政策的調(diào)控更加嚴格，使得一線城市利潤空間逐步下滑，促成二線城市成為新的利潤增長點是諸多開發(fā)商進軍二線城市的主要原因。特別是去年和今年的地產(chǎn)宏觀調(diào)控之后，一線城市可以說是備受打擊。相反，以自住消費為主的二線城市不僅沒有受到打擊，反而還得到了一定程度的支持。
正如范小沖所言，二線城市房地產(chǎn)市場基數(shù)低、增長快、容量大、發(fā)展可持續(xù)性強、競爭相對較弱、土地資源相對充足等這一系列優(yōu)勢，使得它們相對于一線市場的飽和、高度競爭和政策的打壓更具優(yōu)勢。
寬松的市場環(huán)境讓開發(fā)商可以得心應手地發(fā)揮，而值得關(guān)注的是，幾乎所有二線城市都放開自己的地盤，給予很多優(yōu)惠政策，積極配合開發(fā)商建設(shè)、吸引品牌企業(yè)進駐開發(fā)的姿態(tài)，也不能不說是諸多開發(fā)商樂意并積極向二線城市拓展的關(guān)鍵。
國瑞地產(chǎn)策劃經(jīng)理武斌說：“今年4月在沈陽順利拿下170萬平方米土地的開發(fā)權(quán)，我們的工作得到了沈陽當?shù)卣艽蟮闹С?，可以看得出來，他們是非常歡迎北京的開發(fā)商到當?shù)厝プ鲰椖?、搞開發(fā)的。”
業(yè)內(nèi)人士稱，對于房地產(chǎn)開發(fā)尚不成熟的二線城市，品牌地產(chǎn)企業(yè)的進駐對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的影響和沖擊可以說是巨大的，不僅可以改變當?shù)卦械氖袌龈窬?，為本地房地產(chǎn)企業(yè)帶去新的觀念，帶動城市整體住宅品質(zhì)的提高以及居民住宅消費觀念的提升；同時，對于當?shù)亟?jīng)濟增長也是強有力的貢獻。
