2023年上半年
住房租賃市場
現(xiàn)狀及前景分析
發(fā)展住房租賃市場是實現(xiàn)“租購并舉”住房制度的重要路徑，也是探索房地產(chǎn)新模式的重要方向。2022年黨的二十大報告提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。中央經(jīng)濟工作會議也提出“探索長租房市場建設(shè)”，住房租賃市場的重要性不言而喻。2023年2月，“金融支持住房租賃17條”發(fā)布，住房租賃金融支持體系進一步完善，未來住房租賃市場的發(fā)展前景廣闊。
長租公寓企業(yè)“百花齊放”，住房租賃市場發(fā)展進入快車道。在市場發(fā)展與政策支持之下，萬科泊寓、龍湖冠寓、魔方公寓等長租公寓企業(yè)迅速成長，房源規(guī)模逐步擴大，運營能力持續(xù)增強，住房租賃市場將更具活力，市場的發(fā)展也將更加健康。
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50城住宅租賃價格指數(shù)走勢
2022年，住宅租金表現(xiàn)較為疲弱
受新冠疫情反復(fù)、經(jīng)濟下行壓力加大等因素影響，2022年，全國重點50城住宅平均租金累計下跌2.50%。分季度看，2022年僅三季度受高校畢業(yè)生入市、中小學(xué)開學(xué)季等因素影響，租金出現(xiàn)小幅回升，其余三個季度租金均有下滑，其中四季度在傳統(tǒng)淡季及疫情感染高峰影響下，租金跌幅達1.62%。
2023年上半年，人口流動性提升帶動租房需求釋放，市場租金有所回升。
全國疫情管控措施全面優(yōu)化，人口流動性逐步提升，但受春節(jié)假期影響，50城住宅租金環(huán)比仍延續(xù)跌勢；隨著春節(jié)假期結(jié)束，返城人員增加帶動租賃市場進入傳統(tǒng)旺季，平均租金環(huán)比轉(zhuǎn)漲。第二季度市場延續(xù)旺季行情，整體租金水平保持上漲趨勢。
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住房租賃政策趨勢特征
長期以來，回報周期長、沉淀資金多等問題是阻礙住房租賃市場發(fā)展的痛點，為提升各方主體投資建設(shè)租賃住房的積極性，近年來中央層面聚焦金融領(lǐng)域出臺多項支持政策，為租賃行業(yè)各參與主體提供專項金融支持、優(yōu)化金融服務(wù)，同時積極推進保租房公募REITs試點落地。
“金融支持住房租賃17條”落地，提綱挈領(lǐng)地搭建住房租賃金融支持體系
2023年2月，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》，為租賃住房的投資、開發(fā)、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)，進一步完善住房租賃金融支持體系。征求意見稿共17條，主要有以下幾點特征：第一，進一步擴大了金融支持范圍，全面覆蓋保障性和商業(yè)性租賃住房領(lǐng)域。第二，信貸支持覆蓋了租賃住房項目全周期，包括開發(fā)建設(shè)貸款、團體購房貸款、經(jīng)營性貸款等。第三，在信貸支持之外，進一步拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道，住房租賃企業(yè)債券、住房租賃擔(dān)保債券等融資渠道均在支持之列。
整體而言，“金融支持住房租賃17條”進一步加強了對住房租賃市場的金融支持力度，有利于拓寬住房租賃企業(yè)的融資渠道，降低融資成本，使得租賃住房項目更能夠“算得過來賬”，從而提升住房租賃企業(yè)的投資運營積極性，促進住房租賃市場快速健康發(fā)展。
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住房租賃的發(fā)展格局
隨著住房租賃市場的快速發(fā)展，越來越多的企業(yè)涉足長租公寓領(lǐng)域，開啟了租賃市場大浪淘沙的過程。機構(gòu)發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)主要分成集中式和分散式兩種經(jīng)營模式。分散式起步成本較低，規(guī)模擴展速度較快，但近幾年部分品牌由于經(jīng)營不善已逐步退出競爭賽道。對于集中式長租公寓投資運營企業(yè)，依據(jù)企業(yè)背景的不同，大致可以分為房企系、中介系、酒店系、金融系、創(chuàng)業(yè)系和地方國企系六大類別。
一、房企系在房源、招采、資金等方面擁有明顯優(yōu)勢。
借助房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和相關(guān)資源，房企系長租公寓在城市拓新、房源拓展、招采、資金等方面優(yōu)勢突出，能夠更加容易地切入到新的市場。代表性品牌有萬科泊寓、龍湖冠寓、招商伊敦、華潤有巢、保利公寓、碧家等。
二、中介系在房源及租客渠道方面優(yōu)勢突出。
中介企業(yè)基于線下門店，在接觸龐大規(guī)模的二手房源和客源上具備突出優(yōu)勢，有利于公寓業(yè)務(wù)的快速規(guī)?；瘮U張，部分企業(yè)在經(jīng)營分散式租賃業(yè)務(wù)的同時，也逐步布局集中式長租公寓業(yè)務(wù)。代表性品牌有自如寓、相寓PARK等。
三、酒店系擁有豐富的運營經(jīng)驗。
在經(jīng)營方面，酒店系品牌從酒店的短租模式向下占領(lǐng)長租市場，豐富的酒店運營經(jīng)驗?zāi)軌蛟谝欢ǔ潭壬蠈﹂L租公寓的運營形成指導(dǎo)；同時，在城市布局上，依托原有的酒店業(yè)務(wù)，也可快速實現(xiàn)規(guī)?；瘮U張。代表性品牌有百瑞紀集團、城家公寓等。
四、金融系擁有雄厚的資金實力。
憑借金融機構(gòu)背景，金融系運營機構(gòu)在資金實力、資金成本等方面具有明顯優(yōu)勢，助力企業(yè)合作、收并購等業(yè)務(wù)開展，更容易實現(xiàn)規(guī)模擴張。代表性品牌有CCB建融家園。
五、創(chuàng)業(yè)系的強項在公寓運營。
創(chuàng)業(yè)系品牌在運營方面，已經(jīng)積累了大量的實戰(zhàn)經(jīng)驗，對于區(qū)域的客戶滲透率較高，可以有針對性的抓取目標客戶。創(chuàng)業(yè)系品牌的產(chǎn)品有設(shè)計感，追求個性化定制，服務(wù)方面更加注重租戶體驗感，以租戶租住體驗為核心，運營效率較高。代表性品牌有魔方公寓、樂乎公寓、安歆公寓等。
六、地方國企系擁有豐富的地方資源。
依托地方國企的資金實力和豐富資源，國企系長租公寓品牌具備突出的地緣優(yōu)勢，在本地獲取項目、享受政策支持等方面都具有一定的競爭優(yōu)勢。代表性品牌有城方、東南青年匯等。
房 / 唄 / 網(wǎng) / 集 / 團
2015年，房唄網(wǎng)集團基于中國城市化進程、未來房地產(chǎn)租賃行業(yè)發(fā)展格局及消費升級的內(nèi)需市場，確定了“一體兩翼”的發(fā)展戰(zhàn)略，明確以房地產(chǎn)租賃為主體，構(gòu)建線上『房唄APP』和線下『房唄管家』門店為兩翼的協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略，以此形成”FUN美好生活“生態(tài)圈。目前已服務(wù)超過1萬名業(yè)主、5萬名租戶，管理資產(chǎn)規(guī)模超過10億人民幣。
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