項(xiàng)目在市場(chǎng)上銷售和出租的價(jià)格，對(duì)不同的地域、不同的樓層、不同的經(jīng)營(yíng)者都有所區(qū)別。商業(yè)物業(yè)的價(jià)格定位是商業(yè)產(chǎn)品定位和經(jīng)營(yíng)定位緊密相連的。價(jià)格定位包括銷售價(jià)格定位和租金定位。
銷售價(jià)格定位
對(duì)于采用商鋪出售方案的項(xiàng)目來講，開發(fā)商需要對(duì)商鋪的售價(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)，并依據(jù)市場(chǎng)策略進(jìn)行售價(jià)價(jià)格制定。商鋪的售價(jià)首先由商鋪?zhàn)陨韮r(jià)值決定，根據(jù)基礎(chǔ)價(jià)格——租金效益進(jìn)行合理定位。其次，市場(chǎng)策略將有效提升商鋪的價(jià)值。售價(jià)決策的準(zhǔn)確性將有利于項(xiàng)目的出售操作。目前主要有兩種方法對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行定位，即市場(chǎng)比較法和收益還原法。
1）市場(chǎng)比較法
市場(chǎng)比較法同租金定位類似，如中海某項(xiàng)目在采用市場(chǎng)比較法時(shí)的售價(jià)定位采用了春華四季園、左庭右院、萬(wàn)科城畢加索大道商業(yè)、世紀(jì)華廈等四個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了類比。類比的因素包括整體區(qū)位、商業(yè)氛圍、人流量、主力店、交通條件、發(fā)展商實(shí)力、規(guī)模主題、升值前景等八項(xiàng)因素進(jìn)行分析，總分為100分。經(jīng)過類比后的評(píng)估表如下所示：
中海某項(xiàng)目綜合系數(shù)評(píng)估表
根據(jù)可比項(xiàng)目銷售價(jià)格，通過市場(chǎng)比較法，得出項(xiàng)目市場(chǎng)參考價(jià)格，如下表：
根據(jù)市場(chǎng)比交法推導(dǎo)出本項(xiàng)目的銷售均價(jià)，約：13800元/m2。
2）收益還原法
售價(jià)定位的另一方法為收益還原法，即通過租金的調(diào)研來推算售價(jià)。還以中?！痢另?xiàng)目為例，主要選取區(qū)位相同或類似參考性強(qiáng)的項(xiàng)目：雅園路、四季花城、萬(wàn)科城、惠鑫公寓、四季春城等，進(jìn)行橫向比較。
競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目租金水平表
根據(jù)市場(chǎng)租金水平判斷，由于本項(xiàng)目商業(yè)處于成長(zhǎng)期，平均租金約50～60元/平方米。
收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報(bào)率來確定售價(jià)，按照目前當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)租金與價(jià)格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目所處深圳，深圳商業(yè)前期實(shí)際租金回報(bào)率一般為6%；
均價(jià)=租金/投資回報(bào)率；
由于項(xiàng)目周邊商業(yè)尚處于市場(chǎng)培養(yǎng)期，租金價(jià)位較低，投資回報(bào)率相應(yīng)較低。
均價(jià)：60元/平方米÷6%×12月=12000元/平方米；
50元/平方米÷6%×12月=10000元/平方米；
根據(jù)收益還原法，項(xiàng)目售價(jià)在10000～12000元/平方米之間。
綜上，即通過市場(chǎng)比較法與收益還原法比較，得出項(xiàng)目的均價(jià)為12000元/平方米左右更為合理。
2租金定位
開發(fā)商在招商階段就需要對(duì)商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)。預(yù)測(cè)必須依靠對(duì)現(xiàn)狀市場(chǎng)的研究和對(duì)未來市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，不僅考慮自身市場(chǎng)空間，而且要考慮競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的影響力。租金判斷對(duì)于項(xiàng)目招商意義非常，準(zhǔn)確的租金定位將提高項(xiàng)目的招商效率。
1）租金定位考慮因素
商業(yè)項(xiàng)目租金定位通常是運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行定價(jià)，通過項(xiàng)目周邊主要項(xiàng)目（相近或相類似的商業(yè)項(xiàng)目）的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行綜合比較，主要比較的要素有：商業(yè)氛圍、人流量、主力店、交通條件、開發(fā)商實(shí)力、規(guī)模主題、升值前景等。
2）租金定位的三個(gè)法則
價(jià)格定位需要基于商業(yè)操作的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)與科學(xué)專業(yè)的經(jīng)濟(jì)分析。確定了商場(chǎng)最佳租金定價(jià)有如下三大法則。
法則一：縱向定價(jià)波動(dòng)大
從一個(gè)商業(yè)物業(yè)來說，縱向定價(jià)會(huì)存在較大的定價(jià)差異。當(dāng)然最貴肯定是一層，它具有良好的展示面，方便客戶進(jìn)入，而以一層為基礎(chǔ)，大部分項(xiàng)目越往上價(jià)格越低，也越難招商。我們以商場(chǎng)為例。
商場(chǎng)的縱向定價(jià)波動(dòng)規(guī)律
法則二：樓層越高，商鋪?zhàn)饨鹁驮谙鄳?yīng)地降低，甚至要成倍地下降
樓層越高，人流量就相應(yīng)地減少，就會(huì)影響到營(yíng)業(yè)狀況。根據(jù)具體情況，有必要進(jìn)行相應(yīng)的將租金下調(diào)，以有利將商鋪?zhàn)獬觥?/span>
法則三：商場(chǎng)樓梯口商鋪的租金要比其他位置的高
商場(chǎng)樓梯口是消費(fèi)者的必經(jīng)之路，其實(shí)商場(chǎng)里的商鋪就像一個(gè)篩子一樣，將顧客一層層地篩過，當(dāng)然最好的顧客已經(jīng)被占盡地利的商鋪篩下。
