面對(duì)行業(yè)的變與不變，房企要跨越周期。
既然冬天來(lái)了，春天還會(huì)遠(yuǎn)嗎？
陳艷艷/文
波動(dòng)調(diào)整是地產(chǎn)行業(yè)的常態(tài)，當(dāng)前，銷售比過(guò)去難，融資比過(guò)去難，融資成本比過(guò)去高。面對(duì)這種環(huán)境變化，房企如何應(yīng)對(duì)？房企路在何方？中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融年會(huì)2018一眾大佬或許能給我們諸多啟示。
“要保命”現(xiàn)金流為王
現(xiàn)金流重中之重，沒(méi)有利潤(rùn)“不死人”，沒(méi)有現(xiàn)金流會(huì)立馬“死”。房企不斷地提高資金周轉(zhuǎn)效率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比資產(chǎn)重要，這是過(guò)好冬天的不二法則。
旭輝控股集團(tuán)有限公司董事兼主席、旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中表示，回過(guò)頭來(lái)看，地產(chǎn)還是回到自己的根本，要應(yīng)對(duì)行業(yè)的變與不變，其根本是做好投資、做好產(chǎn)品、做好運(yùn)營(yíng)，這是產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)層面、競(jìng)爭(zhēng)層面的基礎(chǔ)。投資能不能做到準(zhǔn)，產(chǎn)品能不能做到好，運(yùn)營(yíng)能不能快，成本能不能省，未來(lái)都是在這種利潤(rùn)一兩個(gè)點(diǎn)之間的競(jìng)爭(zhēng)。
在陽(yáng)光控股執(zhí)行董事、陽(yáng)光城執(zhí)行副總裁吳建斌看來(lái)，現(xiàn)金為王是房地產(chǎn)公司的不二選擇。首先擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，另外注重再融資環(huán)節(jié)。企業(yè)管理的核心是財(cái)務(wù)管理，財(cái)務(wù)管理的核心是現(xiàn)金流管理，而現(xiàn)金流管理的核心就是經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流管理。房企通過(guò)開(kāi)源節(jié)流，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流越多越好。
一是，修訂企業(yè)發(fā)展規(guī)劃。吳建斌以陽(yáng)光城為例，我們把發(fā)展速度適當(dāng)?shù)慕迪聛?lái)。買地方面，提高買地標(biāo)準(zhǔn)，把買地的節(jié)奏放慢。原來(lái)期待買地凈利潤(rùn)率是10%及以上，現(xiàn)在凈利潤(rùn)提到15%。原來(lái)規(guī)劃在文旅業(yè)方面、產(chǎn)城融合方面也會(huì)做很多嘗試，現(xiàn)在控制投資節(jié)奏。
二是，控制建筑成本支出。如果我們?cè)诮ò卜矫婊撕芏噱X(qián)，在這個(gè)階段給我們帶不來(lái)現(xiàn)金流，為什么要花那么多錢(qián)呢？所以陽(yáng)光城把幾百個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)，能帶來(lái)現(xiàn)金流的項(xiàng)目加快施工，不能帶來(lái)現(xiàn)金流的放慢開(kāi)發(fā)節(jié)奏。吳建斌表示，控制建安成本支出，很多公司都在這么做。很多大公司、大的地產(chǎn)商對(duì)外傳遞的信息是地也不買了，建安成本也在調(diào)整，就是這個(gè)方面的舉措。
三是，抓緊現(xiàn)金回籠。吳建斌舉例說(shuō)，譬如，長(zhǎng)期庫(kù)存，適當(dāng)?shù)淖鲆恍┐黉N安排，也是必要的。財(cái)務(wù)管理最終的核心是經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流管理，而最核心的又是可流動(dòng)的現(xiàn)金。因此，做好可流動(dòng)的現(xiàn)金管理十分必要。開(kāi)源節(jié)流是當(dāng)務(wù)之急，特別對(duì)中小地產(chǎn)商來(lái)講，你的周轉(zhuǎn)余地實(shí)在太小了。
“現(xiàn)金為王，在目前這個(gè)情況下，應(yīng)該作為中小房企非常重要的一課來(lái)抓?！眳墙ū笳f(shuō)，特別是在經(jīng)濟(jì)危機(jī)或者是企業(yè)遇到運(yùn)營(yíng)困難的時(shí)候，現(xiàn)金比利潤(rùn)重要。只有擁有現(xiàn)金企業(yè)才能活下來(lái)。沒(méi)有了現(xiàn)金，即使賬面算了一堆利潤(rùn)或者價(jià)值，也沒(méi)有意義。
“活下去”融資渠道多樣化
今年融資環(huán)境非常難，對(duì)房企而言，顯然融資渠道要多樣化。
吳建斌分享了今年陽(yáng)光城在融資上的操作。陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)融資總額的70%來(lái)自于開(kāi)發(fā)貸，這方面融資非常有效，只要項(xiàng)目好，四證齊全，銀行也會(huì)給予支持，所以我們70%融資來(lái)自開(kāi)發(fā)貸。20%融資總額來(lái)自標(biāo)準(zhǔn)化融資，原來(lái)陽(yáng)光城非標(biāo)準(zhǔn)化的融資占比非常高，今年多還了400億出去，這些都是非標(biāo)準(zhǔn)化的融資。所以今年陽(yáng)光城標(biāo)準(zhǔn)化融資占了20%以上。證券化融資大約占10%，這個(gè)工具目前市場(chǎng)支持，銀行支持，投資人支持，國(guó)家政策也支持。在這個(gè)方面，房企完全可以發(fā)力。
吳建斌認(rèn)為，資產(chǎn)負(fù)債表里的每個(gè)科目實(shí)質(zhì)上都可以用來(lái)融資，比如應(yīng)收款、應(yīng)付款可以融資，施工方的結(jié)算款可以做融資，物業(yè)管理費(fèi)可以做融資，商業(yè)資產(chǎn)也可以做融資。一些項(xiàng)目雖然時(shí)間會(huì)長(zhǎng)一點(diǎn)，比如說(shuō)做這項(xiàng)工作要3-5個(gè)月，融資金額相對(duì)會(huì)小一點(diǎn)，但要有一組人堅(jiān)持做，花3-5個(gè)月時(shí)間就可以完成。
資產(chǎn)證券化融資上，陽(yáng)光城完成了將近120億。吳建斌把融資方面總結(jié)為18般武藝、33個(gè)工具，房企要多渠道進(jìn)行融資在現(xiàn)階段好好活下去。
“要生存”提高股本融資比例
房企要把負(fù)債控制在合理水平，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。企業(yè)成長(zhǎng)的規(guī)模、成長(zhǎng)的速度和負(fù)債有緊密關(guān)系。因?yàn)樨?fù)債擴(kuò)張是一個(gè)企業(yè)死亡的最主要的原因，大概95%以上的企業(yè)死于借債。
中誠(chéng)信集團(tuán)創(chuàng)始人、中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)毛振華對(duì)房企未來(lái)發(fā)展也提出自己的看法，調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)最為關(guān)鍵。還要發(fā)展直接融資，提高股本融資比例。
微觀上看，每個(gè)企業(yè)家都要想辦法提高自己的股本，為什么呢？只有股本才能夠防范風(fēng)險(xiǎn)，特別是風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)。如果企業(yè)股本都賣不出去，要借錢(qián)做項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目死亡率極高。毛振華建議，提高股本率是企業(yè)的根本。
對(duì)此，毛振華認(rèn)為應(yīng)該對(duì)上市過(guò)程中再融資放開(kāi)一點(diǎn)，如果沒(méi)有上市融資功能，就不要在股票市場(chǎng)上干炒。應(yīng)該把企業(yè)再融資放到相當(dāng)部分的企業(yè)，配股配不出去，這就是合理的邊界。如果每個(gè)企業(yè)拿出來(lái)都搶，那證明這個(gè)沒(méi)到位，放到什么時(shí)候?yàn)橹?？放到有些公司的配比賣不出去為止，這樣的市場(chǎng)才能平衡。毛振華認(rèn)為，從某種程度來(lái)說(shuō)，股本融資是房企的有效生存發(fā)展之道。
“百年企業(yè)”去杠桿，降負(fù)債
行業(yè)普遍過(guò)去高速增長(zhǎng)階段，平均杠桿率比較高，未來(lái)行業(yè)平均杠桿率要不斷地降低。凈負(fù)債率要降到80%，資產(chǎn)負(fù)債率要降到70%，行業(yè)杠桿率才會(huì)比較穩(wěn)健。
林中指出，如果凈負(fù)債率80%來(lái)看，資產(chǎn)負(fù)債率70%作為一個(gè)門(mén)檻，大部分企業(yè)在未來(lái)幾年都要面臨著一個(gè)更加穩(wěn)健均衡降杠桿的過(guò)程。因?yàn)槲磥?lái)資本市場(chǎng)的籠子都會(huì)用這條“桿”做一個(gè)限制，低于這個(gè)融資可以做，高于這個(gè)包括銀行綜合受限，包括發(fā)債都很難。
去杠桿，降負(fù)債，特別是中大型企業(yè)越來(lái)越大的時(shí)候，在財(cái)務(wù)和法務(wù)上要越來(lái)越保守。這就不難理解百年企業(yè)為什么都把凈負(fù)債率降到20%以內(nèi)。所以中國(guó)房企在走向百年企業(yè)的過(guò)程中，應(yīng)該是逐步來(lái)降低負(fù)債率。
林中進(jìn)一步指出，隨著企業(yè)規(guī)模的增長(zhǎng)、實(shí)力的增長(zhǎng)，房企要適應(yīng)從開(kāi)發(fā)銷售階段過(guò)渡到經(jīng)營(yíng)持有階段，對(duì)融資成本不斷地降低的這種需求。未來(lái)10-20年以后，中國(guó)TOP30的地產(chǎn)企業(yè)，凈負(fù)債率可能20%-30%。
即使這一輪的調(diào)整，即使這一輪的冬天，也是行業(yè)往上發(fā)展過(guò)程中的一個(gè)波動(dòng)。地產(chǎn)本身是一個(gè)周期性行業(yè)，一定有繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇的四季。面對(duì)行業(yè)的變與不變，房企要跨越周期，適者生存。林中堅(jiān)信，既然冬天來(lái)了，春天就不會(huì)遠(yuǎn)。
（本文系中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融年會(huì)·2018系列報(bào)道 ）
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