并不是像過去那樣隨便一家地產(chǎn)公司都能輕松地賺錢，所以投資地產(chǎn)股對(duì)專業(yè)能力的要求越來越高，本文總結(jié)了地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)方面一些很重要但可能會(huì)被投資者忽視的知識(shí)點(diǎn)
作者：佰港城西瓜
來源：雪球
一、房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)流程
大家在買房、辦房產(chǎn)證的過程中都簽過很多合同，按過很多手印，但我估計(jì)大部分人應(yīng)該都不清楚整個(gè)業(yè)務(wù)流程。我國的商品房銷售采用預(yù)售制度，我們以按揭貸款買房為例，假設(shè)房子總價(jià)100萬，3成首付，整個(gè)交易流程是這樣的：
1、購房人和開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，并向開發(fā)商支付首付款30萬，開發(fā)商雖然收到了這筆首付款，但卻不能確認(rèn)為營業(yè)收入，因?yàn)榉孔舆€沒有交付給購房者，會(huì)計(jì)上確認(rèn)收入的條件是商品要轉(zhuǎn)移給買家，所以只能把這筆錢記到一個(gè)叫“合同負(fù)債”的科目上（以前記到“預(yù)收款項(xiàng)”），至于這兩者有什么區(qū)別，后面會(huì)講到。
2、購房人以房屋作為抵押，從銀行貸款70萬，并且開發(fā)商要為這筆貸款提供連帶責(zé)任擔(dān)保，銀行在對(duì)購房者資格審查合格后，批準(zhǔn)發(fā)放貸款，把這筆錢直接轉(zhuǎn)給開發(fā)商，但不是轉(zhuǎn)全部70萬，因?yàn)榍懊嬲f了，開發(fā)商要提供擔(dān)保，所以銀行要留一部分保證金，所以轉(zhuǎn)給開發(fā)商的可能只有比方說60萬。
3、樓盤竣工后購房人收房了，開發(fā)商才能確認(rèn)100萬的營業(yè)收入，但其實(shí)開發(fā)商并未收全部的100萬，有10萬的保證金還在銀行那里，只有在購房人辦理了房產(chǎn)證并且銀行進(jìn)行了抵押登記后，這個(gè)擔(dān)保責(zé)任才能解除，才能收回保證金。所謂辦理抵押登記就是銀行和購房人一起到房管局去備案，并且在房產(chǎn)證上蓋個(gè)抵押章，表示這個(gè)房產(chǎn)證被抵押給銀行了。
從整個(gè)業(yè)務(wù)過程中可以看出，在這種預(yù)售制度下，從法律角度來說開發(fā)商是要承擔(dān)很高的風(fēng)險(xiǎn)的，開發(fā)商和銀行的關(guān)系非常緊密，互相依賴，一損俱損，一榮俱榮，所以那些天天嚷著說樓市要崩的人，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程其實(shí)一竅不通。如果房子的價(jià)格暴跌，那些還沒有辦房產(chǎn)證的購房者可以放棄還貸，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商承擔(dān)巨額的擔(dān)保金損失，而開發(fā)商本身又是一個(gè)現(xiàn)金流不好的企業(yè)，無力承擔(dān)這個(gè)擔(dān)保，必然會(huì)導(dǎo)致銀行體系崩潰，這是什么后果，大家應(yīng)該知道了吧？所以歷次調(diào)控并不是要讓房價(jià)大跌，只是讓它不要漲那么快。
二、利息資本化
我們知道，一般情況下借款利息是要算到財(cái)務(wù)費(fèi)用里去的，從而會(huì)減少當(dāng)期利潤，但會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定有些利息在滿足一定的條件下可以計(jì)入到資產(chǎn)類科目，作為資產(chǎn)的一部分成本入賬，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，就是計(jì)入正在建造的房子的成本里。
需要滿足的條件是：房子已經(jīng)開始建造并且利息已經(jīng)發(fā)生，那么在其他活動(dòng)中產(chǎn)生的利息，比如貸款拿地時(shí)付出的利息就不能資本化了。但實(shí)際審計(jì)過程中由于樓盤項(xiàng)目太多，審計(jì)師不可能分得這么清楚，所以利息資本化就就成了房地產(chǎn)公司調(diào)節(jié)利潤的重要手段之一。
顯然，當(dāng)期資本化的利息越多，當(dāng)期的利潤就越好看，但會(huì)抬高當(dāng)期正在建造的樓盤的成本，導(dǎo)致這些樓盤以后出售時(shí)毛利率會(huì)降低，也就是說，利息資本化是一種透支未來利潤的做法。另外一方面，當(dāng)期利潤好看，意味著要提前多交所得稅，相當(dāng)于自己主動(dòng)舍棄了延后交稅的福利，這在有息負(fù)債率極高的地產(chǎn)行業(yè)也是一個(gè)值得思考的問題。
三、預(yù)收賬款和合同負(fù)債
預(yù)收賬款和合同負(fù)債是2017年新收入準(zhǔn)則實(shí)施后帶來的區(qū)分，現(xiàn)在預(yù)收賬款主要核算收到的預(yù)收租金，而預(yù)收的購房款以及其他預(yù)收款項(xiàng)在合同負(fù)債里核算。至于這兩者的區(qū)別有兩點(diǎn)：一是合同負(fù)債要承擔(dān)在未來交付商品的義務(wù)，也就說，預(yù)收了錢，將來一定要交付商品，否則就要承擔(dān)違約責(zé)任。
二是合同負(fù)債里可能會(huì)包含融資成分，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，對(duì)于收款時(shí)間和交付商品的時(shí)間間隔超過一年的合同負(fù)債，如果存在融資成分的，需要考慮計(jì)算融資的利息，這種情況一般發(fā)生在合同確定的交易金額和實(shí)際交付時(shí)的交易金額有差異時(shí)，才可能包含融資成分。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，似乎并不存在這種情況，因?yàn)楹贤瑢懙倪@套房子多少錢，交房時(shí)一般也還是這個(gè)價(jià)格，那種交房時(shí)發(fā)現(xiàn)房價(jià)跌了無理取鬧要求更改價(jià)格的情況畢竟是極少數(shù)，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)合同負(fù)債里融資成分到底是如何計(jì)算的，我也沒查到具體的資料。我也查看了幾家房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)報(bào)告，只有新城控股2018年報(bào)進(jìn)行了融資成分的利息計(jì)算，其他如萬科、保利、恒大、融創(chuàng)等都沒有這種處理。在投資者互動(dòng)平臺(tái)上，新城控股的董秘也對(duì)此進(jìn)行了解釋。
這種處理即不影響現(xiàn)金流，也不影響利潤，因?yàn)檫@里的利息并不是有息負(fù)債的那種利息，所以投資者只需要了解這個(gè)概念即可，在看財(cái)報(bào)時(shí)不要把它和有息負(fù)債的利息搞混?，F(xiàn)實(shí)中不少人會(huì)把這兩者搞混，包括證監(jiān)會(huì)在給新城控股2018年年報(bào)發(fā)的問詢函里就犯了這個(gè)錯(cuò)誤。
四、土地增值稅
土地增值稅是房地產(chǎn)行業(yè)特有的一個(gè)稅種，通俗地說，就是如果你買了塊地、蓋了商品房并出售后取得了收益，就需要按照一定的比例對(duì)增值的部分交稅，而且這個(gè)稅是按累進(jìn)稅率來計(jì)算稅額的，跟個(gè)人所得稅一樣，賺的越多，稅率就越高。
按理說，應(yīng)該等房子賣出后才去計(jì)算這個(gè)稅，但實(shí)際情況是有些項(xiàng)目周期可能會(huì)很長，比如一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可能長達(dá)幾年，那等工程竣工后再收稅，會(huì)造成稅收極不穩(wěn)定。所以，稅務(wù)局采用預(yù)征的方法，就是按照銷售收入的一定比例來征，現(xiàn)在大概在1%到4%（新城控股年報(bào)上公布的比例）之間，將來等工程結(jié)算時(shí)多退少補(bǔ)。
可以看到實(shí)際繳稅時(shí)采用增值額作為基數(shù)來計(jì)算稅額，但預(yù)征時(shí)采用銷售收入為基數(shù)來計(jì)算，并且基數(shù)都很大，這兩種計(jì)算方法必然會(huì)造成極大的差異。因此，有些謹(jǐn)慎的企業(yè)會(huì)預(yù)提一筆“土地增值稅準(zhǔn)備金”，這里要注意，預(yù)提和預(yù)征是不一樣的，預(yù)征是必須要繳的，而預(yù)提是企業(yè)額外再多準(zhǔn)備的一部分，稅務(wù)局并未做此要求。
對(duì)于預(yù)征的土地增值稅，是可以當(dāng)作費(fèi)用從稅前利潤里扣除的，也就是會(huì)導(dǎo)致少交所得稅。而對(duì)于預(yù)提的土地增值稅，到底是否可以從稅前利潤扣除，目前稅法并未做明確規(guī)定，從上市房企的財(cái)報(bào)中，我看到萬科和金地預(yù)提了比較大額的土地增值稅準(zhǔn)備金的，新城控股也預(yù)提一部分。
萬科預(yù)提了219.87億，如下：
金地預(yù)提了90.65億，如下：
新城預(yù)提了38.88億，如下：
而保利和融創(chuàng)2018年似乎并未計(jì)提這筆土地準(zhǔn)備金，其他公司沒看過。
由于這筆準(zhǔn)備金的數(shù)額還比較大，是否能從稅前利潤中扣除，會(huì)直接影響企業(yè)的所得稅，從實(shí)際情況來看，會(huì)計(jì)上應(yīng)該都是從稅前扣除了，因?yàn)閺倪f延所得稅資產(chǎn)里可以看到預(yù)提的土地增值稅的可抵扣差異。
總結(jié)一句話就是：預(yù)提的土地增值稅準(zhǔn)備金越多，會(huì)計(jì)上的利潤會(huì)越難看，但會(huì)帶來較多的遞延所得稅資產(chǎn)，這個(gè)在以后是可以抵稅的，簡單的理解就是，現(xiàn)在多交了稅，以后就可以少交了。所以，更多地預(yù)提土地增值稅是一種謹(jǐn)慎的做法。
本文在雪球站內(nèi)引發(fā)了熱烈的討論，球友@荷蘭人的船：認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別高速增長階段，并不是像過去那樣隨便一家地產(chǎn)公司都能輕松地賺錢，所以投資地產(chǎn)股對(duì)專業(yè)能力的要求越來越高。你怎么看呢？
投資理念、選股策略、避雷大法、實(shí)操手冊(cè)！想玩轉(zhuǎn)股市，就來雪球App。
聯(lián)系客服
