萬達商業(yè)地產(chǎn)揭秘
萬達對城市經(jīng)濟向上的巨大牽引力不但來自于城市核心區(qū)位的傳統(tǒng)商圈，更來自于萬達勇于而且能夠創(chuàng)造新商圈的能力、魄力和實力，而萬達選擇“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式并將之發(fā)揚光大更說明了萬達的氣魄和膽識——只有符合萬達標(biāo)準(zhǔn)并適合萬達發(fā)展方向的品牌才能夠幸運的被萬達選中并為其進行“量體裁衣”式的全面規(guī)劃。
選擇萬達——在每一個城市綜合體，入場項目能不能實現(xiàn)真正的旺鋪經(jīng)營，一方面源自建造者的前期規(guī)劃和后期管理，更重要的也在于入場品牌能不能更好的對消費者形成“吸金效應(yīng)”，在萬達廣場，仔細觀察你會發(fā)現(xiàn)，一些中小主力店隨著萬達的連鎖開發(fā)而出現(xiàn)在每一個城市的萬達廣場里，也正因此，很多商家隨萬達而迅速形成連鎖品牌，很多世界500強的企業(yè)也因萬達的屢戰(zhàn)屢勝而成為萬達的擁護者，萬達到哪，他們就跟到哪里……
萬達選擇---商業(yè)模式領(lǐng)跑中國
商業(yè)模式?jīng)Q定企業(yè)的成敗，這一理念越來越多地得到企業(yè)家與業(yè)內(nèi)專家的認可。中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展要向更高的境界邁進，必須依靠商業(yè)模式的創(chuàng)新。而能否打造符合國情和市場規(guī)律的商業(yè)模式，是中國企業(yè)決勝未來的關(guān)鍵所在，萬達的成功便在于此。
所謂的萬達第三代商業(yè)地產(chǎn)城市綜合體，就是把國外的室內(nèi)步行街與中國的商業(yè)大樓結(jié)合在一起，同時在商業(yè)綜合體中組合了寫字樓、公寓、酒店等業(yè)態(tài)，商業(yè)中心里面增加文化、娛樂、健身、餐飲等內(nèi)容。總結(jié)萬達幾年來的發(fā)展，正如王健林董事長所言：萬達的成功主要是商業(yè)模式的成功。因為萬達的產(chǎn)品尤其是號稱第三代城市綜合體的產(chǎn)品的成功不僅是商業(yè)的成功，更是投資模式的成功，萬達從第一代單店和第二代復(fù)合店賣街鋪到現(xiàn)在只賣非商業(yè)之外的產(chǎn)品如寫字樓、公寓，既達成了綜合體規(guī)模上的城市標(biāo)志性象征的目的，又解決了產(chǎn)品鏈和資金鏈的最優(yōu)組合和良性循環(huán)，正在逐步實現(xiàn)從原來以營銷為導(dǎo)向的訂單地產(chǎn)向持有型訂單地產(chǎn)的重大轉(zhuǎn)折，從而為真正的資本之路搭建了堅實的基礎(chǔ)，為資產(chǎn)之橋構(gòu)筑了預(yù)期的升值空間。
萬達商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式從第一代到第三代，經(jīng)歷了近七年的艱辛波折，但也收獲了市場對萬達每一代商業(yè)開發(fā)模式的檢驗，在第三代開發(fā)模式屢試不爽的今天，萬達為眾多強勢企業(yè)提供了一個平臺，同時也將這些跨行業(yè)的業(yè)態(tài)充分進行了資源整合，使得各種業(yè)態(tài)交相輝映，相得益彰，并釋放出整體的輻射力。正是選擇到了成功的商業(yè)模式，萬達才能在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域邁著堅實的步伐前行，一步一個腳印。
值得一提的是，萬達獨特的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”形成了強大的競爭優(yōu)勢，獲得了市場的高度認可，而且這種模式在現(xiàn)在的市場環(huán)境中是別人無法復(fù)制的，每到一地就能把一地做熱，進而拉動一個城市的經(jīng)濟發(fā)展和稅收，這只有萬達能夠做到；吸引眾多品牌主力店追隨萬達，進入每一個萬達廣場，這也只有萬達能夠做到；先租后建、滿場開業(yè)、場場旺鋪，這些，也只有萬達能夠做到。王健林董事長在對自己的員工進行培訓(xùn)的時候說，商業(yè)模式比產(chǎn)品甚至品牌的建立更重要，而最好的商業(yè)模式是人無我有的商業(yè)模式，作為國內(nèi)唯一的全國性商業(yè)地產(chǎn)商，萬達獨創(chuàng)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式因為帶動了區(qū)域周邊的發(fā)展、拉動了整個城市經(jīng)濟的上升而獲得了各地政府的認可并成為各地政府邀請的對象，而也是因為萬達獨特的富有競爭力的商業(yè)模式，萬達還獲得了中國企業(yè)在國際上的最高評級。國內(nèi)金融界的認可、國內(nèi)外投資機構(gòu)的追捧，使得萬達創(chuàng)造的財富神話口碑相傳，流傳久遠。
萬達選址----商業(yè)版圖大規(guī)模擴張
對于商業(yè)地產(chǎn)項目而言，選址的縝密性和科學(xué)性往往是項目成敗的關(guān)鍵，選址的標(biāo)準(zhǔn)與項目開發(fā)模式之間也存在著互為影響的辯證關(guān)系，透過萬達的科學(xué)而規(guī)范的選址體系看，萬達對城市經(jīng)濟向上的巨大牽引力不但來自于城市核心區(qū)位的傳統(tǒng)商圈，更來自于萬達勇于而且能夠創(chuàng)造新商圈的能力、魄力和實力。
涉足商業(yè)地產(chǎn)之初，萬達項目多選擇城市的核心商圈，借助商圈業(yè)已形成的商業(yè)氛圍為萬達廣場造勢，以保證中小業(yè)主的投資收益。但早期萬達商業(yè)廣場以帶租約銷售模式，大多將商鋪出售給中小投資者，靠銷售平衡現(xiàn)金流，短期內(nèi)迅速回收數(shù)億元資金，但由于產(chǎn)權(quán)多元化、經(jīng)營分散化、商業(yè)模式單一和主力店間的無連續(xù)性，以及經(jīng)濟環(huán)境的不成熟和投資者心理上的不成熟，萬達廣場也因此經(jīng)歷了一些磨難，商戶過高的投資回報期望沒能實現(xiàn)。
在萬達商業(yè)模式向第二代過渡的過程中，雖然項目面積加大，業(yè)態(tài)也增加，但因為其相互之間的互動沒能有效建立，項目的效力并沒有真正顯現(xiàn)出來。當(dāng)萬達的第三代商業(yè)模式出現(xiàn)，王健林所言的“城市綜合體”顯然已經(jīng)不是一個城市業(yè)已成形的傳統(tǒng)商圈所能容納，由此，萬達的選址體系發(fā)生了重大變化，大體量的建筑群、業(yè)態(tài)豐富的綜合體開始出現(xiàn)在各城市的非中心地帶，如位于上海五角場的萬達廣場、如位于寧波鄞州的萬達廣場、如位于北京石景山的萬達廣場……，萬達集團將選址體系的重心完全轉(zhuǎn)向了城市非中心甚至郊區(qū)地帶，而萬達所要做的正是啟動這些區(qū)域，通過萬達商業(yè)模式的成功帶動整個區(qū)域的發(fā)展甚至整個城市的經(jīng)濟提速。
現(xiàn)在的萬達廣場所在的區(qū)域，無論在萬達進入之前是怎樣的一種荒涼狀態(tài)，如寧波鄞州，無論在萬達進入之前是怎樣的無人問津，如上海五角場，但在萬達進入后，這些第三代城市綜合體項目的大規(guī)模、大體量都在所在城市成為新的地標(biāo)式建筑、新的商業(yè)中心、新的城市中心、成為一個城市新的象征、行業(yè)新的標(biāo)準(zhǔn)，周邊很多知名地產(chǎn)商在銷售房子時，都把距離萬達多少米作為項目的最大賣點，可見城市綜合體的影響力之大。
萬達選友-----品牌成就國際萬達
在萬達選擇合作伙伴的歷史上流傳著這樣一個故事，在萬達北京的一個項目中，有兩家世界500強企業(yè)希望進入，并不斷地通過各種方式向萬達高層表達了這一愿望，其中一個還給出了天價租金，希望能夠進入萬達，而理智而富有多個項目招商經(jīng)驗的萬達人并沒有為眼前的利益所迷惑，他們提出，這么高的租金肯定會給后面的經(jīng)營造成巨大壓力，最終，經(jīng)過分析討論，萬達最終選擇了一個出價較低的但在中國市場上更有影響力的企業(yè)，而也只有這樣的企業(yè)才能與萬達的品牌相符。
萬達之所以能夠成功，與其對于自身成為“國際萬達”的標(biāo)準(zhǔn)有著密不可分的關(guān)系，對于選友，“國際萬達”的辭典里有這樣一條標(biāo)準(zhǔn)，那就是：合作伙伴是國際級。至今，以這樣的標(biāo)準(zhǔn)選擇合作伙伴，萬達已擁有豐富的品牌資源，與一大批國際和國內(nèi)一流的品牌商家建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系，目前合作的商家已超過5000家。這些獨有的商家合作伙伴資源合成了萬達的核心競爭優(yōu)勢。
此外，為了保證合作伙伴能賺錢，萬達在發(fā)展項目時也會充分聽取各主力店的意見和建議，在城市和地段的選擇上兼顧合作伙伴的利益，達成雙方的利益最大化。7年前的萬達從做訂單開發(fā)開始，隨著市場需求和中國經(jīng)濟環(huán)境的變化而慢慢向?qū)I(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運營商邁進，有了品牌戰(zhàn)略合作商家、有了詳細的前期策劃、規(guī)劃方面的經(jīng)驗，萬達進行商業(yè)開發(fā)的準(zhǔn)確性才能不斷提高，甚至已經(jīng)可以保證場場旺鋪，在現(xiàn)在的商業(yè)環(huán)境中，可以做到?jīng)]有拍賣拿地時就可以大約知道做什么類型的物業(yè)，容積率多少等等的，惟有萬達，從中可見萬達作為一個中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)袖人物的魅力所在。
規(guī)劃先行----萬達廣場成功的核心保證
在萬達對商業(yè)伙伴的選擇共贏中，萬達廣場的規(guī)劃先行策略起到了舉足輕重的作用，萬達商業(yè)規(guī)劃研究院是中國第一家專業(yè)從事城市綜合體及大型商業(yè)綜合體開發(fā)、設(shè)計、研究的商業(yè)規(guī)劃、建筑研究機構(gòu)，由來自建筑設(shè)計領(lǐng)域及房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的眾多精英人才組成。萬達商業(yè)規(guī)劃研究院不但是萬達商業(yè)地產(chǎn)鏈條中的核心環(huán)節(jié)，還是中國唯一一家專業(yè)從事城市綜合體、大型商業(yè)中心和五星級酒店規(guī)劃、設(shè)計的機構(gòu)，研究院匯集了全國商業(yè)中心、五星級酒店設(shè)計各專業(yè)的一流人才，更是萬達商業(yè)地產(chǎn)核心競爭力的重要組成部分。
在每一座萬達廣場招商開始后，規(guī)劃研究院就會迅速開始為這些簽約主力店入場做好充分的準(zhǔn)備，規(guī)劃至每一個商鋪、設(shè)計至每一個細節(jié)，像餐飲的隔油池、游泳館的降板、超市的荷載等諸多細節(jié)在規(guī)劃設(shè)計階段就已經(jīng)給予確認，盡量避免商家進場后進行改建，減少浪費，同時也是對入場商戶負責(zé)。
有人說，中國的商業(yè)地產(chǎn)的競爭要從低端的銷售競爭向高端運營競爭發(fā)展，它們要達成一個如香港太古企業(yè)、日本佳世客等的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)商，還有很長的路要走，在這個過程中，如何提升價值并最終與資本市場取得連接價值最大化才是根本，畢竟商業(yè)地產(chǎn)回到其核心就是在于運營所帶來的價值的提升。為什么物業(yè)投資市場稱：“住宅有價，店面無價”，是因為店面這個平臺后面所帶來的商機決定的，而不是水泥加鋼筋決定其價值的?；氐郊又嵘@個問題上，其核心就是通過開發(fā)模式的不斷創(chuàng)新來提升其價值，這是一個系統(tǒng)的成功路徑，經(jīng)過選點、定位、引商、開業(yè)、運營、調(diào)整階段不斷實現(xiàn)商業(yè)價值。萬達集團就是將這種開發(fā)模式的創(chuàng)新從銷售鋪面的第一代向只租不售聯(lián)合國際知名品牌主力店共同經(jīng)營的第三代前進，最終取得了驕人的業(yè)績，并以此領(lǐng)跑中國商業(yè)地產(chǎn)，在世界商業(yè)帝國的發(fā)展版圖上屹立起中國的旗幟。
選擇萬達----追隨締造奇跡的王者
在每一個城市綜合體，入場項目能不能實現(xiàn)真正的旺鋪經(jīng)營，一方面源自建造者的前期規(guī)劃和后期管理，更重要的也在于入場品牌能不能更好的對消費者形成“吸金效應(yīng)”，在萬達廣場，仔細觀察你會發(fā)現(xiàn)，一些中小主力店隨著萬達的連鎖開發(fā)而出現(xiàn)在每一個城市的萬達廣場里，也正因此，很多商家隨萬達而迅速形成連鎖品牌，很多世界500強的企業(yè)也因萬達的屢戰(zhàn)屢勝而成為萬達的擁護者，萬達到哪，他們就跟到哪里……
正是因為與締造奇跡的王者同行，按照國際化的品牌做事，這些中小主力店也走在了邁向國際的征途上，如神采飛揚電子娛樂項目，現(xiàn)已在武漢萬達廣場、哈爾濱萬達廣場、成都萬達廣場、西安萬達廣場、長春萬達廣場等全國多家萬達廣場開設(shè)了大型室內(nèi)電子娛樂游樂園，經(jīng)營業(yè)績也穩(wěn)步上升。
短短幾年時間，隨著萬達在全國擴張商業(yè)版圖，對萬達始終信心十足并一直追隨萬達的中小店鋪主力店以驚人的速度形成連鎖并取得了驕人的銷售業(yè)績，連萬達人自己都半開玩笑的說，如果可以，希望我們自己也開個小店，一路跟著萬達走，不出幾年，一定能成為國內(nèi)連鎖品牌，并創(chuàng)出自己的知名度。
