群眾高度贊揚寧波實行房屋征收新政八類房屋承租人有補償
寧波國有土地上房屋征收與補償政策《關于貫徹實施國有土地上房屋征收與補償條例的若干意見(試行)》(以下簡稱《若干意見》)和《寧波市市區(qū)國有土地上房屋征收補償若干規(guī)定》(以下簡稱《若干規(guī)定》)正式施行。
根據(jù)新政，被征收的住宅除可獲房屋評估價補償外，還可以獲得評估價10%的提前搬遷獎勵費和25%的補償資金。也就是說，一套評估價為100萬元的住宅，被征收人可以獲得的補償金最高可達135萬元，這還不包括臨時安置補償費和住宅用房一次性搬遷補償費。
多條市民建議和意見被采納
今年1月21日，《國有土地上房屋征收與補償條例》公布實施，標志著城市房屋拆遷制度向房屋征收制度的重大轉變。在《條例》規(guī)定的房屋征收制度下，其理念、體制、程序、補償政策相比城市拆遷制度都發(fā)生了重大的變化，現(xiàn)行的拆遷體制機制和補償政策已不適應房屋征收的需要。為此，市住建委著手寧波房屋征收與補償政策的起草工作。
今年6月2日，市住建委配合市法制辦向社會公開征求對兩個新政(草案)的意見，其間共收到各種形式反饋件220余件，各類意見和建議1000多條。市住建委對各方面意見逐條整理、綜合分析，抓住政策合法性、合理性、充分保障被征收人利益的核心，反復研究、修改，九易其稿，完成了《若干意見》和《若干規(guī)定》。
記者注意到，相比原來的征求意見稿(草案)，正式實施的新政則對群眾反饋的評估應當考慮容積率、草案應當明確車棚等附屬物標準、被征收人的調查情況和補償情況應當公開透明、直接安置擴檔應考慮地段差、承租人能否補償應明確以及應有保護群眾利益的文字條款內容等合理化建議予以了采納。
六種情形可提出房屋征收
和之前的拆遷補償政策相比，《若干意見》明確了市級房屋征收管理部門負責監(jiān)督管理，縣級人民政府負責征收與補償工作，縣級房屋征收部門具體組織實施的房屋征收與補償工作體制。同時，《若干意見》也明確，任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。
根據(jù)《若干意見》，符合《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定的公共利益情形及相關規(guī)劃計劃要求，確需征收房屋的建設活動，其組織者方可提出房屋征收申請。
公共利益情形主要有六種：國防和外交的需要；由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
八類房屋承租人有補償
值得關注的是，《國有土地上房屋征收與補償條例》只適用于被征收房屋所有權人，并未對承租人的補償作出規(guī)定，但寧波結合實際情況，將市區(qū)范圍符合《若干規(guī)定》的八類房屋承租人納入征收補償范圍。
這八類房屋承租人包括：國家直管和單位自管的公有住房承租人；換約續(xù)租的落實政策私有住宅用房承租人；在1983年12月17日國務院《城市私有房屋管理條例》發(fā)布前已經(jīng)實際居住，且有常住戶口的私房承租人；按照房改標準價購買房屋部分產(chǎn)權的公私混合產(chǎn)房屋的承租人(產(chǎn)權人)；房產(chǎn)部門代管的住宅用房承租人；由房產(chǎn)管理部門安排而承租宗教團體所有住房的承租人；按照《寧波市國家直管非住宅公房租賃合同》租用直管公有非住宅用房的承租人；房產(chǎn)管理部門代管非住宅用房的承租人。
《若干規(guī)定》根據(jù)其不同情況，規(guī)定了具體的補償安置辦法，較好地維護了房屋承租人權益。對其他承租人，不納入房屋征收補償范圍，由租賃雙方根據(jù)相關法律規(guī)定自行處理好租賃關系。
選擇貨幣補償最高可獎35%
根據(jù)《若干意見》，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權調換。其中，住宅用房的被征收人選擇貨幣補償?shù)?，其補償內容主要包括四個部分。
一是被征收房屋價值的補償價格。被征收房屋價值的補償價格由具有相應資質的房地產(chǎn)評估機構根據(jù)房地產(chǎn)市場價格，按照規(guī)定的房屋征收評估辦法評估確定，并不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。
二是選擇貨幣補償可以增加的補償資金?！度舾梢?guī)定》明確，海曙、江東、江北區(qū)住宅用房的被征收人、承租人選擇貨幣補償?shù)?，可以按照房屋評估金額再增加25%的補償資金，其他各區(qū)增加補償資金的比例由各區(qū)人民政府(管委會)另行規(guī)定。
三是搬遷補償和臨時安置補償。海曙、江東、江北區(qū)住宅用房的一次性搬遷補償費按被征收住房建筑面積每平方米300元的標準計發(fā)，不足1萬元的按1萬元發(fā)給；臨時安置補償費按被征收住房建筑面積每平方米每月30元的標準計發(fā)，每月不足1650元的按1650元發(fā)給，選擇貨幣補償被征收人、承租人按6個月計發(fā)。
四是提前搬遷獎勵。被征收人和承租人在搬遷期限內簽訂補償安置協(xié)議并提前搬遷的，應給予提前搬遷獎勵。海曙、江東、江北區(qū)住宅用房按房屋評估金額的10%計發(fā)提前搬遷獎勵費，每戶低于2萬元的按2萬元計發(fā)，其他各區(qū)的提前搬遷獎勵的辦法標準由各區(qū)人民政府(管委會)另行規(guī)定。
住房困難者有補助
以人為本，加大對房屋征收困難群體的保障力度，是寧波房屋征收與補償政策制定中考慮的重點問題之一。
《若干規(guī)定》規(guī)定，住宅用房的被征收人、承租人，其被征收住房建筑面積低于每戶54平方米或低于被征收住房使用人人均18平方米的，可按照住房困難補助標準減去被征收房屋建筑面積后再乘以被征收房屋評估比準價格的50%增加補償資金；但被征收人、承租人另有住房或無常住戶口的不適用本規(guī)定。
住房困難補助的具體辦法由市房屋征收管理部門另行規(guī)定。
房屋征收補償?shù)亩愂沼袃?yōu)惠
選擇貨幣補償?shù)谋徽魇杖嘶虺凶馊?，在簽訂補償安置協(xié)議之日起在市區(qū)購房，或者在簽訂補償安置協(xié)議之日前2年內在市區(qū)購房作為安置用房的，該房屋價款中與補償金額(含選擇貨幣補償增加的補償金額和住房困難補助補償金額，下同)等額部分，免繳或予以退還房屋契稅。
選擇調產(chǎn)安置的被征收人或承租人，其調產(chǎn)安置用房與被征收房屋補償金額等額部分，可免繳房屋契稅。
非住宅用房的被征收人實行貨幣補償?shù)?，其貨幣補償資金按照國家企業(yè)所得稅有關規(guī)定確需繳納的所得稅，被征收人繳納后憑納稅憑證由房屋征收部門從項目征收補償資金中按實繳稅額予以支付。
延伸閱讀
直接安置者有優(yōu)惠政策
此外，海曙、江東、江北區(qū)住宅用房的被征收人、符合補償安置條件的承租人選擇直接安置調產(chǎn)的，各區(qū)人民政府應當提供不超過二個地段等級的就近安置用房。
因舊城區(qū)改建征收個人住宅的，應當提供改建地段或者就近地段(不超過二個地段等級)的安置用房，供被征收人、承租人選擇直接安置。
被征收人、承租人同意或者不屬于舊城區(qū)改建項目確實難以提供就近安置用房的，可提供其他地段的安置用房。
直接安置住房的可安置面積，按被征收住房建筑面積為基數(shù)，或按被征收住房補償金額(包括按市場價格評估金額和住房困難標準補助增加的補償金額)除以安置住房評估比準價格折扣75%后的價格為基數(shù)，向最接近面積的套型上靠確定。
安置房地段低于被征收房屋地段的，可在上靠前再按每差一個地段等級增加建筑面積5平方米的標準擴大安置面積。其擴大和上靠面積按評估價格的75%結算差價。
被征收人、承租人無力結算差價的，差價部分折算的建筑面積可比照公有住宅用房租金標準計租；被征收人、承租人安置后要求購買該部分房屋的，仍按征收時的差價金額補購。
對安置到中高層、高層的被征收人和承租人，安置住房每單元設置一部電梯的，其安置面積基數(shù)可再增加3平方米；安置住房每單元設置二部及二部以上電梯的，其安置面積基數(shù)可再增加10平方米，該增加部分面積不付差價，仍按規(guī)定計入房屋產(chǎn)權登記面積。
安置期房并自行解決周轉用房的，被征收人和承租人的臨時安置補償費從搬遷之月起到安置房交付后的4個月內按被征收住房建筑面積每平方米每月30元標準計發(fā)，每月不足1650元的按1650元發(fā)給。
超過補償安置協(xié)議約定的過渡期限未交付安置用房的，應當自逾期之月起按照原標準的2倍支付臨時安置補償費。
同時，一次性搬遷補償費按照被征收住房建筑面積每平方米300元的標準計發(fā)，不足1萬元的按1萬元發(fā)給。
被征收人和承租人在搬遷期限內簽訂補償安置協(xié)議并提前搬遷的，按房屋評估金額的10%計發(fā)提前搬遷獎勵費，每戶低于2萬元的按2萬元計發(fā)。
東南商報 記者 林偉 通訊員 吳培均
