前言
2009年內(nèi)蒙上市公司金宇公司前往深圳考察數(shù)家商業(yè)管理公司，看過很多外表華麗的公司，寬敞的辦公室，氣派的會議室，到了深圳新摩爾公司場地狹小，領(lǐng)導們略感失望，楊寶民先生見狀說山溝里有馬列，真正的商業(yè)地產(chǎn)一流高手的應該在現(xiàn)場上去伯樂賽馬，金宇公司的領(lǐng)導看過深圳新摩爾商業(yè)管理公司的案例和楊寶民先生專著后，說其他公司的圖書大部分是拼湊的，一大堆人組成編委會編輯，楊總的商業(yè)地產(chǎn)專著是自己和江總花費八年心血完成的，我們歡迎有真才實學的專家到內(nèi)蒙服務商業(yè)地產(chǎn)項目.2009年楊寶民先生如期來到美麗的呼和浩特指導項目，五天指導后，金宇集團比較滿意，楊寶民先生走后支付了相關(guān)專家費用，形成一個雙贏的合作.
通過初步考察與消化市場調(diào)研資料，呼和浩特煙廠項目適合定位為城市商業(yè)綜合體，而不是簡單地定位為大體量購物中心單一物業(yè)，通過商業(yè)和酒店帶動煙廠和其他兩個地塊的整體物業(yè)價值提升。從戰(zhàn)略上配合金宇集團下屬置業(yè)公司從住宅開發(fā)商業(yè)轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營商。從完全以來物業(yè)銷售到形成租賃與經(jīng)營物業(yè)為主的贏利模式轉(zhuǎn)型。
在煙廠地塊與金宇廣場以及堿灘地塊價值最大化方面，我們重視系統(tǒng)論在綜合體價值最大化方面的應用，通過總結(jié)六本木以及國內(nèi)數(shù)個綜合體項目策劃與招商經(jīng)營實踐,我們通過五種方法提升價值和優(yōu)化功能.
1.不同產(chǎn)品物業(yè)組合方法,尋找酒店、購物中心、商業(yè)街區(qū)、寫字樓和酒店公寓物業(yè)最佳位置與比例。
2.在物業(yè)比例確定后,尋找最佳業(yè)態(tài)比例,使商業(yè)價值得到最佳發(fā)揮。
3.通過良好的經(jīng)營管理策劃吸引一流品牌的酒店,爾后引進一流的主力百貨商場，最后引進大賣場;招商順序是讓對項目收益貢獻最大的業(yè)態(tài)優(yōu)先選擇位置,提升整個城市商業(yè)綜合體物業(yè)價值。
4.通過主題文化的創(chuàng)新,提升整個物業(yè)的品味和價值。
5通過規(guī)劃城市綜合體的視覺形象，做好視覺形象與裝修設(shè)計的銜接工作，提升整個項目的商業(yè)價值。
一、 呼和浩特市場分析
1.市場專題分析-酒店市場分析
呼和浩特市五星級酒店規(guī)模情況表
前期調(diào)研中，南區(qū)缺乏五星酒店。同時認為寫字樓可以容納6萬平方米左右的體量。
單單以煙廠地塊設(shè)立五星酒店，提升物業(yè)價值是有限的。如果能夠從三塊地全局思考，對整個物業(yè)價值帶動是較大的。其次，五星酒店對于名品招商有較大帶動作用，對于形成綜合體的復合功能具有較大價值。
2.商業(yè)專題分析
中山路無疑是呼市最大的商業(yè)中心，這里商鋪云集，大批的商家在這里駐扎，是呼市名副其實的商業(yè)街，但是呼市的商業(yè)圈不只這一處，火車站，鼓樓等地也正在崛起。
據(jù)了解，今年上半年首府商業(yè)營業(yè)用房現(xiàn)房銷售面積4.15萬平方米，同比增長了47.69%;銷售金額32406萬元，同比增長了97.81%;商業(yè)營業(yè)用房期房預銷售面積0.79萬平方米，同比增長了3.94%;商業(yè)營業(yè)用房空置一年以上的面積為32.01萬平方米，同比下降了17.84%。而同期，商品房住宅現(xiàn)房銷售面積是48.58萬平方米，同比下降了17.41%;期房住宅預銷售面積25.97萬平方米，同比下降了30.41%;商品住宅空置一年以上面積178.19萬平方米，同比增長了71.14%。透過這些數(shù)據(jù)分析，我們可以得出這樣的結(jié)論：呼和浩特市商業(yè)中心的品位將會得到不斷提高，商業(yè)地產(chǎn)潛在需求巨大，發(fā)展空間及前景良好。
目前在首府呼和浩特，已經(jīng)或即將投入運營的大型購物中心包括維多利國際購物中心、海亮廣場等，在建的有城東的大商匯、城南的保全莊，以及不久前以大手筆入駐呼和浩特的萬達廣場等。
雄踞在中山西路的維多利國際購物中心一直以來是中山路商圈的地段標志，成為一名副其實的“商業(yè)霸主”，但是隨著海亮廣場的橫空出世，不僅為呼和浩特古老商圈注入了新的活力，還大大提升了中山路的商業(yè)競爭氛圍，為日后商業(yè)格局的有序快速發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)?？梢哉f，以后的中山商圈即將進入兩強爭霸的時代。當然這只是商圈內(nèi)部的局部競爭，與呼和浩特其他商圈相比，中山路商圈雖然有巨大的人流優(yōu)勢，但是擁擠的交通難題在一定程度上制約著它的長足發(fā)展，這也是維多利國際購物中心和海亮廣場必須共同面對的難題。因此在未來的中山路商圈，我們不僅可以看到二者之間的內(nèi)部競爭，同時還能看到二者會攜手為解決交通擁堵問題齊心協(xié)力，畢竟只有把蛋糕做大了才能為爭取更多的份額奠定基礎(chǔ)。
與海亮廣場走的路徑不同的是進駐呼和浩特不久的萬達廣場，呼和浩特萬達廣場沒有把眼光停駐在呼市傳統(tǒng)的商業(yè)發(fā)展的格局上，而是在規(guī)劃設(shè)計上緊緊扣住了呼和浩特未來城市東移的發(fā)展前景。做出這樣的投資選擇，不僅彰顯了萬達廣場銳利的商業(yè)目光，更折射出萬達集團對呼和浩特未來商業(yè)發(fā)展前景充滿信心。
萬達項目對我們有兩個重要的啟發(fā)，第一在策劃和設(shè)計方面需要一流團隊，需要加大前期投入力度。第二形成了以五星酒店和商業(yè)帶動的成熟贏利模式。
在火車站商圈一場巨大變化也在醞釀之中，據(jù)了解，內(nèi)蒙古盛業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司將在未來的幾年里投資15億傾力打造盛業(yè)商品交易總部基地，充分整合商家資源，呈現(xiàn)出新的LOFT公寓、酒店式公寓、住宅、寫字樓等產(chǎn)品形態(tài)。屆時，火車站商圈的批發(fā)市場商品檔次普偏較低，建筑規(guī)劃存在諸多安全隱患，缺乏停車場、卸貨區(qū)等配套設(shè)施的盲區(qū)將完全被清掃。
一大批商業(yè)中心入住呼和浩特并不是一種偶然而是擁有其潛在的生命力。首先在于商業(yè)地產(chǎn)自身的投資魅力，商業(yè)地產(chǎn)的利潤有可能比住宅多一倍至數(shù)倍，堪稱豐厚。其次是首府呼和浩特居民的消費力強勁，許多有實力及經(jīng)驗較強的開發(fā)商在呼和浩特較容易獲得豐厚回報。再者就是呼和浩特市政府通過制定現(xiàn)代文化旅游城市發(fā)展規(guī)劃，加大了文化活動推廣和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資力度，提高了呼和浩特的城市知名度，增加了開發(fā)商及商家來呼和浩特投資的信心。
二、物業(yè)組合方案
1.原呼市卷煙廠位于呼和浩特市玉泉區(qū)錫林南路和鄂爾多斯大街十字路口西南側(cè)，規(guī)劃用地面積123.76畝，換算為97665平方米，用地性質(zhì)為商業(yè)、居住，容積率為不大于4.1。煙廠地上總建筑面積33.83 萬平方米。 地下停車為兩層16萬平方米 商業(yè)和附屬設(shè)施2萬平方米。
煙廠地塊比例設(shè)想 (現(xiàn)場修訂)
我們只是給出一個假設(shè)的比例，根據(jù)市場反饋，調(diào)整具體物業(yè)體量。
能否將學校配套用地放在堿灘地塊? 這樣更有利于提升總體價值。
金宇廣場地塊105.4 容積率 按照4.1考慮 ，建筑面積為28.7萬平方米
第二 商業(yè)規(guī)劃方案構(gòu)思
地下交通初步設(shè)想示意圖
建議城市南側(cè)汽車從錫林郭勒南路進入的車輛，通過地下通道-2層能夠方便到達西側(cè)的購物中心。
建議在適當時機對呼市南區(qū)進行整體城市設(shè)計和區(qū)域功能研究，更好為煙廠城市綜合體項目聚集高消費人流。
2.購物中心和商業(yè)街區(qū)的商業(yè)規(guī)劃
金宇廣場 2萬平方米商業(yè) 建議為專業(yè)主題商場，例如高檔家居和餐飲洗浴等，出租或出售。
3.總體布局示意圖 附圖
第三 項目贏利模式設(shè)計
利用華聯(lián)現(xiàn)有商業(yè)，增加互補的業(yè)態(tài)，建立新的商業(yè)街區(qū)與中高檔購物中心，通過購物中心和酒店提升整個物業(yè)的銷售價格，特別是通過公寓和寫字樓以及高尚住宅銷售收回項目投資，保留優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)長期收租。擁有可銷售的商業(yè)街區(qū)，提升企業(yè)變現(xiàn)能力。
住宅不含稅金和營業(yè)費用為每平方米2614元
總造價地上15.28億元+地下造價3.25億元+3.65億元=22.18億元
關(guān)于銷售價格 周邊高尚住宅銷售為4700元，萬達寫字樓銷售為8500元。
沉淀資金4. 6億元 如果爭取地下-1層1萬平方米給予產(chǎn)權(quán)證書，可以銷售1.5億元左右，沉淀資金只需要3.1億元。
售價說明：高尚住宅有酒店和購物中心帶動因素，與對面4700米住宅相比，定價為6000元是合理的，前提是需要一流的設(shè)計，公寓定價為7000元 。與我們類似的長沙運達廣場項目在五星酒店帶動上原計劃銷售價格為6000平方米的公寓，最后實際銷售上升到1.6萬元。如果公寓最終能夠銷售到0.9萬元/平方米，那么就可以基本收回總投資。
項目保留的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為4萬平方米五星級酒店 價值每平方米1.5萬元計算， 價值6億元
保留地上購物中心6萬平方米 價值6億元 總計價值12億元。
如果五星酒店改成SOHO公寓建設(shè)，那么公寓成本部分計算為4000元，為1.6億元 ，總造價可以降低到23.1-2.4=20.7億元
銷售價格預計如下
20.7-18.8=1.9億元 沉淀1.9億元資金得到 價值8億元以上的購物中心。通過以上分析我們更加明白，我們兩個策略提升住宅價格，一個是控制合理的開發(fā)周期，第二是通過酒店和購物中心提升住宅售價的必要性。
通過財務初步估算，我們給出降低資金沉淀的操作模式，可以將五星酒店和購物中心以及寫字樓等部分(預計投資規(guī)模為10億元)物業(yè)劃分為成為獨立項目與外部合作，我方投入土地和前期策劃與設(shè)計等，外來投資方投入主要資金。
通過外部合作化解了資金壓力，同時對于我們?nèi)齻€地塊的住宅價值提升起到帶動作用，一樣贏得戰(zhàn)略勝利。
以上根據(jù)政府要求和企業(yè)實際情況調(diào)整。
運達國際廣場案例
以五星酒店喜來登帶動整個寫字樓的檔次，與名品購物中心配合，開業(yè)后酒店經(jīng)營指標良好，開房率在90%以上，寫字樓出租較好，少量公司全部出售，二手價格達到1.8萬元。該案例對呼市有借鑒意義。
項目簡介： 項目東臨城市主干道芙蓉路，北臨展覽館路，用地呈方形,地勢平坦，入口前設(shè)有1500平方米的主題廣場。
廣場造型獨特,多項設(shè)計創(chuàng)湖南第一，特別是商鋪內(nèi)運河的設(shè)計營造堪稱全國之最。醒目的雙塔建筑，其主塔樓138.7m、副塔樓127.8m。
基本情況：
項目總投資：5億人民幣
占總地面積：11308.17㎡(合16.964畝) 總建筑面積：17870.7㎡(合26.809畝)
建筑高度：99.7m(加頂層構(gòu)架高度達到137.8m)
層 高：3.3m
容 積 率：7.5
綠 化 率：31.2%
物業(yè)級別：甲級
物業(yè)類型：寫字樓、公寓樓、住宅
價 格：寫字樓：26880平方米
公寓樓：27600平方米 價格從開盤的5000元/平米提升到1.8萬元以上
住宅均價: 10000元/平方米
辦公樓均價: 8000元/平方米(不含裝修)
商業(yè)營業(yè)用房均價： 30000元/平方米
停 車 位：502個，其中地上49個，地下453個
公共設(shè)施：
公 交 車：150、115、2、109、9、112、402、303路
公 園：烈士公園南大門
學 校：長沙市一中
周邊商場：百盛商場、家樂福超市
醫(yī) 院：長沙市第一人民醫(yī)院、湘雅醫(yī)院
項目的突出特點及優(yōu)勢：
1、建筑造型：采用雙塔建筑，兩棟塔樓因?qū)遣贾枚匀恍纬摄@石平面。
2、獨創(chuàng)水景運用：大廈前設(shè)計1600多平方米大面積水系，水上為近1500平方米的橋面廣場，通過活水循環(huán)裝置，將水引入室內(nèi)，形成室內(nèi)運河，貫穿酒店大堂、裙樓商場。并設(shè)計有水景文化墻、玻璃水幕、噴泉小品。項目總水景面積高達近2000平方米，是目前國內(nèi)CBD地區(qū)水景面積最大的項目。
3、架空花園會所：第六層全架空，使用功能為花園會所，設(shè)有湖南唯一室內(nèi)外貫通的恒溫泳池、時尚的膜結(jié)構(gòu)裝飾、網(wǎng)球場及其他休閑設(shè)施。
“運達國際廣場”四大國際商務業(yè)態(tài)：
1、白金五星級酒店
2、國際五星級寫字樓
國際五星級寫字樓高28層，約26880m2 ，單層面積約960m2
3、五星級國際公寓
五星級國際公寓高30層，約27600m2, 單層面積約920m2
