文/魏宇奇 編輯| 漢卿
來源：科技新知（ID：kejixinzhi）
2020年1月17日，蛋殼公寓赴美上市，雖然“長租公寓第一股”的名頭已被青客公寓搶走，但體量比青客大的蛋殼還是獲得了許多關(guān)注。
此后，蛋殼公寓不止一次的登上熱搜，只不過這些熱搜都與負(fù)面有關(guān)。
11月16日，《博望財經(jīng)》引用蛋殼新離職員工的消息表示“蛋殼公寓或?qū)⑿计飘a(chǎn)，目前杭州蛋殼公寓已經(jīng)出現(xiàn)租戶被斷網(wǎng)現(xiàn)象，深圳蛋殼公寓已經(jīng)有房東開始驅(qū)趕租客，武漢蛋殼公寓已經(jīng)有房東開始直接聯(lián)系租客繳納房租。”
微眾銀行也已經(jīng)表示將為蛋殼租金貸用戶提供延期還款服務(wù)，并且租金貸用戶可以暫緩上征信。
科技新知就破產(chǎn)一事詢問了兩位蛋殼工作人員，其中一位暫無回復(fù)，另一位則發(fā)來了蛋殼官方發(fā)布的微博聲明。
其實，無論蛋殼是否破產(chǎn)，長租公寓都已是“雷區(qū)”。從已上市的企業(yè)來看，長租公寓們長期被負(fù)面消息和巨額虧損所籠罩，而這種情況不知何時能結(jié)束。
國內(nèi)的長租公寓，除了規(guī)模有限的房企派以外，最大的莫過于與蛋殼同屬一派的自如了。一年前，自如宣布其房源規(guī)模已突破100萬間，成為國內(nèi)最大的長租公寓企業(yè)。
同時，自如不僅有鏈家為其提供資源，還有軟銀、紅杉等資本提供資金支持，這讓自如從出生起就贏在了起跑線上。
不過，在長租公寓雷聲滾滾之際，擁有先天優(yōu)勢的自如，能成為業(yè)內(nèi)第一個走出“快速擴(kuò)張-上市/持續(xù)虧損-負(fù)面頻發(fā)”怪圈的企業(yè)嗎？
01 長租公寓們?yōu)楹瘟餮?/strong>
雖然蛋殼公寓已經(jīng)通過官方微博表示“破產(chǎn)”只是謠言，但包括蛋殼在內(nèi)的長租公寓們，眼下的局面并不好卻是真的。不管是上市的還是沒上市的，規(guī)模大的還是規(guī)模小的，普遍都在“流血”。
長租公寓們流血的表現(xiàn)在于，看不到盡頭的虧損以及開始放緩的增速。
以蛋殼為例。蛋殼在今年僅發(fā)布了第一季度的財報，二季報和三季報遲遲不見蹤影，這讓蛋殼的一切回應(yīng)都顯得蒼白無力。
據(jù)蛋殼一季報顯示，其一季度的虧損為12.344億元，大于去年同期的8.162億元。如果說今年有疫情的影響，那2019年的數(shù)據(jù)更能說明真實情況。
2019年，蛋殼總營收為71.29億元，同比增長167%，而2018年同期的增速高達(dá)307.3%，凈虧損擴(kuò)大至34億元，如果算上2017年虧損的2.72億元，2018年的13.67億元，蛋殼三年的累計虧損高達(dá)50.78億元。
青客的情況與蛋殼大致相同。2019年，青客的總營收為12.34億元，同比增長38.65％，2018年同期的增速為78%；凈虧損為4.89億元，2018年為4.26億元。
截至2020年3月31日，蛋殼公寓的入住率為75.6%，僅比2019年的76.7%下降了1.1%。
兩相對比之下，我們不難發(fā)現(xiàn)疫情對長租公寓們業(yè)績的影響其實是有限的，而且它們的糟糕表現(xiàn)也是早已有之的，這說明長租公寓們的“流血”另有原因。
曾有人在2018年問過潘石屹“長租公寓是否賺錢”，潘石屹直接給長租公寓判了死刑。
他表示我做了二十多年的房子就反復(fù)算這個賬，生意一定要有能夠算的過的賬才可以做。按照銀行的基準(zhǔn)利率是4.9%，你可能4.9%貸不過來，拿不到。按5%、6%的銀行利率把款貸過來建成公寓，你租出去，你的回報率最高超不過1%，所以這個生意是虧。
雖然長租公寓們沒有選擇自建公寓，但從房東手里拿下房源經(jīng)過裝修后轉(zhuǎn)租出去的模式，其實和潘石屹說的存在同一個問題，那就是資產(chǎn)過重。長租公寓們?yōu)榱四孟逻@些房源所付出的成本如同房企“拍地”的投入，都占據(jù)了大量的資金。
因此，與房企們?yōu)榱丝焖倩鼗\資金不得不祭出“高周轉(zhuǎn)”法寶相似，長租公寓們也不得不盡可能的提高入住率。而現(xiàn)階段國內(nèi)長租公寓們無法盈利的主要原因，其實就是運營效率無法跟上規(guī)模的節(jié)奏，進(jìn)而導(dǎo)致了過渡企業(yè)依賴租金貸，引發(fā)了在金融和服務(wù)上的種種亂象。
業(yè)內(nèi)對于盈利其實有著這樣的共識，即入住率達(dá)到95%就可以賺錢。但即便是行業(yè)第一的自如也是在2019年才在部分城市達(dá)到及格線，而從2011年成立算起，自如僅用八年時間就擁有了一百萬間公寓。
所以我們會看到為了增長目標(biāo)，長租公寓們運營的公寓數(shù)量和營收、虧損是成正比的。
還是以蛋殼為例。截至2019年12月31日，蛋殼公寓運營的公寓數(shù)量達(dá)43.83萬間，同比增長85%，同期的營收增速為167%，凈虧損從2018年的26.75億元擴(kuò)大至34億元。
到了今年一季度，蛋殼擁有的公寓數(shù)量增加至41.9萬間，同比增長46.8%，同期的營收增速為62.5%，凈虧損從去年同期的8.16億元擴(kuò)大至12.3億元。
即便如此，長租公寓也并不是無路可走，它們的國外同行，長租公寓鼻祖“EQR”早已實現(xiàn)了盈利。
在發(fā)展上，EQR采取了重資產(chǎn)布局和靈活融資兩手住的策略，收購核心物業(yè)和利用資本杠桿同時進(jìn)行。
截止2017年底，EQR擁有物業(yè)數(shù)量303個，公寓房間數(shù)共計7.83萬間，出租率高達(dá)95%，同期租金收入達(dá)24.7億美元，租金毛利率為34.29%。與國內(nèi)的長租公寓在短期之內(nèi)以規(guī)模為導(dǎo)向?qū)崿F(xiàn)了爆發(fā)性增長不同的是，成立于1969年EQR取得這個成績用了近五十年。
可以說，國內(nèi)的長租公寓們今天流的血都是昨天欠下的賬。
02 自如能率先走出泥潭嗎？
蛋殼、青客雖然率先上市，但長租公寓行業(yè)內(nèi)最大的玩家其實是仍然在聚光燈之外的自如。
在披著“互聯(lián)網(wǎng)+”外衣的長租公寓行業(yè)中的企業(yè)，如果想要在資格賽中勝出，有兩點要素是必須具備的，那就是規(guī)模和資金。
目前蛋殼管理著41.9萬套房源，青客的規(guī)模遜于蛋殼，而自如在2019年時就官宣旗下房源突破100萬間，這意味著自如已是行業(yè)第一。
在資金上，雖然青客和蛋殼可以借助上市公司的身份去融資，但在金額上還是無法跟自如相媲美。
自如最近一次拿到融資是在今年3月，由軟銀愿景基金獨家投資的10億美元A輪融資，投后估值66億美元。10美元的融資額不僅超過了蛋殼IPO時1.4億美元的募資額，也幾乎和蛋殼上市之前拿到的融資總額相當(dāng)，66億美元的估值更是蛋殼+青客市值的數(shù)倍。
可見，背靠鏈家的自如，在規(guī)模和資金上都擁有其他對手難以比擬的優(yōu)勢。
那么有優(yōu)勢的自如，能否打破青客和蛋殼的“快速擴(kuò)張-上市/持續(xù)虧損-負(fù)面頻發(fā)-被傳破產(chǎn)”的怪圈？這取決于兩點，自如做了什么以及自如與其他對手有哪些不同之處。
這就不得不提自如的模式，從模式構(gòu)成上看自如可以說是左暉的下一個“貝殼”，自如不僅要做長租公寓，圍繞租房的其他需求它也要做。
自如CEO熊林曾在2018年接受虎嗅的采訪時提到，自如的定位是“提供居住產(chǎn)品和生活服務(wù)的科技公司”。
在未來的規(guī)劃中長租公寓業(yè)務(wù)只有40%，包括旅游市場的民宿、獨棟公寓的社區(qū)化、社群化運營等待開發(fā)業(yè)務(wù)占30%，另外30%來自包括保潔、維修、搬家，甚至家居用品電商平臺在內(nèi)的衍生服務(wù)。這和以新房、二手房交易為基礎(chǔ)，延伸到裝修等業(yè)務(wù)的貝殼找房相似。
自如的設(shè)想在理論上看是可行的，貝殼的表現(xiàn)就是例證，但自如其實并不能和貝殼劃等號，這點也決定了它很難走出蛋殼們陷入的怪圈。
首先，與貝殼的輕資產(chǎn)運營模式相比，包括自如在內(nèi)的“二房東們”的模式都太重，而不佳的狀況又收窄了它們的融資渠道，這讓EQR的成功經(jīng)驗難以被復(fù)制。
以蛋殼為例，20219年蛋殼的營收為71億元，同比增長166.5%，房租成本就達(dá)到64億元，同比增長194.7%。
而跌跌不休的股價和無休止的虧損，讓蛋殼和青客很難通過其他渠道繼續(xù)拿到融資。蛋殼在IPO時拿到了1.4億美元的融資，青客的募資額更少只有4600萬美元，這與虧損相比實在是杯水車薪。長租公寓現(xiàn)在處于既不能造血又在大量失血的的境地。
其次，與長租公寓們的營收增速已經(jīng)開始下滑且還未盈利相比，貝殼不僅依然保持著高增長，也已經(jīng)實現(xiàn)了盈利。今年前三季度貝殼的營收總額為477.6億元，超過去年全年的460億元；經(jīng)調(diào)整后的凈利潤達(dá)37億，超過2019年全年的25.9億元。
也就是說，即便是同樣進(jìn)行大規(guī)模擴(kuò)張，同樣圍繞房產(chǎn)周邊做其他新業(yè)務(wù)，業(yè)績的高增速也足以為貝殼提供彈藥，但自如卻沒有這么好的運氣，從2015年至2017年，累計虧損近13億元。雖然自如此后再也沒有透露過數(shù)據(jù)，但鑒于基本面沒發(fā)生變化，目前恐怕仍處于虧損中。
因此，即便自如已經(jīng)跑到了行業(yè)第一，熊林也表態(tài)“自如暫無IPO時間表，要更聚焦于創(chuàng)造用戶和社會價值”。但在無法復(fù)制EQR和貝殼的成功經(jīng)驗的情況下，等待自如的并不是收割勝利果實，而是甲醛導(dǎo)致租客死亡、強(qiáng)制漲房租等一系列負(fù)面新聞，以及無法走出的“快速擴(kuò)張-上市/持續(xù)虧損-負(fù)面頻發(fā)”怪圈。
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