作者：大眼樓管/肖恩
近日，四川新希望(13.910, -0.15, -1.07%)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)布了21年20公司債券年度報告。面對行業(yè)利潤率趨勢性下滑的大環(huán)境，新希望地產(chǎn)從2018年開始也未能幸免，甚至比多數(shù)房企來的要更早。
對于新希望地產(chǎn)來說，在物業(yè)服務(wù)板塊出售后，物業(yè)租賃及工程施工占比仍太小的情況下，物業(yè)開發(fā)仍是公司業(yè)務(wù)的絕對大頭。而去年下半年以來的銷售遇冷，又給新希望地產(chǎn)的財(cái)務(wù)流動性增添了不確定性。
利潤率4連降至8.23%
新希望地產(chǎn)隸屬于劉永好控制的新希望集團(tuán)旗下，成立二十多年來，盡管公司自稱住宅開發(fā)的穩(wěn)健利潤是公司持續(xù)發(fā)展和規(guī)模增長的基石，并通過物業(yè)管理、優(yōu)質(zhì)酒店和商業(yè)資產(chǎn)的持有和運(yùn)營已經(jīng)形成綜合產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。但實(shí)際上，房地產(chǎn)銷售收入占比仍常年高達(dá)97%以上，其余包括酒店、辦公樓、綜合體等商業(yè)，長租公寓，現(xiàn)代文旅，產(chǎn)業(yè)園區(qū)等均未形成像樣的業(yè)績支撐和增長點(diǎn)。
而房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)近幾年面臨著諸如限購政策、去杠桿、三道紅線、兩集中等多重挑戰(zhàn)，導(dǎo)致行業(yè)整體盈利能力持續(xù)下滑，新希望地產(chǎn)從2018年開始也未能幸免，甚至比多數(shù)房企來的要更早。毛利率從2017年的35.64%降至21年20的21.84%，凈利潤率從19.88%降低至8.23%，降幅超11個百分點(diǎn)。
年報顯示，21年20度新希望的房產(chǎn)銷售成本較年2020度上升30.37%，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目成本增加幅度明顯超出營收增速，營業(yè)總成本從2017年的48.97億元增長了584%至21年20的334.97億元?？硕饠?shù)據(jù)顯示，相較之下，新希望過去多年銷售均價提升有限，對于房企來說，隨著成本迅速提升導(dǎo)致的極低的利潤率是危險的，一旦銷售均價下滑超過10%，新希望地產(chǎn)或面臨虧損的局面。
今年1季度銷售同比腰斬
實(shí)際上，新房銷售的價格由市場供需雙方共同決定，對于房企來說，在當(dāng)前去杠桿回款的市場環(huán)境下，銷售均價面臨較大壓力。
新希望地產(chǎn)堅(jiān)持“新一線、核心二線為主”的城市群深耕戰(zhàn)略，過去一年共有19個城市產(chǎn)生銷售貢獻(xiàn)，全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售1059.1億元，同比基本持平，連續(xù)兩年站在千億之上。但克而瑞數(shù)據(jù)顯示，新希望去年下半年銷售旺季的銷售額僅有418億元，同比下滑了41.6%。而全年新希望地產(chǎn)的銷售費(fèi)用同比增長27.9%，并未換來理想的銷售業(yè)績。
而在今年1季度，新希望地產(chǎn)的銷售延續(xù)了去年的寒意，Q1僅錄得銷售124億元，同比下滑53.56%。銷售回款存在較大壓力的情況下，或?qū)π孪Ｍ匿N售均價形成壓制，進(jìn)一步掣肘本已連續(xù)4年下滑的利潤率。
鑒于銷售持續(xù)萎縮，減少拿地成為行業(yè)過冬的共識。21年20新希望新增地塊15宗，其中下半年僅于9月在成都新增一宗地，拿地明顯放緩。共計(jì)拿地金額接近300億元，拿地銷售金額比0.27，土儲池子有所收縮。
應(yīng)付工程款快速增長 實(shí)控人占款達(dá)7.84億
值得一提的是，21年20度，新希望地產(chǎn)的物業(yè)服務(wù)收入及成本較年2020度下降100%，主要系其將物業(yè)服務(wù)板塊整體出售，21年20度不再將其納入合并范圍引起的收入成本下降。
物業(yè)拆分在一定程度上有助于改善地產(chǎn)公司的流動性。
截止去年底，新希望地產(chǎn)的賬面有息負(fù)債規(guī)模基本持平，較期初減少3.19%到353.83億元，其中，2022年內(nèi)到期或回售的有息債務(wù)總額為88.90億元。同時由于銷售回款率達(dá)到95%，使得其持有現(xiàn)金規(guī)模同比增加了23.2%至185.88億元。
從償債能力表現(xiàn)來看，21年20末新希望地產(chǎn)的現(xiàn)金短債比2.09，現(xiàn)金能夠覆蓋短債。期末剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為63.8%、凈負(fù)債率40.4%，三條紅線指標(biāo)仍維持綠檔。
從賬面上看，新希望的財(cái)務(wù)相對穩(wěn)健，但母公司賬面的貨幣資金僅有32.4億元，多數(shù)貨幣資金在項(xiàng)目公司，截至期末僅五百億的合同負(fù)債背后的保交付的建設(shè)安裝資金需求，這在一定程度上仍需公司加快回款。
值得一提的是，截止去年末，新希望賬面應(yīng)付賬款本期末余額較上期末增加26.86億元，同比增加40.9%，主要為公司已達(dá)到工程形象進(jìn)度暫未支付的款項(xiàng)增多所致。
此外，截止期末新希望地產(chǎn)未收回的非經(jīng)營性往來占款和資金拆借合計(jì)7.48 億元，其中控股股東、實(shí)際控制人及其他關(guān)聯(lián)方占款或資金拆借合計(jì)7.48 億元。
實(shí)控人占款、拖欠工程款快速增加，這對于新希望地產(chǎn)的財(cái)務(wù)來說并不光彩，這背后的問題都要?dú)w結(jié)到銷售，銷售不見好轉(zhuǎn)，各類問題或?qū)⒔吁喽痢?/span>
責(zé)任編輯：公司觀察
