千億房企轉(zhuǎn)賣蘇州第一高樓玄機(jī)：凈負(fù)債率高達(dá)186% Top20中最不掙錢
來源：時(shí)間財(cái)經(jīng)
80%債務(wù)將在未來24個(gè)月內(nèi)到期。
千億房企“左手轉(zhuǎn)右手”賣掉蘇州第一高樓，反而讓其負(fù)債問題置于鎂光燈下。
近日，江蘇中南建設(shè)(8.610, -0.24, -2.71%)集團(tuán)股份有限公司（簡稱“中南建設(shè)”）以4.41億元向控股股東轉(zhuǎn)讓蘇州中南中心項(xiàng)目全部資產(chǎn)。中南建設(shè)預(yù)計(jì)本次交易將產(chǎn)生2.46億元的投資收益，投資收益在交易對(duì)價(jià)中占比超過了50%。蘇州中南中心項(xiàng)目為蘇州第一高樓，2014年曾號(hào)稱將其打造為“世界第二高樓”。
中南建設(shè)公開回應(yīng)稱，公司之所以出售該項(xiàng)目，是因?yàn)樘K州中南中心500米的超高層綜合體，不屬于常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目開發(fā)周期長，資金占用大，并且目前政府規(guī)劃還未最終確定。轉(zhuǎn)出后也沒有再開發(fā)或管理蘇州中南中心的計(jì)劃。
該項(xiàng)目的出售其實(shí)對(duì)公司至關(guān)重要。中南建設(shè)發(fā)布2019年前三季度業(yè)績預(yù)增公告顯示，今年1月至9月，中南建設(shè)預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬凈利潤達(dá)20.27-22.81億元。此前5月，公司公布股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃：2019-2021年公司的歸母凈利潤，較2017年的增長率分別不低于560%、1060%、1408%。由此可知，2019年全年歸母凈利潤考核目標(biāo)為39.78億元，截至前三季，公司僅完成目標(biāo)約50%?？梢?，此項(xiàng)目所獲2.46億元投資收益，是期望獲得激勵(lì)的管理層汲汲以求。
其實(shí)公司敢于定出3年11倍的歸母凈利增長計(jì)劃，也在于公司2017年凈利潤只有6.87億元，相對(duì)其306億元營收而言，并不算高。實(shí)際上，中南建設(shè)在2018年銷售額Top20房企中是最不掙錢一家企業(yè)，其2018年凈利潤率僅5.7%，而早前的2016年更是低至1.24%。經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，A股51家房企2018年凈利潤率平均值為11.9%。
好不容易2018年實(shí)現(xiàn)了歸母凈利潤的高速增長，中南建設(shè)又遭遇從三四線轉(zhuǎn)戰(zhàn)一二線的陣痛，其在2019年上半年拿地成本急劇攀升。標(biāo)普預(yù)測(cè)，公司凈利潤率或?qū)⑦M(jìn)一步下降。
中南建設(shè)回應(yīng)時(shí)間財(cái)經(jīng)稱，對(duì)于目標(biāo)任務(wù)的完成情況，由于房地產(chǎn)行業(yè)竣工和交付季節(jié)性特點(diǎn)，多項(xiàng)目操作的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各季度的業(yè)績確認(rèn)一般都不平均，業(yè)績主要體現(xiàn)在第四季度，公司對(duì)實(shí)現(xiàn)期權(quán)激勵(lì)計(jì)劃考核的目標(biāo)很有信心。
財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)間財(cái)經(jīng)表示，近期一些大中型企業(yè)因?yàn)槠髽I(yè)債務(wù)引起了很多這個(gè)問題。中南建設(shè)逾80%的債務(wù)將在未來24個(gè)月內(nèi)到期，必須引起重視。
5.7%的凈利潤率也保不??？
公開資料顯示，中南控股集團(tuán)有限公司1988年自建筑業(yè)務(wù)起家，1997年與青島建行榮昌置業(yè)合作開發(fā)中榮大廈開始進(jìn)軍房地產(chǎn)，集團(tuán)下設(shè)中南置地、中南建筑、中南建投等十大產(chǎn)業(yè)板塊，業(yè)務(wù)遍布全國26個(gè)省及澳大利亞、阿爾及利亞等海外市場(chǎng)。上市主體中南建設(shè)致力于“房地產(chǎn)開發(fā)+建筑施工”雙主業(yè)，實(shí)際控制人為創(chuàng)始人陳錦石先生。
中南建設(shè)近幾年的發(fā)展堪稱“黑馬”平安證券研報(bào)顯示，2015年，公司合約銷售規(guī)模只有229億元，到2018年，其銷售額達(dá)1466億元。經(jīng)過短短3年時(shí)間，公司實(shí)現(xiàn)了從百億到千億的躍升，合約銷售規(guī)模增長超500%。2018年，中南建設(shè)以1466億元銷售額一躍成為“千億”大軍的一員，在克而瑞《2018年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》中位列第18位，排名較2017年持平。
這少不了地產(chǎn)界的明星職業(yè)選手陳凱的功勞。其曾任華潤置地執(zhí)行董事、龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事、復(fù)星地產(chǎn)總裁、陽光城(6.480, -0.14, -2.11%)總裁，就任陽光城期間，實(shí)現(xiàn)三年間銷售額由23億升至231億元。
快周轉(zhuǎn)與高利潤率往往不可兼得。中南建設(shè)2014年起凈利潤率急速下降，2016年凈利潤率降低到歷史低點(diǎn)1.2%，2018年公司凈利潤率大幅增長后，也僅有5.7%的水平。
可對(duì)比的是，國泰君安(17.450, -0.39, -2.19%)證券此前有研報(bào)選取克而瑞2018年金額Top20的房企做了一個(gè)機(jī)遇盈利和周轉(zhuǎn)的分析。結(jié)果顯示，中南建設(shè)是Top20房企中銷售凈利潤最低的企業(yè)，比中南建設(shè)周轉(zhuǎn)率更高的碧桂園和新城控股(30.100, -0.32, -1.05%)的銷售凈利率都遠(yuǎn)高于中南建設(shè)。
國泰君安證券相關(guān)研報(bào)顯示，當(dāng)下時(shí)點(diǎn)，地產(chǎn)行業(yè)整體融資狀況偏緊，對(duì)于融資性現(xiàn)金流的依賴度將邊際下降，而對(duì)于內(nèi)部盈利現(xiàn)金流的依賴度將邊際提升。地產(chǎn)銷售高增速時(shí)代一去不返，未來房企將更加強(qiáng)調(diào)盈利的質(zhì)量，而非單一的銷售增速。因此，房企信用分析中盈利分析的權(quán)重正在上升。
此外，中南建設(shè)轉(zhuǎn)向一二線城市拿地，給凈利潤率帶來新的挑戰(zhàn)。2017年，中南建設(shè)82%的銷售額都在三四線，2017年和2018年，其超60%的新增土儲(chǔ)也在三四線。時(shí)間財(cái)經(jīng)此前報(bào)道，隨著三四線城市后續(xù)市場(chǎng)降溫，公司負(fù)債數(shù)據(jù)過大，企業(yè)會(huì)有很多壓力。
9月20日，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)稱，中南建設(shè)在按計(jì)劃加大在一二線城市的布局，同時(shí)減少了在波動(dòng)性較大的三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)敞口。但是，中南建設(shè)在向一二線城市進(jìn)軍的過程中，面臨著執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)和上升的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。
2019年1-6月，公司累計(jì)拿地建面為423.58萬平方米，同比下降25.26%，但累計(jì)拿地總價(jià)卻同比增長11.84%，達(dá)269.15億元。
2019年上半年，公司拿地成本急劇上升，標(biāo)普給出的評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，隨著公司向一二線城市轉(zhuǎn)移，中南建設(shè)的利潤率將略有下降。這對(duì)于既要擺脫三四線項(xiàng)目去化風(fēng)險(xiǎn)，又要追求利潤增長的中南建設(shè)而言，無疑是一個(gè)難題。
80%債務(wù)兩年內(nèi)到期
中南建設(shè)另一備受關(guān)注的則是其負(fù)債率。中南建設(shè)的凈負(fù)債率2014年來便從未低于160%，2016年至2017年期間，公司加杠桿拿地進(jìn)一步提升了資產(chǎn)負(fù)債率水平，到2019年6月30日，公司凈負(fù)債率為185.6%。據(jù)中國網(wǎng)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2018年總營收過百億元的上市房企，中南建設(shè)凈負(fù)債率排名第5名。
迫在眉睫的還是公司巨額短債。截至2019年6月末，中南建設(shè)有息負(fù)債685.5億元，較2018年末上升18.3%?，F(xiàn)有數(shù)據(jù)可知，2018年末，公司短期有息債務(wù)為131.94億元，較2017年末增長48.57%。到2019年3月末，短期有息債務(wù)180.13億元，較2018年年末有較大增長，對(duì)應(yīng)的公司貨幣資金期末余額204.17億元，但其中未受限貨幣資金期末余額133.11億元，可見公司不受限貨幣資金不能覆蓋短期有息債務(wù)。
據(jù)標(biāo)普評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，公司截至2019年6月30日，公司有逾80%的債務(wù)將在未來24個(gè)月內(nèi)到期。對(duì)此，中南建設(shè)表示，房地產(chǎn)項(xiàng)目每期的開發(fā)周期通常在3年左右，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目的有息負(fù)債融資周期一般2至3年，房地產(chǎn)企業(yè)特別是快速周轉(zhuǎn)企業(yè)的存量有息負(fù)債2年居多是普遍的狀況。且中南建設(shè)2019年中期全部有息負(fù)債僅685.5億元，在銷售金額同級(jí)別的公司里處于絕對(duì)低位。
但這一觀點(diǎn)顯然沒有得到評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。標(biāo)普稱，中南建設(shè)半年報(bào)中總債務(wù)中約有30%為非標(biāo)融資，并以信托貸款為主。其在2019年6月首次發(fā)行美元優(yōu)先債券，但拓寬的融資渠道僅能在一定程度上，抵消其較高的債務(wù)負(fù)擔(dān)和再融資風(fēng)險(xiǎn)。中南建設(shè)很高的短期債務(wù)占比和非標(biāo)融資敞口，對(duì)其評(píng)級(jí)構(gòu)成了壓力。（北京時(shí)間財(cái)經(jīng) 陳世愛）
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