熱點(diǎn)切換加速？來東方財(cái)富APP緊跟主力資金動(dòng)向，把握今日機(jī)會(huì)>>
黑石創(chuàng)始人彼得森曾說：“回望過去，我遇到的機(jī)會(huì)最后都成了二選一的題目：眼前利益還是長遠(yuǎn)利益，而我的選擇都是長遠(yuǎn)利益?！?br>
3月11日，SOHO中國(00410.HK)發(fā)布公告，稱公司在與海外金融投資者洽談，是否導(dǎo)致公司的全部已發(fā)行股份作出的全面要約尚未確定，且并未與任何一方訂立實(shí)施潛在交易的正式協(xié)議。
此前，有媒體公開報(bào)道稱，全球知名的私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)黑石集團(tuán)(NYSE:BX，下簡稱黑石)與SOHO中國探討進(jìn)行戰(zhàn)略合作的可能性。黑石提出以每股6港元的價(jià)格對SOHO中國私有化，總交易價(jià)值40億美元。
黑石如果收獲此單交易，將創(chuàng)造黑石在中國的收購記、紀(jì)錄。
SOHO中國87億賣身黑石
近年來，黑石頻頻加碼中國市場，2019年僅三個(gè)月的時(shí)間，黑石便豪擲近200億元在中國瘋狂買賣。而SOHO中國的有意出售也成為了黑石非常合適的收購目標(biāo)。雖然在疫情的沖擊下一線城市寫字樓正遭遇一場寒冬，但PE巨頭黑石仍無所畏懼地出手了。
從提出的收購價(jià)格不難看出黑石的誠意和決心，給出的報(bào)價(jià)較3月9日收市價(jià)2.98港元溢價(jià)超過一倍，此外根據(jù)媒體的報(bào)道，黑石還將接手SOHO中國的債務(wù)。SOHO中國2019年中報(bào)顯示，截至2019年6月底，SOHO中國的債務(wù)為人民幣326.8億元(約合47億美元)。
受此消息影響，SOHO中國股價(jià)直線拉升，截至3月11日當(dāng)天停牌時(shí)，收于4.1港元/股，漲幅達(dá)37.58%。
根據(jù)SOHO中國數(shù)據(jù)披露，潘石屹、張欣夫婦為SOHO中國上市公司的實(shí)際控制人，潘氏夫婦持有SOHO中國股票33.241億股，占該公司總股本的63.93%，若此次私有化交易全部達(dá)成，潘氏夫婦將從中套現(xiàn)大約200億港元，潘石屹將徹底告別SOHO中國，這一筆寫字樓收購案也將載入地產(chǎn)商業(yè)史冊，成為中國房地產(chǎn)歷史上為數(shù)不多的單筆收購之一。這也將成為黑石在中國市場的最大一筆投資。
事實(shí)上，SOHO與黑石此次結(jié)緣，卻不是第一次發(fā)生交集，2018年4月，黑石宣布，前SOHO中國總裁閻巖加入公司亞洲房地產(chǎn)部，并出任董事總經(jīng)理一職。
2019年10月，SOHO中國被傳要打包出售中國內(nèi)陸的辦公樓資產(chǎn)，涉及新建麗澤SOHO在內(nèi)的8處核心項(xiàng)目，估值超過500億元。項(xiàng)目將以分批打包的方式尋求出售，計(jì)劃未來2年內(nèi)完成交易。當(dāng)時(shí)，美國投資巨頭黑石就已經(jīng)開始出手“掃貨”。
據(jù)媒體報(bào)道，此筆交易中，黑石聯(lián)合GIC(GovernmentInvestedCompa-ny)公司有意收購北京光華路SOHO、望京SOHO塔3以及上海SOHO復(fù)興廣場三個(gè)項(xiàng)目。
近年來，潘石屹和張欣夫婦不斷出售資產(chǎn)，早在2014年，SOHO中國82.8億元出售上海的SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場及凌空SOHO近一半物業(yè)面積。
2015年，復(fù)星國際以84.93億元的價(jià)格將SOHO中國外灘8-1項(xiàng)目收入囊中。2016年，潘石屹將SOHO世紀(jì)廣場以32.97億元的價(jià)格賣給國華人壽；2017年相繼出讓上海虹口SOHO項(xiàng)目、凌空SOHO50%股權(quán)，交易額合計(jì)近85億元。
2019年6月，潘石屹拿出望京SOHO、銀河SOHO、建外SOHO、SOHO東海廣場等9套交易標(biāo)的，預(yù)估總價(jià)值78億元；9月，SOHO中國就旗下部分商業(yè)項(xiàng)目售予慧泊停車場投資有限責(zé)任公司，作價(jià)7.61億元；10月，SOHO中國旗下共享辦公業(yè)務(wù)SOHO3Q，傳出有11個(gè)項(xiàng)目打包賣給筑夢之星。
SOHO中國目前留下的都是優(yōu)質(zhì)物業(yè)，屬于一線城市的核心資產(chǎn)，基本都是城市型和區(qū)域型地標(biāo)項(xiàng)目，有資產(chǎn)收益和增值收益?？梢姾谑倪@筆買賣還是很劃算的。
黑石是誰
黑石創(chuàng)辦于1985年，是美國規(guī)模最大另類資產(chǎn)投資管理公司，素有“PE之王”之稱，管理資產(chǎn)超過5000億美元(AUM)，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及私募股權(quán)基金、房地產(chǎn)基金、對沖基金等，業(yè)務(wù)遍布全球。
誰也不曾想到，這家PE巨頭，曾經(jīng)只是華爾街一家名不見經(jīng)傳的小型并購公司，創(chuàng)辦之初只有4個(gè)人和40萬美元的成立資金。
如今搖身一變成為PE巨頭。這也充分證明了彼得?彼得森(PeterG.Peterson)和蘇世民(StephenSchwarzman)兩位創(chuàng)始人出色的管理和業(yè)務(wù)能力。
彼得?彼得森和蘇世民曾是雷曼的同事，后來共同創(chuàng)辦了黑石?！昂谑币辉~也正是源于他們兩人對其祖籍的紀(jì)念，二人的姓氏中分別嵌著德文的“黑色”和希臘文“石頭”。
黑石在創(chuàng)辦之初吃了無數(shù)個(gè)閉門羹，后來在索尼公司總裁盛田昭夫的幫助下，搶得收購代理權(quán)，代表索尼公司出價(jià)20億美元收購哥倫比亞唱片公司，這才使得黑石賺到了第一桶金。
此后，他們便萌生了創(chuàng)立私募基金的想法。美國保險(xiǎn)及證券巨頭保德信公司給黑石帶來了轉(zhuǎn)機(jī)，給了他們一億美元。黑石的第一只基金吸引了32個(gè)投資者，包括日興證券、大都會(huì)人壽、通用電器公司，以及通用汽車公司的退休基金在內(nèi)，總共募集了8.5億美元。
值得注意的是，過去三年，黑石的管理規(guī)模增長了47%，作為一家管理規(guī)模超千億美元的PE巨頭，黑石的規(guī)模增速相當(dāng)驚人。雖然黑石的房地產(chǎn)、私募股權(quán)、對沖基金和信貸這四大業(yè)務(wù)板塊都保持著增長，但增速有明顯的分化，尤其是房地產(chǎn)板塊的規(guī)模已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過私募股權(quán)和信貸業(yè)務(wù)。成為黑石管理規(guī)模最大的業(yè)務(wù)。
財(cái)報(bào)顯示，2019年黑石管理資產(chǎn)規(guī)模(AUM)達(dá)5711億美元，而黑石房地產(chǎn)基金管理規(guī)模為1282億美元，遠(yuǎn)高于私募股權(quán)的977億美元。
黑石的房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)起步于1991年。20世紀(jì)90年代初，美國資產(chǎn)泡沫破滅，儲貸機(jī)構(gòu)紛紛破產(chǎn)，借貸的房地產(chǎn)也隨之陷入低谷。
蘇世民從中看到了機(jī)會(huì)。他認(rèn)為，此時(shí)大量買入廉價(jià)的房地產(chǎn)資產(chǎn)，在若干年后出售，一定會(huì)大賺一筆。
1995年，黑石投資6550萬美元，與另一家養(yǎng)老基金共同拿下了卡迪拉克美景集團(tuán)的32%股權(quán)。兩年后，美景集團(tuán)上市，黑石通過套現(xiàn)獲得了7300萬美元的利潤。由此，黑石成為美國第一個(gè)做房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資的私募公司，也是唯一一個(gè)做到行業(yè)頂尖的公司。
2010年，黑石從美銀美林手中接管了亞洲地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2012年黑石又完成了第七代全球投資基金(BREPVII)的募集，總計(jì)獲得承諾資本133億美元，成為史上單只規(guī)模最大的地產(chǎn)基金，投資人包括賓夕法尼亞州立養(yǎng)老基金、伊利諾伊州教師養(yǎng)老計(jì)劃、威斯康星州投資局等大批工作投資機(jī)構(gòu)。
2014年4月推出的第八代全球投資基金(BREPVIII)，再次刷新地產(chǎn)基金的募集紀(jì)錄，2016年，黑石的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模就超過了私募股權(quán)業(yè)務(wù)，成為黑石的支柱產(chǎn)業(yè)。
2019年，黑石成為第一家規(guī)模破千億美元的房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)。根據(jù)黑石官方信息顯示，截至目前，黑石房地產(chǎn)基金管理的資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到1680億美元，投資的全球不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到3240億美元，包括物流、出租房屋、辦公室、酒店和零售物業(yè)等。
黑石在亞洲募集了多筆地產(chǎn)基金，比如亞洲核心增益型基金、亞洲機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)基金，就是為了投資亞洲地產(chǎn)，發(fā)掘在亞洲市場的房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。2018年籌建第二只亞洲機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)基金(BREPAsiaII)，募資總額高達(dá)71億美元。
亞洲作為全球人口基數(shù)排名前列、增長速度排名前列、消費(fèi)能力排名前列的經(jīng)濟(jì)帶，黑石看好亞洲也不難理解。
近年來，在國內(nèi)房企高喊“活下去”，紛紛收縮戰(zhàn)線的時(shí)候，黑石卻頻頻出手。黑石在中國樓市低迷期，選擇入場，想必對自己的投后管理團(tuán)隊(duì)以及中國市場充滿信心。
雖然中國目前一線城市的寫字樓物業(yè)價(jià)格走低，出租回報(bào)率下降，但中國是全球人口最多的國家，GDP超過6%高速增長。黑石在當(dāng)下如此大手筆收購SOHO中國并不意外，或許黑石更看好未來中國5年至10年的發(fā)展。
“善意收購”成黑石金字招牌
上世紀(jì)80年代惡意收購的現(xiàn)象普遍存在，大多數(shù)私募股權(quán)投資公司，只在乎賺錢，并不關(guān)心收購公司的實(shí)際利益，索奪完利益后便毫不留情地尋找下一個(gè)目標(biāo)。黑石卻始終秉承著“善意收購”的經(jīng)營理念，這為黑石贏得了良好的口碑，使黑石成為一個(gè)連對手都愿意與之打交道的公司。
1986年，卡爾?伊坎向美國鋼鐵集團(tuán)發(fā)起惡意收購要約，他們并不在乎美國鋼鐵集團(tuán)會(huì)不會(huì)破產(chǎn)。希望出售50%的股權(quán)，但又不想失去太多控制權(quán)的美國鋼鐵集團(tuán)在被卡爾?伊坎逼迫的時(shí)候，彼得森和蘇世民也在尋找與美國鋼鐵合作的機(jī)會(huì)。
當(dāng)年的黑石只是才成立一年的小公司，兩位合伙人亟需拿下一筆大單來支撐公司運(yùn)營下去。他們與美國鋼鐵第一次會(huì)面，并不是以收購者的形象出現(xiàn)，而是與美國鋼鐵探討如何保障運(yùn)輸業(yè)務(wù)正常開展和保證美國鋼鐵的利益。
最終，黑石與美國鋼鐵共同組建了運(yùn)輸之星控股公司，將效益最差的運(yùn)輸業(yè)務(wù)注入其中。黑石僅支付了交易總額的2%(1340萬美元)，就拿到了運(yùn)輸之星51%的股份，美國鋼鐵回籠了5億美元資金，兩年后黑石收回了投資金額的4倍。
2003年，黑石出售運(yùn)輸之星，獲得了25倍的收益，年平均收益率達(dá)到了驚人的130%。因此，這樁交易打響了黑石“善意收購”的招牌。
“它給華爾街傳達(dá)了這樣的信號：我們靈活多變，我們尋求友好合作，我們能夠成為您最忠實(shí)可靠的拍檔。”彼得森說，“這在那時(shí)候很另類，但非常管用?！?/p>
2007年6月22日黑石在紐約證券交易所掛牌上市。成為美國那5年內(nèi)最大的IPO，市值達(dá)380億美元，也創(chuàng)造了歷史，成為全球第一家上市的私募公司，CEO蘇世民成功登頂為“華爾街的新國王”。
2007年7月，黑石斥資260億美元收購了美國希爾頓酒店集團(tuán)，成為全球最大酒店集團(tuán)。黑石通過管理改善了希爾頓的經(jīng)營和盈利狀況，在2013年將其送上紐交所。2014年之后，黑石逐步清倉希爾頓股票，獲取140億美元左右的利潤，成為私募股權(quán)史上回報(bào)最豐厚的一筆投資。
2008年黑石來到中國，以盈石資產(chǎn)管理有限公司為載體，正式進(jìn)軍中國商業(yè)地產(chǎn)，隨后出資10億元買下上海長壽路上“調(diào)頻壹”廣場。一年后，改造的“調(diào)頻壹”廣場，以14.6億元轉(zhuǎn)手給了新世界發(fā)展，這樁買賣收益頗豐。
黑石的投資名言在行業(yè)中傳頌久遠(yuǎn)，“Buyit(買入)-Fixit(修復(fù))-Selli(t賣出)”，即尋找優(yōu)質(zhì)標(biāo)的物、持有、良好運(yùn)營，再高價(jià)賣出去，這個(gè)投資邏輯在中國也是屢試不爽。
2010年，與中國香港房地產(chǎn)開發(fā)商鷹君集團(tuán)聯(lián)合出資7.34億元開發(fā)大連朗豪酒店。2012年，與中國臺灣頂新集團(tuán)聯(lián)手買下了位于上海華敏帝豪大廈5層――33層。
2013年，黑石以4億美元的價(jià)格取得了當(dāng)時(shí)經(jīng)營不善、幾度易主的印力集團(tuán)(原深國投商置集團(tuán))。在黑石加持下，印力集團(tuán)得以迅速扭轉(zhuǎn)頹勢，轉(zhuǎn)虧為盈的同時(shí)大規(guī)模擴(kuò)張。這筆交易在三年后迎來它的光榮時(shí)刻，2016年黑石作價(jià)130億元出售給萬科。
2013年，以1.28億美元認(rèn)購方興地產(chǎn)子公司49%的權(quán)益，聯(lián)手開發(fā)寧波一個(gè)綜合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；同年，又以4億美元收購SCP深圳購物中心公司40%股份。
2013年10月，收購中國最大外包軟件公司，文思海輝軟件公司。
2016年8月，萬科聯(lián)合招商銀行從黑石手中收購了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)印力集團(tuán)96.55%股權(quán)，對價(jià)128.7億元人民幣。
2017年，拿下新加坡豐樹集團(tuán)旗下上海怡豐城，后更名“維?Z廣場”。
2018年6月，黑石宣布旗下一只亞洲“伺機(jī)型”房地產(chǎn)基金籌集了71億美元?！坝捎趤喼薜貐^(qū)都市化程度攀升及收入水準(zhǔn)上揚(yáng)，特別是中國及印度，激勵(lì)投資者對購物中心、倉儲及其他房地產(chǎn)資產(chǎn)的投資意愿。”
2019年，以4.8億美元收購美國商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商塔博曼亞洲分公司(TaubmanAsiaMalls)50%的股份，此次交易涉及中國兩處商業(yè)地產(chǎn)――西安和鄭州的熙地港購物中心。
2019年，有報(bào)道稱黑石正在就收購上海長泰廣場進(jìn)行談判，交易價(jià)格或超過15億美元。
進(jìn)軍中國12年，黑石頻頻出手，在中國瞄準(zhǔn)的“獵物”多以商業(yè)項(xiàng)目為主，包括寫字樓、購物中心及商辦綜合體等，交易總額逾300億元。
彼得森曾說：“回望過去，我遇到的機(jī)會(huì)最后都成了二選一的題目：眼前利益還是長遠(yuǎn)利益，而我的選擇都是長遠(yuǎn)利益。”
蘇世民卻很關(guān)心每一筆出資是否物有所值：“我討厭失敗，對我來說，虧損就是失敗?！?/p>
一個(gè)看重每筆投資的長期利益，一個(gè)要保障每次投入物有所值，以及“善意收購”的經(jīng)營理念，形成了黑石另類的投資風(fēng)格，黑石用了35年時(shí)間實(shí)現(xiàn)了從啟動(dòng)資金40萬美元到如今資產(chǎn)5000億美元的飛躍。
熱點(diǎn)切換加速？來東方財(cái)富APP緊跟主力資金動(dòng)向，把握今日機(jī)會(huì)>>
