很多人在購買二手房的時候，不可避免的要跟中介打交道，但一提到中介，給大家的印象就是“黑，坑，騙”，買套房子不容易，在交易過程中被坑了錢還好，要是房子被坑了，真的是欲哭無淚，但整個二手房交易過程非常繁瑣，一般人都無法認清其中有哪些環(huán)節(jié)容易出問題，又加上國內(nèi)房產(chǎn)經(jīng)紀人缺少監(jiān)管和執(zhí)業(yè)資格，導致經(jīng)紀人水平良莠不齊，我做過一兩年的二手房，對這方面還算了解，把我的一些經(jīng)驗發(fā)給大家看看，怎么規(guī)避風險。
小心黑中介
第一式：不要表現(xiàn)出強烈的購買意愿，即使你再怎么滿意看中的房子，也一定要冷靜，盡可能的去挑問題（沒有十全十美的房子，多少都會有些問題），這么做的原因不是為了討價還價，而為了避免經(jīng)紀人聯(lián)合房東一起坐地起價，前幾天還有個頭條的朋友遇到了這個問題，問我怎么辦，所以，切記不要沖動。
第二式：房屋有無隱性問題，比如：建筑缺陷，采光問題，底商噪音，油煙污染，陰宅等，這個可以去問一下鄰居，他們一般比較清楚，經(jīng)紀人帶看以后，自己再分不同的時間段去看看，有可能會發(fā)現(xiàn)一些問題，我之前就遇到過房子采光不是很好，經(jīng)紀人就挑了一個非常好的天氣，大中午的叫我去看房，看著沒什么太大問題，就沒在意，但實際居住的時候日照嚴重不足；還有一個就是房子在三樓，底下是小飯店，下午三四點的時候去看房也沒問題，結(jié)果中午和晚上一去看的時候根本受不了，噪音大，還有油煙，根本沒辦法曬衣服。
第三式：房屋有無抵押情況，有些房子看上去價格非常誘人，比同樣房屋低個十幾萬到幾十萬都有，但有些無良的經(jīng)紀人為了促成交易，會隱瞞事實，而如果有抵押的房子，你買了后會非常麻煩，情況好一點的你還能拿回你的錢，情況不好的，錢被卷走，房子還不屬于你的，那才叫錢房兩空呢，這一點一定要咨詢清楚。
第四式：明確好稅費，跟賣方和經(jīng)紀人當面溝通好契稅，個稅或增值稅（如果有的話）由哪一方繳納，并明確的寫在購房合同中，切記不可口頭承諾；因為各個城市繳稅方不一樣，也沒有對錯之分，所以這你可以多問幾家中介了解清楚即可。
第五式：中介費交納，在沒有過戶前盡量不要交中介費，因為后面還有很長的流程要走，先付費后，會導致經(jīng)紀人態(tài)度不積極，到時候恐生變故，實在無法達成一致的時候，也可以協(xié)商分步付中介費，這樣一般就沒什么問題了。
第六式：退訂金/意向金，如果要交訂金或意向金的話，一定要明確好，在什么情況下是可以退的，不然萬一出現(xiàn)什么意外情況就要不回來了，比如“買方征信有問題，貸款批不下來，房子問題要退房”之類的，而且也不要口頭承諾，要寫在合同中，先小人后君子。
第七式：中介費，這個也是水最深的一塊了，中介費可以談，可以談，可以談，重要的事情說三遍！中介費根據(jù)所在城市不同，收取的比例也有所區(qū)別，大部分都在1~3%之間，但這方面沒有明確的法律規(guī)定，完全就看你會不會談價了，當然了，在談中介費的時候，經(jīng)紀人會列一張表給你，里面包含了N多種費用，在這里我再說明一下，只有評估費和中介費是由紀紀人收的，其中評估費是交給銀行的，有些地方或銀行收的費用是叫貸款服務(wù)費，里面會包含評估費，但這個所謂的貸款服務(wù)費沒有明確規(guī)定收多少，一般會跟買方說3‰的費用，實際上這個服務(wù)費都是被銀行信貸部拿去做回扣了（我這么說估計會得罪一大批人），其實嚴格來說根本就沒有這個費用，而其中包含的評估費，現(xiàn)在都是300塊錢一單，別的就真的沒有任何其他費用了，這里希望購房者了解就行了，因為服務(wù)費有時候是銀行要收的，胳膊擰不過大腿，真要交的話，自己留個心眼，先打電話問一下要貸款的銀行有沒有這個服務(wù)費，就怕是銀行沒收，被經(jīng)紀人收去了。這里說一下我買二手房的時候，把中介費從17800談到了7500，我這人心比較軟，實在不太忍心，我弟買的時候一口給人家還到4500，結(jié)果人家也沒說啥。
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第八式：水電物業(yè)燃氣，在過戶前，最好讓賣方把水電物業(yè)燃氣費給清掉，不要覺得有時候幾百塊錢是小事 ，你不好意思說，有些人就喜歡占小便宜，水電物業(yè)燃氣費有欠費時，一定要提前確定好，不然到時候房子一賣，原房主不管了，你就要出這個錢，我就遇到過這種情況，賣方是個小肚雞腸的人，最后他把房子鑰匙一交，就不管不問了，雖然錢不多，但平白無故的花這個錢也不值得了。
第九式：確定好家具物件，如果房子有裝修，請確定好哪些東西保留，哪些東西帶走，最好列一張清單，附加在合同上，省著到時候扯皮，你跟賣方又不熟，有些人口頭答應(yīng)了，結(jié)果交房時在你不知道的情況都給你搬走，你就郁悶吧，畢竟也是錢買的。
第十式：戶口遷移，這個很重要，有些賣方是唯一住房，房子賣了后，戶口暫時沒地方落，他又不愿意遷回家，到時候就會跟你家戶口在一個戶口本上，戶口本上多了陌生人多難受啊，而且你自己家人想遷過來有可能都會受影響，一個房子落戶人數(shù)是有限的，所以這個要切記不要忘了。
第十一式：共有產(chǎn)權(quán)，如果房子是共同產(chǎn)權(quán)，一定要取得所有產(chǎn)權(quán)人同意，不然交易無效，我之前遇到過一個情況就是男房主偷偷的把房子賣了，女房主不知情，然后男房主找了一個女人去簽字，結(jié)果在銀行做解押的時候被認出來，就中斷交易了。還好是被認出來了，否則一但過完戶后，那就是真的麻煩事。
共有產(chǎn)權(quán)要認清
好了，十一式傳授完畢，希望能給買房的朋友帶來一些幫助，買房子對于每個人來說都是大事，誰也不想在買房過程中被坑或遇到麻煩事，在此希望每個人都買到稱心如意的房子。
