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　　一、哪些二手房不能買(mǎi)賣(mài)?

　　根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，下列房屋不能作為二手房上市交易：

　　(一)只取得使用權(quán)的房屋，如房屋管理局直管公房;

　　(二)未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋;

　　(三)在農(nóng)村集體土地上興建的房屋或者已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋;

　　(四)所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;

　　(五)已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書(shū)面同意的房屋;

　　(六)以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款，向全產(chǎn)權(quán)過(guò)渡的房屋;

　　(七)依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋;

　　(八)房屋已出租他人，出賣(mài)人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等權(quán)益的;

　　(九)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　二、二手房交易如何防范風(fēng)險(xiǎn)?

　　為保證處于不利交易地位的購(gòu)房者的利益有效回避潛在的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，二手房的買(mǎi)方在交易中應(yīng)注意如下事項(xiàng)：

　　(一)確認(rèn)房主：核實(shí)真實(shí)身份。簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的前提條件是買(mǎi)賣(mài)雙方檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是購(gòu)房者核實(shí)房主的身份、業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性，尤其是在買(mǎi)賣(mài)雙方自己進(jìn)行交易而沒(méi)有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，以防止不法之人假造房主身份證和房屋產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行欺詐，最大限度地規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)交易屬于大宗交易，買(mǎi)賣(mài)雙方都希望交易過(guò)程安全穩(wěn)妥，最有效的方法是委托專(zhuān)業(yè)律師驗(yàn)證賣(mài)方的真實(shí)身份，確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)糾紛，對(duì)交易行為進(jìn)行制約。

　　(二)確定房屋是否有歷史遺留問(wèn)題。如欠費(fèi)或相應(yīng)協(xié)議，這是買(mǎi)方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問(wèn)題，屬于“房屋交付”中的重要條款;交接水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用，時(shí)間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵。如果是公房交易，物業(yè)、供暖等費(fèi)用的繳納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣(mài)方需要做出的配合和買(mǎi)方需要簽署的協(xié)議等，也都應(yīng)在合同中明確寫(xiě)明。

　　(三)明確付款方式。購(gòu)買(mǎi)二手房付款方式由買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商決定，一般有一次性付款和按揭貸款兩種方式。買(mǎi)賣(mài)雙方的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)形成了“賣(mài)方不愿先過(guò)戶(hù)，買(mǎi)方不愿先付款”的交易現(xiàn)狀，在實(shí)際操作中，買(mǎi)方可將房款分為首付和尾款兩部分在不同時(shí)間段打給房主，而尾款的支付時(shí)間有賴(lài)于房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的日期，為此買(mǎi)方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過(guò)戶(hù)時(shí)間。

　　(四)約定支付違約金的時(shí)間。這是買(mǎi)賣(mài)雙方比較關(guān)心的合同條款之一。雖然雙方在訂立合同時(shí)主觀上都希望能夠履行義務(wù)，順利完成交易，但因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，而導(dǎo)致違約行為的產(chǎn)生。為了避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，簽署合同時(shí)就要明確寫(xiě)清雙方的責(zé)任和權(quán)利以及違約金的償付金額和時(shí)間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對(duì)等。實(shí)踐中，二手房買(mǎi)賣(mài)合同中違約金的比例一般都有明確的條款注明，但對(duì)于償付時(shí)間卻沒(méi)有具體約定，這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降。合同中應(yīng)加入“賣(mài)方在實(shí)際交房之日起多少日內(nèi)向買(mǎi)方支付違約金”這樣的條款，以確保合同條款的最終落實(shí)。

　　買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時(shí)，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后統(tǒng)一添寫(xiě)附加條款。將合同中對(duì)雙方的意思表示寫(xiě)明，以減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

　　上文對(duì)哪些二手房不能買(mǎi)賣(mài)以及二手房交易如何防范風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了介紹。在二手房交易過(guò)程中，購(gòu)房者一定要先對(duì)房屋的權(quán)屬狀況進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，一定要仔細(xì)審核合同的具體內(nèi)容，以免日后遭遇合同糾紛。若您對(duì)此還有相關(guān)的問(wèn)題，您可以向?qū)I(yè)的房產(chǎn)律師進(jìn)行咨詢(xún)。

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