本文轉(zhuǎn)自微信公眾號：菜鳥理財

上周六菜導(dǎo)在《如何通過住房貸款賺100萬，這個秘密不是每個人都知道！》這篇文章中講到，住房貸款是非常值的，有條件的話盡可能貸多一些，貸久一點。 這篇文章引發(fā)了很多網(wǎng)友（包括我們的菜友）的熱烈討論和轉(zhuǎn)發(fā)，很多人在文章下面留言問菜導(dǎo)：如果要提前還完房貸的話，到底什么時間點是最合適的呢？或者說什么時間點最佳最劃算？

菜導(dǎo)查閱了網(wǎng)絡(luò)上很多這方面的文章，說什么“第8年”最合適、“選擇公積金貸款買房的情況不適合提前還房貸”、“等額本息還款已經(jīng)還到中期的不適合提前還房貸”、“等額本金已經(jīng)還了1/3的不適合提前還房貸”…… 這些論調(diào)很有市場，抓住了人們“占便宜”的心里，因為大家還房貸的時候總是難免會想到“什么時候提前還完房貸最劃算”。

但菜導(dǎo)認(rèn)為上面這些論調(diào)多少有混淆視聽的嫌疑，很容易誤導(dǎo)百姓陷入沒有必要的糾結(jié)中，在中介、銀行經(jīng)理的忽悠之下，直接把99%的人弄得暈頭轉(zhuǎn)向。 菜導(dǎo)的觀點是，你買房子，無論是用公積金貸款還是用商業(yè)貸款，還款的方式是選擇等額本金還是選擇等額本息，根本不存在什么房貸“提前還款最佳時間點”，這完全是一個偽命題。

要很好很直觀地理解菜導(dǎo)這個觀點，那我們需要先弄明白銀行的貸款利息是怎么算的，下面菜導(dǎo)就詳細(xì)展開整個論證過程，耐心看細(xì)細(xì)體會，這篇文章會讓你糾結(jié)了很久的問題在今天開始一清二楚，沒買房的以后也會清清楚楚。

首先，住房貸款我們是以月為單位來還貸的，而銀行的利息也是精準(zhǔn)以月為單位計算的。簡單來說，你這個月需要還銀行多少利息，就是你目前欠銀行的貸款總額乘以每個月的利率。

下面菜導(dǎo)用具體的例子來解釋清楚這個問題，我們假設(shè)以公積金購房貸款100萬，還款方式是等額本金，房貸分30年還，現(xiàn)在公積金貸款的年利率是3.25%，我們看看每個月的利息是怎么變化的。

先來看看每個月要還的本金，如果還款方式選擇等額本金，就是將本金100萬平均分到360個月（30*12），這樣算下來每個月固定還本金2777.78元，這是一個固定的數(shù)字，所以我們也不用管，我們只需要看看每個月要還的利息就可以了。

第一步：我們看看月利率是多少

月利率就是年利率除以12，以公積金年利率3.25%為例：

月利率就是3.25%/12=0.270833%。 看得出來，只要這個公積金貸款的年利率不變，維持在3.25%，那這個月利率也是不變的一個參數(shù)。

第二步：第一個月要還利息多少

假設(shè)貸100萬，我們上面已經(jīng)算出了月利率了，那第一個月你需要還銀行的利息就是100萬*0.270833%=2708.33元。 雖然我們這個例子說的是等額本金還款，但無論等額本金還是等額本息，在月利率固定的情況下，你第一個月都是欠銀行100萬，所以第一個月還的利息都是2708.33元！ 需要指出的是，只是由于等額本金剛開始每月還的本金多一些，所以第二個月開始，利息會比等額本息的少。

第三步：第二個月要還利息多少

那第二個月的利息呢？其實也是一樣計算的，由于第一個月還了2777.78元本金，這個時候總共還欠銀行100萬-2777.78=997222.22元。

所以第二個月的利息是：

997222.22*0.270833%=2700.81元。 第四步：以此類推每個月要還利息多少 我們以第三步那種計算思路，以此類推，每一個月要還多少利息都是非常容易算出來的。

如果自己不想算懶得算，直接用房貸計算器就可以算出每個月要還的利息是多少錢。 菜導(dǎo)不想去羅列360個月每個月要還多少錢，菜導(dǎo)直接算最后一個月。

由于是選擇了等額本金，所以最后一個月欠銀行的貸款總額為2777.78元，所以利息為：

2777.78*0.270833%=7.52元。

雖然不羅列所有月份要交的本息具體金額，但為了菜友們方便閱讀，菜導(dǎo)取前10個月要還的利息和最后10個月要還的利息讓大家看看。如下圖：

結(jié)論：提錢還款并不存在某個時間點“更值” 看著上面這些數(shù)字，你會直觀一點，每個月本金還多少，利息還還多少，還剩下多少本金沒有還，接下來的那個月又要還多少本金和利息，還了之后又剩下多少本金沒有還……清清楚楚，明明明白。

通過上面這些具體的數(shù)據(jù)，難道大家沒有發(fā)現(xiàn)嗎，這個還房貸的過程，你是貪不了銀行一分錢，銀行也貪不了你一分錢，每個月已經(jīng)還了多少本息，還剩下多少本息，都是按照固定的房貸年化利率算出來的，誰也占不了誰的便宜。

具體說，就是在你一開始簽訂的貸款期限之內(nèi)（假設(shè)貸款30年），無論你是已經(jīng)還貸5年、10年，還是還貸15年、20年等等，在這些不同的時間點提前還款，也就是一次性把剩余的本金還完，你從銀行貸款多少錢到時你總共就得還多少錢。

利息方面，則是你貸款的時間越長，要還的利息總額就肯定是越多的，這一點是毫無疑問的。你要是不愿意背負(fù)太多利息，那就提前還完房貸。但絕對不會說你在第7年還完所有房貸就會比第8年還完所有房貸吃虧或者更劃算。

關(guān)于提前還貸的事情，關(guān)鍵取決于你自己想什么時候提前還完或者要不要提前還完。這方面每個人都是不一樣的，因為大家對利息的承受能力以及對現(xiàn)金流的需求情況是不一樣的，也就沒有適用所有人的所謂“提前還貸最佳時間點”。

也就是說，無論你什么時候還款，在房貸年利率固定的情況下，你付給銀行的利息都是嚴(yán)格按約定的利率計算的。無論什么時候還，你付出的成本就是按照公積金貸款年化利率3.25%算出來的，如果換成商業(yè)貸款，也是同樣的道理。

菜導(dǎo)關(guān)于房貸提前還完這件事的總結(jié)：

房貸提前還完誰都可以去做，只要你愿意，但不存在所謂的“最佳時間點”。

有一部分人，只要銀行有貸款，就感覺自己在背債，渾身不舒服，就想提前還款，那就去還，了結(jié)自己心里的不舒服。

很多人還貸幾年后大家可能要換房、購買第二套等，需要先還完貸款，或者要把房子還清后再拿去抵押貸更多的錢。這種情況也要提前還款，但時間點也是根據(jù)自己的情況來定的。

如果要提前還款，你只需要考慮一點，就是過早還款銀行可能會有罰息，需要衡量一下利弊，不同銀行不同地區(qū)有不同的規(guī)定。一般來說，如果貸款沒滿兩年，需要多交1~3個月利息作為罰息。具體情況自己可以查一查當(dāng)時簽下的合同怎么說。

相比很多理財產(chǎn)品給你帶來的年化利率，銀行房貸的年化利率真的很低，這是一個非常低的成本。在沒有上面講到的這些需要提前還款的情況出現(xiàn)時，如果說硬是說“提前還完房貸”要有什么技巧的話，那就是越晚還越好。

如果房貸利率下降，那就更值了，這個時候更是要越晚還越好。具體可以查看上周六的文章《如何通過住房貸款賺100萬，這個秘密不是每個人都知道！》。

現(xiàn)在關(guān)于“提前還款”這件事看懂了吧？簡單講，如果你有個人需要想提前還款，那就還吧，不用糾結(jié)到底會不會“吃虧”或者“劃算”的問題，因為不存在這個問題。如果還有什么不明白的可以留言和菜導(dǎo)交流哦。