來自:騰訊網(wǎng) 1天前
投資除了需要資金，更需要理性，才能趨吉避兇、化險為夷、持盈保泰；但投資市場卻充斥著各種似是而非的說法或神話，讓投資者無所適從，有些人更因一時財迷心竅，或被巧言迷惑，一失足成千古恨。
例如，股市指數(shù)快速飆升時，便有人鼓吹：“不趁此時買股，更待何時。”但等到股市指數(shù)屢破新低時，就另有人站出來疾呼：“股價這么便宜，千載難逢，不買太可惜。”而最常見的情況是，散戶追漲殺跌、哀鴻遍野，住進(jìn)不知何時可解套的“套房”里。
購房者也常遺忘,買房子最主要的目的是自住消費(fèi),投資只是次要目的,他們常常本末倒置。一旦認(rèn)為投資重于消費(fèi)，購房者很容易被“房地產(chǎn)神話”誤導(dǎo)，甚至淪為“房奴”，成天幫銀行“賺錢”，為沉重的房貸奔波辛勞。
“房地產(chǎn)神話”的根本精神，同樣也是“買房有百利而無一害”。景氣好時得買房，否則無法享受房價升高所帶來的財富增值，即使有再多現(xiàn)金，也將因通貨膨脹而越來越少；景氣差更得買房，因為如果沒有趁低價、低利率時購房，未來將后悔莫及。
不少人相信，“在高通脹或低利率時，租不如買”是鐵一般的事實，完全不容挑戰(zhàn)，甚至以為，此時不買，真對不起自己。然而，真的如此嗎？
不管經(jīng)濟(jì)好壞，神話無時不在
從2008年年初到2009年，中國臺灣地區(qū)從高通脹轉(zhuǎn)換到低利率，轉(zhuǎn)折之迅速，史所罕見。
從2008年年初到夏天，在短短幾個月內(nèi)，原油價格從每桶40多美元，仿佛坐直升機(jī)般，飆升到140美元，甚至有專家認(rèn)為原油價格將上升至200美元，連帶其他原料與糧食也漲聲連連，汽油、柴油與各種民生用品的價格，也被迫調(diào)高，讓民眾怨聲載道，直呼受不了！
根據(jù)學(xué)術(shù)界的看法，在這一波通貨膨脹中，物價的平均漲幅在5%~10%之間，還不能稱為“高通脹”，嚴(yán)重程度也不如1973~1974年與1979~1980年所發(fā)生的兩次世界石油危機(jī)。
但即使如此，民眾的感受卻無比真實，絕非經(jīng)濟(jì)學(xué)的定義所能局限。人們處處都感受到高通脹的威力，也認(rèn)為“錢越來越不值錢了！”
那時，房地產(chǎn)價格雖屢創(chuàng)新高，但看房的人卻絡(luò)繹不絕，多數(shù)人相信，買房子不僅可保值，保護(hù)資產(chǎn)不至于大幅縮水，更可因房價繼續(xù)升值，讓個人財富再上一層樓。
然而，幾乎沒有人料想得到，到了2008年下半年，國際經(jīng)濟(jì)局勢便急轉(zhuǎn)直下，金融海嘯鋪天蓋地而來，雖然通貨膨脹遭到抑制，但人們的購買力也大幅縮減，銀行直逼“零利率”的水平，房貸利率開始緩步下降，連房價也呈現(xiàn)下降的趨勢。
這時，過去不少因高利率、高房價而不敢買房的人，都以為遇到了百年難得一遇的好時機(jī)，而租房子的月租金已與買房子所繳的月房貸相距不遠(yuǎn)，已到了租不如買的地步，如果再不買房，人生可能再無機(jī)會！
不要為房貸、利率買房
由于“高通脹時，租不如買”的神話作祟，當(dāng)通貨膨脹率一飆升時，不少人紛紛搶進(jìn)房地產(chǎn)市場，造成房地產(chǎn)價格的漲價幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他消費(fèi)品，形成所謂的“房地產(chǎn)泡沫”。把購房當(dāng)成投資的人，除非剛好買在低點，賣在高點，否則等到泡沫破碎、房價回歸基本面，損失也將相當(dāng)慘重。
以臺北市的房價為例，根據(jù)學(xué)術(shù)界估算，在1987~1989年的房價狂飆時代，房價中有高達(dá)50%以上是泡沫；而在2008年上半年，房價泡沫也超過30%。這兩段時間都是通貨膨脹較高的時候。
所以，在通貨膨脹率較高時，需要投注大筆資金的房地產(chǎn)，對于沒有太多閑錢的普通百姓而言，并非理想的投資工具。同樣，不要一聽到“低利率”三個字，就一股腦地相信“租不如買”，以為買房的號角已響起，而應(yīng)該先敲一敲計算器，仔細(xì)衡量利弊得失后再作決定。
我一直強(qiáng)調(diào)，購房的最基本原則，應(yīng)該以消費(fèi)、自住為主要目的，要買自己需要、喜歡的房子，“勿為價格便宜買房、勿為優(yōu)惠房貸買房、勿為低利率買房”，也就是說，不要因為優(yōu)惠房貸、房價或利率下跌而買房。
道理一說就明白，即使利率下降，購房者每年不過省下數(shù)千元房貸，但低利率通常發(fā)生在經(jīng)濟(jì)衰退時，房價將向下調(diào)整好幾年。例如，一套售價100萬元的房子，房價只要下滑5%，價值就縮水了5萬元，站在投資的角度，購房者可說是“賺了利息、賠了價差”、“賺了房貸，賠了房價”，賺小賠大，得不償失。
一般而言，通貨膨脹與利率的變動，相對房價的漲跌小很多，如果只考慮通脹與利率的因素而忽略了房價可能的變動，很可能“得不償失”。
這并非意味著，購房者可以完全忽略通貨膨脹、利率的因素，畢竟每個人都希望可以用最少的代價，買到最理想的房子，在不確定的時代里安身立命。不過我還是要呼吁購房者回歸消費(fèi)本質(zhì)，行動時戒急用忍，以理性審視購房這件事。
買房子不能只看單一因素
房價上升時，通常伴隨著高利率，房價下滑時，通常伴隨著低利率，但并非全然如此。
站在投資的角度，最佳的購房時機(jī)，當(dāng)然是房價持續(xù)向上，但利率偏低之際，只是這種機(jī)會并不多。不過在2003年SARS風(fēng)暴接近尾聲時，正逢此一情況，所以那時我才會說：“大家可以買房子了！”
反之，購房最差的狀況，就是房價持續(xù)走跌，但利率依然維持在高水平之際。幸好，這種情況發(fā)生的幾率并不高。
進(jìn)入低利率時代，不少購房者斤斤計較采用何種計息方式，每個月可以省下多少房貸，于是產(chǎn)生了“固定利率不如浮動利率”、“利率季調(diào)不如月調(diào)”的迷思。
在銀行利率往下走時，“固定利率不如浮動利率”、“利率季調(diào)不如月調(diào)”的說法，的確言之有理。但利率也有高低循環(huán)，不會一直永遠(yuǎn)趴在谷底，等到利率往上走時，媒體與輿論就會反過來大力鼓吹：“浮動利率不如固定利率”、“利率月調(diào)不如季調(diào)”。
就我個人而言，購房時希望房貸采用固定利率，當(dāng)然這利率不能太高，不過因為固定利率已不復(fù)存在，所以我會采用季調(diào)方式。如此，我可以知道未來一季每個月要繳多少房貸，心里比較踏實，否則每個月都得煩惱利率高低，光是省下的這些時間，價值就超過不同利率的房貸差額。
最后要提醒讀者，買房子不能只看單一因素，所有通貨膨脹、房價、利率，都是購房前要考慮的因素，而非只看高通脹或低利率即可購房。
買房還是租房的四個因素
在進(jìn)行購房、租房抉擇時，我認(rèn)為所有人都需要慎重考慮以下四個關(guān)鍵因素。
一、 收入是否足夠。購房者每月所負(fù)擔(dān)的房貸，占月收入的1/3以下，最為理想，最多也不要超過月收入的1/2；否則，將造成嚴(yán)重的負(fù)擔(dān)，形成“過度消費(fèi)”，讓購房者淪為幫銀行打工的“房奴”，還不如租房。
反過來，購房者也可以此為標(biāo)準(zhǔn)，從每月可負(fù)擔(dān)的房貸，乘以一年12個月，再乘以貸款的年數(shù)，與現(xiàn)行銀行的房貸利率，精算出自己所能負(fù)擔(dān)的總房貸。
二、 工作、婚姻是否穩(wěn)定。工作、婚姻越穩(wěn)定的人，越適合買房子。購房者應(yīng)有把握，在未來5~7年內(nèi)，工作、婚姻都相當(dāng)穩(wěn)定。如果沒有把握，還是以租房為宜。否則貿(mào)然買房，一旦工作、婚姻狀態(tài)有所變動，房子反而變成難以處理的燙手山芋！
三、 是否符合家庭成員的生涯規(guī)劃。購房不是一個人的事，而是全家的事，所以必須符合全家人的生涯規(guī)劃。舉例來說，如果子女都已成年，就不需高價購買學(xué)校旁的房子。
如果在未來幾年，有搬遷至外地或移民國外的計劃，根本無須購房。如果全體家庭成員都認(rèn)為，沒有屬于自己的房子，就沒有安全感、安定感、歸屬感，購房就有其必要性；反之，如果存款里沒有足夠的現(xiàn)金，家庭成員就備感惶恐，就應(yīng)選擇租房。
四、 購房的時機(jī)點是否恰當(dāng)。對“純粹的消費(fèi)者”、“偏向消費(fèi)的購房者”而言，在房地產(chǎn)景氣循環(huán)的相對低點購房，就不至于太過吃虧；而“純粹的投資者”、“偏向投資的購房者”購房的最佳時機(jī)，當(dāng)是房地產(chǎn)景氣循環(huán)的起漲點，這樣才可能在最短的時間內(nèi)，獲取最大收益。
至于，如何判斷購房時機(jī)的好壞，下一堂課將有進(jìn)一步的解釋?？偠灾绻龅胶脮r機(jī)，想買房子的人可以考慮買房，不然，就應(yīng)當(dāng)選擇租房，耐心等待好時機(jī)的來臨，無須勉強(qiáng)購房。
必須特別強(qiáng)調(diào)，這四個關(guān)鍵因素仍然是“可替換的選擇”，是當(dāng)成參考的充分條件、相對條件，而非“資格審查”的必要條件、絕對條件?；蛟S，稱之為購房與否的“風(fēng)險評估表”，更為恰當(dāng)。
進(jìn)行租、買選擇的人，如果收入豐厚、工作與婚姻穩(wěn)定，購房符合家庭成員的生涯規(guī)劃，又遇上好的購房時機(jī)，購房自然風(fēng)險較低，但也不是說就一定非購房不可。而且，并非每個人都得具備這些條件才能夠買房。
我的建議是，就好像選擇學(xué)校、科系的例子一樣，在這四個關(guān)鍵因素中，最起碼要有兩者或兩者以上的答案為“是”，才適合買房子，如果只有一者的答案為“是”，甚至四者的答案皆為“否”，那么還是租房為好。
如果讀者還是覺得太過復(fù)雜，其實可將第四個關(guān)鍵因素存而不論，只考慮前三個關(guān)鍵因素。同樣，有兩者或兩者以上的答案為“是”時，才適合買房子，否則較適合租房。因為我也提過，即使時機(jī)不好，消費(fèi)型的購房者找到了好房子，也可考慮購買，畢竟好產(chǎn)品“可遇不可求”，有時甚至“可一不可再”。
（摘自《房地產(chǎn)商最怕你知道的買房經(jīng)》第一、三課，張金鶚著，文章有刪減）
