有人深夜趕考場(chǎng)，有人辭官歸故里。
深圳最高樓平安金融中心爆出被退租10層，深圳寫字樓市場(chǎng)一片看衰聲，就在這時(shí)，全球聯(lián)合辦公鼻祖WeWork卻大舉殺入。樓校長獲悉，WeWork已在深圳開出兩家店，今年將再開業(yè)7家店。
WeWork 在深圳的現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)及計(jì)劃開店情況
逆勢(shì)出擊的WeWork，底氣何在？樓校長專程考察了正在裝修的WeWork深業(yè)上城店和開業(yè)不久的后海中建鋼構(gòu)店、TCL大廈店。
接待樓校長的店長是個(gè)小麥色皮膚的小姐姐，棒球帽，奶奶灰的發(fā)色，小鉆石鼻釘，捧著一臺(tái)MacBook，樓校長對(duì)WeWork的品牌第一印象居然是“潮牌”。
一進(jìn)入WeWork，樓校長的第一感受是“設(shè)計(jì)太贊了！辦公環(huán)境太酷了、太舒服了！”尤其是WeWork后海店，瞬間有一種在美劇里職場(chǎng)辦公的感覺。
皮質(zhì)大沙發(fā)、全木質(zhì)地板、球形燈具、全玻璃格辦公間、開放式水吧、全刷卡門禁，甚至是洗手臺(tái)的漱口水……這些都讓W(xué)eWork的辦公環(huán)境顯得簡潔大方貼心兼具設(shè)計(jì)感。
樓校長特意尋找了8個(gè)細(xì)節(jié)，讓大家感受一下共享辦公鼻祖的風(fēng)姿。
1、前臺(tái)有漂亮小姐姐幫你接待客人
WeWork TCL大廈店前臺(tái)接待區(qū)，可幫忙接待客戶及收發(fā)快遞，作為大多數(shù)小型公司來說，節(jié)省了聘請(qǐng)前臺(tái)漂亮小姐姐的成本，卻享受了此項(xiàng)服務(wù)
2、不定期的社群活動(dòng)，創(chuàng)業(yè)者最便捷的資源整合方式
周末，WeWork TCL大廈店大廳正在舉辦互聯(lián)網(wǎng)分享活動(dòng)，這類活動(dòng)幾乎大部分周末都會(huì)舉辦，同一創(chuàng)業(yè)方向的會(huì)員可以分享自己的經(jīng)驗(yàn)，也方便整合不同的資源
3、逼格滿滿、多種規(guī)格的會(huì)客空間
WeWork TCL大廈店大廳會(huì)客區(qū)，茶歇、會(huì)客、移動(dòng)辦公皆可做小型會(huì)客室
4、免費(fèi)水果、咖啡及周一早餐
WeWork TCL大廈店水吧，主要為會(huì)員免費(fèi)供應(yīng)新鮮水果水、烘焙咖啡乃至啤酒，周一還會(huì)提供免費(fèi)的早餐，要知道一起吃早餐交流，是一個(gè)很好的交流契機(jī)
5、每月免費(fèi)打印文件
WeWork TCL大廈店打印室，可每月為會(huì)員提供120張黑白打及20張彩打的打印額度
6、帶有隔音設(shè)計(jì)的私密通話空間
WeWork TCL大廈店電話間，有專門的隔音設(shè)計(jì)，防止在公共區(qū)域通話打擾他人，同時(shí)也使通話更具備隱私性；會(huì)議室，6-30人不等的會(huì)議室都有，會(huì)員可用WeWork 的APP進(jìn)行預(yù)約，會(huì)耗費(fèi)1-6個(gè)不等的點(diǎn)數(shù)，每人每月約有3個(gè)點(diǎn)數(shù)。
7、靈活的辦公空間
這是大廳的移動(dòng)辦公位，你只用帶一臺(tái)電腦就可以過來辦公。所有的桌子都帶有萬向輪，如果舉辦活動(dòng)，桌子隨時(shí)都能非常便捷的移走。
這是多人獨(dú)立辦公間，有2人間、4人間、6人間、8人間和10人間，所有的辦公間都用玻璃隔開。如果公司員工數(shù)量調(diào)整，可以次月轉(zhuǎn)到匹配員工數(shù)的格子間里，也可以轉(zhuǎn)到WeWork的任何一家店里。
8、擊中你小心臟的人性化設(shè)計(jì)
猜猜這個(gè)玻璃桌子是干什么用的？樓校長賭一包辣條你猜不到。這是一個(gè)小型游戲機(jī)，給會(huì)員用來解壓，打一把懷舊的街頭霸王，清空一下頭腦再投入工作。
無論是精裝住宅還是辦公，樓校長都會(huì)特別留意衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)，使用的潔具品牌、衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)等，往往最能反映開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的定位。這是我看過四家共享辦公品牌中，唯一一家在洗手間免費(fèi)提供漱口水、紙杯、棉簽、化妝棉等護(hù)理用品的一家。
走訪WeWork時(shí)，正巧遇上在這里辦公的好友。他告訴我：“WeWork的價(jià)格確實(shí)在共享辦公品牌里是比較高的，但細(xì)節(jié)更到位，讓人更舒服。比如活動(dòng)區(qū)的電話間，大門、活動(dòng)區(qū)、辦公區(qū)的門禁，讓空間更安靜、私密。洗手臺(tái)的漱口水很貼心，對(duì)通宵熬夜的創(chuàng)業(yè)者來說確實(shí)很有必要！”
“哦，對(duì)了，免費(fèi)咖啡也算個(gè)特色吧，你每天喝三杯咖啡，你就算賺了?！迸笥汛蛉さ叵蛭艺f了幾點(diǎn)WeWork的特色。
對(duì)于WeWork，樓校長最好奇的是，在供應(yīng)量越來越大的深圳寫字樓市場(chǎng)，它如何定價(jià)？怎樣賺錢？
數(shù)據(jù)表明，深圳辦公樓市場(chǎng)已嚴(yán)重過剩，福田中心區(qū)寫字樓都出現(xiàn)空置現(xiàn)象。在WeWork開店最多的南山區(qū)，同質(zhì)化競爭更為嚴(yán)重。南山區(qū)委書記王強(qiáng)最近透露，南山有各類眾創(chuàng)空間245家，孵化面積達(dá)130萬平米。由于競爭激烈加上經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不佳，深圳不少二房東和共享辦公空間虧損嚴(yán)重，近期有些已經(jīng)關(guān)門。據(jù)說，連著名的騰訊眾創(chuàng)空間都不賺錢。
WeWork此時(shí)擠進(jìn)這個(gè)擁擠的市場(chǎng)，能賺到錢嗎？
WeWork后海店店長介紹說：一個(gè)卡位是3200元。樓校長禁不住當(dāng)面直呼“太貴了！”要知道，后海寫字樓一平米也就240多元，這等于一個(gè)卡位算了十幾平方的空間了，而一個(gè)卡位實(shí)際最多只用2㎡的空間。這樣算下來，一平米租金高達(dá)1600元/月，是傳統(tǒng)辦公租金的6.75倍，會(huì)有人買單嗎？
WeWork TCL大廈店6人間辦公間，辦公間從單人間到十幾人間都能租到，費(fèi)用按卡位個(gè)數(shù)進(jìn)行計(jì)算，TCL店卡位為3000元/㎡左右。
我把疑惑說給店長聽后，她算了筆賬。“你其實(shí)沒把公攤算進(jìn)去，除了辦公位，WeWork比傳統(tǒng)辦公提供了更多的公共空間。WeWork每月3200元的卡位費(fèi)除了提供辦公空間、辦公桌椅及儲(chǔ)物柜外，還包含物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、7*24小時(shí)寬帶、7*24小時(shí)水吧（含咖啡）、定量打印等服務(wù)，也就是交費(fèi)后你可以拎包進(jìn)駐辦公，再不用另外掏錢享受其他服務(wù)。”
相比之下，同等位置的傳統(tǒng)辦公室每100㎡，最多容納10-14人辦公，按照每個(gè)卡位按8㎡算，也需要近2000元的成本。對(duì)于看中WeWork公共空間和服務(wù)的公司，多出1000余元，是可以接受的。
WeWork工作人員提供的會(huì)員服務(wù)圖
此外，樓校長還注意到，WeWork最短可以租2個(gè)月，只要退租前一個(gè)月申請(qǐng)即可，這一點(diǎn)確實(shí)比傳統(tǒng)寫字樓靈活很多，也比其他共享辦公品牌有優(yōu)勢(shì)。
走訪結(jié)束后，我的問題不再是“WeWork到底多賺錢”，而是“WeWork到底能不能賺錢”，要知道如此靈活的租期，必然導(dǎo)致一定時(shí)間的辦公空間空窗期，間接影響出租率和營收。
為此，樓校長專門為WeWork算了一筆賬。以中建鋼構(gòu)大廈網(wǎng)點(diǎn)為例——
租金成本：運(yùn)營面積共計(jì)3層3000㎡，中建鋼構(gòu)大廈的均租金是245元/㎡·月，考慮WeWork整租多層且租期長及品牌等因素，勉強(qiáng)按原價(jià)6折計(jì)算，總體年租金也要518.4萬，
裝修物管成本：加上裝修費(fèi)、物管等成本，第一年將投入約1029萬成本。
前期籌備的時(shí)間成本：需要至少3個(gè)月時(shí)間。
計(jì)算結(jié)果：按照第一年滿租9個(gè)月，8㎡/工位、3000元/工位計(jì)算，第一年虧損17萬；兩年整體達(dá)到80%的出租率，才能保證有100余萬的利潤。若是低于80%的出租率，則可能會(huì)出現(xiàn)虧損。值得一提的是，成本中還未計(jì)算招租所投入的推廣費(fèi)和傭金。
WeWork財(cái)務(wù)測(cè)算模型示意圖
當(dāng)然，這只是WeWork中建鋼構(gòu)大廈一個(gè)網(wǎng)點(diǎn)的收入情況，若是計(jì)算全國所有的店，則又是另外一個(gè)規(guī)模。據(jù)悉，截至2018年10月，WeWork已在北上廣深等地運(yùn)營了超過27萬㎡的辦公空間，按照8㎡/工位*3000元/㎡計(jì)算，WeWork目前在中國一年預(yù)計(jì)有超過12億的營收。對(duì)于這種新業(yè)態(tài)來說，跑出規(guī)模是第一位的。
目前，WeWork在中國的共享辦公市場(chǎng)份額占比還比較小。據(jù)行業(yè)辦公平臺(tái)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2018年9月底，全國共享辦公共運(yùn)營面積達(dá)1200萬平方米，也就是說WeWork僅占了總體市場(chǎng)的2.5%左右；有機(jī)構(gòu)推測(cè)2022年左右，全國共享辦公面積將達(dá)到上億平，工位數(shù)將達(dá)到1315萬個(gè)，整體市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到2367億。
這是WeWork可以想象和圖謀的空間。但是，這并非WeWork一家的市場(chǎng)，共享辦公發(fā)展2015年發(fā)展至今4年時(shí)間，已經(jīng)有太多共享辦公品牌，如優(yōu)客工場(chǎng)、納什空間、SOHO3Q、氪空間、騰訊眾創(chuàng)空間等，如何擴(kuò)張市場(chǎng)、提高品牌競爭力，以及拓展更多盈利可能，或許是WeWork以及所有共享辦公所要面臨的問題。
好租平臺(tái)梳理的共享辦公品牌融資階段情況
除了WeWork，樓校長還走訪了深圳其他幾家主要的共享辦公品牌，并對(duì)其特點(diǎn)進(jìn)行對(duì)比。
深圳四家共享辦公品牌對(duì)比
共享辦公，作為辦公市場(chǎng)的一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，滿足了辦公企業(yè)對(duì)辦公空間更細(xì)化的需求。對(duì)于獨(dú)立創(chuàng)業(yè)者和初創(chuàng)公司，WeWork這類共享辦公空間確實(shí)為他們提供了更舒適、體驗(yàn)更好的辦公環(huán)境。
更為不同的是，WeWork有強(qiáng)大的粉絲效應(yīng)。入駐WeWork的群體不乏像朋友一樣對(duì)新事物充滿好奇的人，他們或是獨(dú)立創(chuàng)業(yè)者，或是初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)，以互聯(lián)網(wǎng)、金融、外貿(mào)、自媒體等新興行業(yè)居多，也不乏世界五百強(qiáng)的來華創(chuàng)業(yè)者。他們多是25-35歲左右的群體為主。
一位在這里辦公的朋友告訴樓校長：“WeWork在上海開業(yè)時(shí)我就開始關(guān)注它，希望有一天能來深圳。深圳店一開業(yè)，我們馬上就搬過來了?！?/span>
對(duì)于小型公司而言，共享辦公空間則是一種不錯(cuò)的過渡空間，共享辦公空間相對(duì)節(jié)約成本，且能節(jié)省裝修、采購設(shè)備等時(shí)間和資金投入；對(duì)于大公司而言，共享辦公則可以避免人數(shù)陡增而出現(xiàn)的工位無法增加的尷尬，也不用考慮未來人數(shù)擴(kuò)張?zhí)崆白庀赂蟮目臻g提前支出多余成本，“拎包進(jìn)駐”特別便于大公司拓展快速進(jìn)入一座新的城市拓展業(yè)務(wù)。
在Wework這類的共享辦公空間，除了辦公，很多創(chuàng)業(yè)者還能結(jié)識(shí)更多不同行業(yè)的朋友。
來WeWork時(shí)，前臺(tái)活動(dòng)區(qū)域正好在舉行一場(chǎng)互聯(lián)網(wǎng)主題的分享活動(dòng)；之后與好友道別時(shí)，他正準(zhǔn)備去參加這里舉辦的一場(chǎng)單身派對(duì)活動(dòng)……沒準(zhǔn)，這里能闖出幾個(gè)獨(dú)角獸，或是拓展出共享辦公新的業(yè)務(wù)板塊，又或者撮合幾對(duì)志同道合的戀人。
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