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LPR房貸利率今起執(zhí)行，來看看你的房貸價(jià)格有變化嗎？

2019.10.09

話說最近我自個(gè)兒正好在掛牌賣一套房子，坐標(biāo)上海，滿五非唯一但學(xué)區(qū)未用。感覺是：真不好賣，很明顯的買方市場啊。我的報(bào)價(jià)已經(jīng)比2017年初我所眼見的樓下房產(chǎn)中介同戶型掛牌價(jià)跌了10%，但遇到的看房客，還是一個(gè)討價(jià)比一個(gè)狠。

前兩天過節(jié)，7天我都在家候著，結(jié)果完全沒人來看房了。一問中介小伙子，他說你不是搞財(cái)經(jīng)的嘛，人家都在等新房貸利率下來，總要算算新貸款成本高了多少，還不還得起，心里有個(gè)數(shù)吧。

我頂了個(gè)嘴說，又不會有什么變化的咯，頂多就是高那么一丟丟。

好吧現(xiàn)在，為了購房人能夠“心里有數(shù)”快來干脆一點(diǎn)買房，“愉見財(cái)經(jīng)”就親自做一期此話題。

今天是央行房貸利率新政落地的第一天。根據(jù)人民銀行的公告，“自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成?！?/section>

變動的確不大

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我的下家們，你們還是別理那些房產(chǎn)中介之前嚇唬你們趕緊出手的所謂“房貸利率要大漲了”。從今天LPR房貸利率新政落地的數(shù)據(jù)來看，變化并不大，甚至不同城市還出現(xiàn)了漲跌互現(xiàn)。

而且我摸著良心說話，房貸幾乎是銀行最不賺錢的貸款品種了，那些說著銀行黑心啊房貸這么貴的朋友，是真不知道銀行的計(jì)財(cái)邏輯。

因?yàn)殂y行本身搞點(diǎn)高成本的負(fù)債都超過4%了（大家不是經(jīng)常買得到4點(diǎn)幾的理財(cái)嘛），4%這還不是銀行的放貸成本，因另需計(jì)入20%左右的存款準(zhǔn)備金，由此實(shí)際成本是“4%÷0.8=5%”。當(dāng)然房貸是等額本息的，不能簡單地以5.2%~5.6%的房貸利率數(shù)據(jù)來和5%直接比，但就這定價(jià)，銀行還要看住風(fēng)險(xiǎn)，算是一筆良心買賣了。

說說今天開始的新報(bào)價(jià)吧。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告，14個(gè)城市10月份LPR貸款利率下的月供總的來說變動并不大，合肥、重慶、?？?、無錫、珠海等城市幾乎持平，漲得相對多的是寧波，不過也有像佛山這樣的還跌了。

從城市級別劃分來看，據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)：

- 一線城市（以4個(gè)為統(tǒng)計(jì)）：首套房的LPR房貸利率現(xiàn)在是5.23%，相比9月份的5.21%略有上升；一線城市二套房的LPR房貸利率現(xiàn)在是5.61%，相比9月份的5.58%略有上升。
- 三四線城市（以其中3個(gè)為統(tǒng)計(jì)）：首套房的LPR房貸利率現(xiàn)在是5.59%，相比9月份的5.64%略有下降；三四線城市二套房的LPR房貸利率現(xiàn)在是5.83%，相比9月份的5.88%略有下降。

下面來看具體價(jià)格表格。（不過要注明一下，這個(gè)表格里的數(shù)據(jù)是媒體根據(jù)公開報(bào)道和易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)整理的，我早上問了個(gè)銀行的朋友，他說具體執(zhí)行利率還沒下發(fā)，所以我暫時(shí)不能確定表格數(shù)據(jù)是否能覆蓋過幾天的具體執(zhí)行情況。各位讀者朋友這兩天收集到什么數(shù)據(jù)，歡迎留言訂正和補(bǔ)充。）

LPR房貸新政的一些背景

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其實(shí)LPR房貸新政這個(gè)話題“愉見財(cái)經(jīng)”之前已經(jīng)解讀過兩次了。今天就不用語言再贅述了，看到公眾號蘇寧金融研究院做了個(gè)圖，很形象明了。就上圖吧。

簡而言之，以前的房貸，看到是央行公布的５年以上貸款的基準(zhǔn)利率，新政前這個(gè)利率是4.9%，各銀行再在這個(gè)點(diǎn)位基礎(chǔ)上加減點(diǎn)。

現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率變成了市場報(bào)價(jià)利率（LPR），也就是選取了市場上有代表性的18家銀行，綜合參考他們的貸款利率報(bào)價(jià)，由指定發(fā)布人對報(bào)價(jià)進(jìn)行計(jì)算，形成的平均利率。然后利率加點(diǎn)中引入央行及其省分行的參與。

當(dāng)然最后一層是商業(yè)銀行來看要不要再調(diào)整，他們加不加和加多少點(diǎn)，一看大政策、二看貸款風(fēng)險(xiǎn)、三看貸款人（和貸款人協(xié)商），而決定。

其中要注意的是：

第一，央行要求，“首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)”。

第二，對于各人民銀行省級分行，“應(yīng)按照‘因城施策’原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限?！?/section>

相對之前，房貸利率“換錨”后定價(jià)來源為市場報(bào)價(jià)，更新頻率也更高（每月20日更新一次），市場化程度更高。

不過對貸款人而言，這不意味著房貸利率也要跟著不停變來變?nèi)?。央行政策中提及“整個(gè)合同期限內(nèi)都固定不變”，亦即可以約定20年/30年房貸利率不變，但活口是可以根據(jù)貸款人和銀行簽訂的貸款合同而約定，亦即也可以約定比如每年調(diào)整一次。如果每年調(diào)整一次，很可能是到時(shí)候再看當(dāng)期的“新的LPR+老的加點(diǎn)”來調(diào)整。

最后，也有朋友來本號后臺詢問過，以前就簽的房貸會不會受這次調(diào)整的影響。根據(jù)官方的說法，“2019年10月8日前，已經(jīng)發(fā)放和已經(jīng)簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。”

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