剝開(kāi)洋蔥的第三層，1萬(wàn)7的中山臨深盤(pán)到底長(zhǎng)什么樣?1萬(wàn)7的臨深盤(pán)扎堆在國(guó)父故居紀(jì)念館片區(qū)，有錦繡海灣城、碧桂園保利天啟、卓越海畔山、朗詩(shī)德洲尚郡等十幾個(gè)盤(pán)互掐，均價(jià)14000-18000，別墅賣(mài)到了30000。絕大部分被中介忽悠去中山臨深看房的都是這幾個(gè)盤(pán)，深中通道，20分鐘，直抵寶安，價(jià)差6倍，能控制住當(dāng)場(chǎng)不刷卡的我佩服他的定力。首先弄清楚一點(diǎn)，為什么所謂的臨深盤(pán)不建在離深中通道最近的南朗中心片區(qū)，反而扎堆在離通道20公里遠(yuǎn)的國(guó)父故居紀(jì)念館片區(qū)。道理說(shuō)穿了很簡(jiǎn)單，只有這里還有大片的土地，而且都是填海而來(lái)的凈地，其他片區(qū)或者是山，或者開(kāi)發(fā)殆盡了。說(shuō)起填海，中山也是一把好手，從1996年就開(kāi)始填海造陸，不僅南朗鎮(zhèn)的東部，連馬鞍島大部分都是填出來(lái)的。如果不是2018年國(guó)家緊急叫停，中山還準(zhǔn)備近幾年再填出1000公頃。這些樓盤(pán)，正是在這大片的填海地塊上建起來(lái)的。再說(shuō)說(shuō)這個(gè)片區(qū)的代表大盤(pán)錦繡海灣城。說(shuō)起中山臨深盤(pán)，十個(gè)中介有九個(gè)會(huì)拉你去錦繡海灣城，因?yàn)檫@個(gè)盤(pán)實(shí)在是太大太大了，總占地面積9800畝，折合652萬(wàn)平方米，規(guī)劃戶數(shù)近20000戶，分18期開(kāi)發(fā)，目前開(kāi)發(fā)到第11期，比起周邊其他樓盤(pán)，錦繡海灣城就是一個(gè)巨無(wú)霸的存在。開(kāi)發(fā)商敏捷地產(chǎn)1994年就拿到了這塊地，可以想象地價(jià)和白撿差不多。錦繡海灣城一期2007年開(kāi)盤(pán)，到現(xiàn)在也開(kāi)發(fā)了13年，本來(lái)開(kāi)發(fā)商囤著地慢慢開(kāi)發(fā)慢慢賣(mài)，反正賣(mài)多賣(mài)少都不虧，沒(méi)想到天降鴻運(yùn)，深中通道從天而降，這個(gè)片區(qū)一下變成了臨深的網(wǎng)紅，均價(jià)直接干到了17000。這個(gè)盤(pán)和很多主打概念的遠(yuǎn)郊盤(pán)非常類(lèi)似。錦繡海灣城是國(guó)內(nèi)很多郊區(qū)概念盤(pán)的縮影，靠一張大餅可勁建可勁賣(mài)，而且都成功賣(mài)出去了。這樣的樓盤(pán)一批又一批地售磬，緣于近幾年樓市投資火熱的大環(huán)境，也緣于韭菜一茬又一茬長(zhǎng)的又快又茂盛。說(shuō)到底這一輪的周期還是太短，不過(guò)三五年，新鮮長(zhǎng)成的投資客還沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)長(zhǎng)周期的吊打，沒(méi)有體驗(yàn)過(guò)房子10-20年租不出也賣(mài)不出的酸爽，總認(rèn)為自己在做價(jià)值投資，學(xué)習(xí)羅胖和時(shí)間做朋友。剝開(kāi)洋蔥第四層，看一看這個(gè)臨深片區(qū)的土地供應(yīng)情況。放眼望去，全是規(guī)整好的地塊，巨盤(pán)錦繡海灣城只是一個(gè)小小的起步實(shí)驗(yàn)區(qū)。單海灣城還要至少十年才能開(kāi)發(fā)完，還有至少二三十倍海灣城的地塊等待被拍出，繼續(xù)建造出無(wú)數(shù)的房子，房子……在這里買(mǎi)房的人，準(zhǔn)備做多久時(shí)間的朋友?附贈(zèng)，這個(gè)區(qū)域缺少配套，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)，還無(wú)法和深圳實(shí)現(xiàn)通勤。有時(shí)我會(huì)想，過(guò)往轟轟烈烈的五年，中國(guó)到底賣(mài)出了多少純靠概念堆砌的房子?不敢想不敢算，十年之后，二十年之后，這些大規(guī)模量產(chǎn)的房子恐怕仍在迎風(fēng)流淚吧。當(dāng)然，中山也有真正的臨深盤(pán)，中山最高光的片區(qū)——馬鞍島來(lái)了。
馬鞍島，守著深中通道的入口，不堵車(chē)的情況下確實(shí)可以半個(gè)小時(shí)抵達(dá)寶安，再到前海后海CBD，預(yù)計(jì)60-70分鐘，勉強(qiáng)算1小時(shí)通勤圈。馬鞍島現(xiàn)在均價(jià)3萬(wàn)+，島上惟一在售的樓盤(pán)——萬(wàn)科中天西灣匯，均價(jià)33000，據(jù)說(shuō)賣(mài)的很火。除了西灣匯，保利天匯也啟動(dòng)了認(rèn)籌，營(yíng)銷(xiāo)中心人山人海。除了西灣匯和保利天匯，招商瑧灣府，恒大悅瓏灣，雅居樂(lè)北塔綜合體項(xiàng)目都在緊急施工建設(shè)，不難看出，馬鞍島的賣(mài)房之路已經(jīng)開(kāi)始了。看馬鞍島的未來(lái)規(guī)劃，閃瞎你雙眼。高大上的規(guī)劃加3萬(wàn)+的價(jià)格，真臨深的馬鞍島貌似真的可以買(mǎi)。又要?jiǎng)冄笫[了，先說(shuō)規(guī)劃落地問(wèn)題。中山的主要產(chǎn)業(yè)是電子、小家電、制衣制鞋、養(yǎng)殖和五金加工，最重要的火炬開(kāi)發(fā)區(qū)主要產(chǎn)業(yè)是電子、光學(xué)和玩具。從產(chǎn)業(yè)就能看出，中山已深陷中低端產(chǎn)業(yè)的泥潭，高端產(chǎn)業(yè)早被周邊強(qiáng)市瓜分完畢，深圳的前海自貿(mào)區(qū)、廣州的南沙自貿(mào)區(qū)、珠海的橫琴、中山的松山湖環(huán)伺大灣區(qū)，還在爭(zhēng)搶剩下不多的總部和高端產(chǎn)業(yè)，哪里輪得到中山的馬鞍島，估計(jì)連口湯都喝不到。所以馬鞍島亮瞎眼的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃看看就好，千萬(wàn)別當(dāng)真。不出意外，馬鞍島的定位就是賣(mài)房子，專(zhuān)蹭深中通道的概念賣(mài)房子。馬鞍島面積230平方公里，大部分填海而來(lái)，最不缺的就是土地，到處都是大片大片的荒地。現(xiàn)在在售和在建的五個(gè)盤(pán)，對(duì)馬鞍島來(lái)說(shuō)連開(kāi)胃菜都算不上。未來(lái)會(huì)建多少房子?想建多少建多少，只取決于政府賣(mài)地的速度。3萬(wàn)+的馬鞍島對(duì)標(biāo)深圳寶安確實(shí)不高，但對(duì)標(biāo)1個(gè)多小時(shí)的通勤時(shí)間呢?對(duì)標(biāo)80起的過(guò)橋費(fèi)呢?對(duì)標(biāo)未來(lái)漫山漫野的競(jìng)爭(zhēng)新盤(pán)呢?如果是純投資，先做好被埋十年的心理準(zhǔn)備吧。在中山，我仿佛看到了第二個(gè)惠州，還是熟悉的配方，還是熟悉的味道。大片的土地，臨深的噱頭，一茬又一茬待建的房子。區(qū)別是惠州的房子已經(jīng)批發(fā)差不多了，中山的剛支好攤子開(kāi)始叫賣(mài)：“客官，我們有20分鐘直抵寶安的深中通道，有前景無(wú)限的未來(lái)科技島，價(jià)格有33000，有17000，豐儉由人，請(qǐng)問(wèn)您選哪一款?”后記：最后的投資小彩蛋，如果仍然想在中山臨深買(mǎi)房，有一個(gè)片區(qū)可以考慮。南朗中心片區(qū)，距馬鞍島7公里，緊臨翠亨快線，有為數(shù)不多的幾個(gè)新盤(pán)在售，包括佳兆業(yè)上品雅園，錦盛恒富祥，文信朗庭，均價(jià)15000，比起17000的錦繡和33000的西灣匯，明顯靠譜很多。最后，希望大家買(mǎi)房前學(xué)會(huì)剝洋蔥，不要買(mǎi)完再流淚。米宅珠三角
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