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新浪微博騰訊微博更多>>2013-10-16 09:13:35 星期三
投資百萬開家星級(jí)
酒店商業(yè)模式揭秘
聽朋友說，他投資百萬開了個(gè)星級(jí)酒店，我當(dāng)時(shí)很驚訝，這么少的投資怎么能開得起來一家酒店呢，他說出了他的商業(yè)模式秘密。
一、客房來源
現(xiàn)在大城市里興起一些酒店式公寓，一般40多平米一間，裝修豪華，配有全屋家私家電，可以直接入住，標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于三星到五星級(jí)。這種物業(yè)不限購(gòu)不限貸，亦商亦住，業(yè)主多數(shù)是購(gòu)買后再出租。
朋友先從業(yè)主手里收租這些公寓20間到50間左右，作為開酒店先期客房，然后根據(jù)經(jīng)營(yíng)情況再逐步調(diào)整增加，以減少開業(yè)投資。這樣一交樓就收租過來，不需要等待開業(yè)前的裝修時(shí)間，投入馬上就可以產(chǎn)出。時(shí)間段，見效快。
對(duì)客人來說，入住時(shí)一般不關(guān)心客房是否都在一層或在一起，以為這棟大廈客房都是一家酒店的呢。公寓走廊都很豪華，會(huì)所配有健身、酒吧、停車場(chǎng)之類的配套設(shè)施，看起來像個(gè)星級(jí)大酒店，只是缺少星級(jí)酒店豪華大堂而已。
二、酒店位置選擇
一般選擇交通位置便利、市中心繁華地段，或風(fēng)景好的地方，如珠江邊沿江大道。有地鐵站、BRT站步行到達(dá)，且商務(wù)、餐飲配套好的地段為佳。距離火車站、汽車站近或方便，機(jī)場(chǎng)大巴到達(dá)也方便。
三、酒店投資
假設(shè)先期收租客房50間，每間月租4000元（春節(jié)當(dāng)月按半價(jià)），押金2個(gè)月，收租當(dāng)月先支付一個(gè)月租金，供先需支付3個(gè)月租金，即投資60萬元。若無床墊、窗簾，電視
網(wǎng)絡(luò)未開通，業(yè)主負(fù)責(zé)解決，或自己處理，費(fèi)用由業(yè)主出，從第一個(gè)月月租中扣減。
一般業(yè)主收樓后，都預(yù)交了水電周轉(zhuǎn)金、3個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)，物管費(fèi)收租時(shí)不退給業(yè)主，這樣至少前三個(gè)月不需要交這筆錢，作為開張人氣累積過程。同時(shí)，可以與物業(yè)公司談判，物管費(fèi)可以優(yōu)惠，以減少運(yùn)行費(fèi)用。
按酒店要求需要配置一些落地?zé)簟⑴_(tái)燈、壁畫、洗漱用品、床上用品，加上其它小件，有的還配臺(tái)式電腦，預(yù)計(jì)花費(fèi)20萬元，人員開支、公司注冊(cè)及其他費(fèi)用，預(yù)計(jì)20萬元。
以上總計(jì)100萬元投入就可以開張擁有50間客房的酒店了。
四、人員配置
這種酒店需要的人員很少，大廈管理、保安、走廊與公共區(qū)域衛(wèi)生都有物業(yè)公司負(fù)責(zé)，酒店只需前臺(tái)接待人員、室內(nèi)衛(wèi)生整理人員和一個(gè)工程技術(shù)人員、收銀員、經(jīng)理即可，有些專業(yè)可以與大廈共享。50間客房或更多的客房也差不多。財(cái)務(wù)、洗滌等事務(wù)都外包給社會(huì)專業(yè)公司。
五、營(yíng)銷模式
可以在網(wǎng)絡(luò)上做一些廣告，推薦公司和服務(wù)，擴(kuò)大知名度，吸引客源。
酒店客房銷售主要途徑有：
1、網(wǎng)絡(luò)銷售：主要在攜程網(wǎng)、藝龍網(wǎng)、去哪兒網(wǎng)、公司網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)銷售，這是客房主要銷售途徑。（據(jù)公開信息，藝龍每間夜平均傭金37元，攜程每間夜平均傭金56元，此類物業(yè)酒店傭金可能略低些）
2、人員推薦銷售：社會(huì)上有專門推銷客人住酒店的隊(duì)伍，他們從交易會(huì)、車站等地拉客人到酒店，但介紹費(fèi)較高，估計(jì)推薦一間高達(dá)100-120元或以上。
3、散客：隨機(jī)來住的，沒銷售成本，房?jī)r(jià)無折扣，但人員相對(duì)較少，因?yàn)檫@樣的公寓酒店，大廈外面不能做廣告，指示不明，客人難以發(fā)現(xiàn)。
六、投資收益估算
按這樣的配置酒店，估計(jì)每間房一天200元到300元可以銷售出去，按90%客房率、每間每天均價(jià)260元，每月收入35.1萬元。若物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、電視網(wǎng)絡(luò)通訊費(fèi)用、日用品消耗費(fèi)、外聘人員工資及福利、銷售費(fèi)用（30-40元/間預(yù)算）等合計(jì)每月支出10萬元，房租每月20萬元，每月收益約5萬元，年收益60萬元，年投入資金利稅回報(bào)率達(dá)60%。若假設(shè)扣除投資100萬元銀行貸款年利息費(fèi)用8萬元（年息8%），年稅費(fèi)20萬元，則年凈利32萬元。若酒店不開了，投資的兩月押金40萬元最后可以退回的，可見投入風(fēng)險(xiǎn)不大。
七、公司設(shè)置
這種酒店式公寓作為酒店經(jīng)營(yíng)，一般不能直接設(shè)立經(jīng)營(yíng)性酒店公司，也不能設(shè)大堂、外墻廣告牌等，一般在大廈大堂邊設(shè)個(gè)接待臺(tái)接待客人。只能設(shè)立酒店經(jīng)營(yíng)管理咨詢之類的公司，有點(diǎn)打擦邊球。注冊(cè)資本不要求太高，十萬以上即可。需要處理好物業(yè)公司、工商、稅務(wù)、公安等部門關(guān)系，以達(dá)到合規(guī)、經(jīng)濟(jì)之目的。
了解這種投營(yíng)模式，你心動(dòng)了嗎？
