幸好當(dāng)初出資購(gòu)房時(shí)，繼父曾有一紙承諾，這成了繼女索要房屋產(chǎn)權(quán)的憑據(jù)……<br/> 繼父無(wú)積蓄繼女出錢(qián)購(gòu)房<br/> 葛玉倩與葛香圃系繼父女關(guān)系。1977年葛玉倩14歲時(shí)，其母李淑珍帶著她與葛香圃再婚，并將女兒的姓名改為葛玉倩，和葛香圃以父女相稱(chēng)，此后兩代人一直相處融洽。<br/> 1997年，由于有相關(guān)房改政策，允許包括葛香圃在內(nèi)的離退休干部購(gòu)買(mǎi)自己所居住的公有房屋。當(dāng)時(shí)葛香圃沒(méi)有什么積蓄，就跟已經(jīng)出嫁的繼女葛玉倩協(xié)商，約定由葛玉倩出資，以他的名義買(mǎi)下該公有住房。<br/> 但在當(dāng)時(shí)，葛玉倩的經(jīng)濟(jì)條件其實(shí)也不寬裕，3萬(wàn)余元的購(gòu)房款對(duì)她來(lái)說(shuō)也是一筆很大的數(shù)字。但考慮到老父親的意愿和給父母一個(gè)安穩(wěn)的居住環(huán)境，葛玉倩拿出了自己的所有積蓄，還向其他人借了一部分款項(xiàng)，一齊交給了葛香圃，將房屋產(chǎn)權(quán)買(mǎi)下。<br/> 為明確產(chǎn)權(quán)寫(xiě)下一紙“說(shuō)明”<br/> 女兒出了所有的錢(qián)，卻不能登記為產(chǎn)權(quán)人，于是繼父葛香圃向其出具了一紙《關(guān)于購(gòu)房有關(guān)問(wèn)題的說(shuō)明》，內(nèi)稱(chēng)：<br/> “1997年……對(duì)離退休干部現(xiàn)住房屋按優(yōu)惠價(jià)格出售。由于我無(wú)錢(qián)購(gòu)買(mǎi)，故同意女兒葛玉倩以我的名義于1998年4月按規(guī)定價(jià)格叁萬(wàn)零陸佰叁拾玖元購(gòu)得（注：30639元中我借給其壹仟元）。<br/> 1、此房的房權(quán)理應(yīng)屬于葛玉倩所有；<br/> 2、此房以我的名義購(gòu)買(mǎi)，故我與其母李淑珍有權(quán)居住至終身；<br/> 3、其兄葛玉迅借住一間，理應(yīng)付房租，租金多少，可由雙方協(xié)商而定。一九九八年九月。葛香圃親筆?！?lt;br/> 之后，葛香圃老兩口一直安心地居住在該房?jī)?nèi)。2006年2月，葛玉倩的母親李淑珍去世。<br/> 出于對(duì)繼父的信任，在“借”繼父名字購(gòu)買(mǎi)此房后，葛玉倩始終沒(méi)有要求過(guò)辦理此房的更名過(guò)戶(hù)手續(xù)。<br/> 遺囑屢修改房屋權(quán)利“歸零”<br/> 2013年12月的一天，葛玉倩到繼父家中，在侍候繼父、整理相關(guān)物品時(shí)突然發(fā)現(xiàn)，繼父葛香圃竟然早在2007年1月20日就立下了一份遺囑，遺囑中寫(xiě)明，該房屋僅留給葛玉倩25%的份額，其余的75%留給其他人。<br/> 葛玉倩頓時(shí)驚呆了，這處房產(chǎn)明明在1998年是自己出資買(mǎi)下的，實(shí)際產(chǎn)權(quán)也是自己的，怎么現(xiàn)在繼父不遵守承諾，還偷偷處分這套房產(chǎn)呢？<br/> 然而令她更為驚訝的是，之后她又發(fā)現(xiàn)繼父在2011年11月21日立下了第二份遺囑，修改了前一份遺囑的內(nèi)容，僅留給葛玉倩20%的份額，比第一份遺囑還減少了5%。<br/> 這還不算結(jié)束，葛玉倩隨后發(fā)現(xiàn)繼父還立有第三份遺囑，這份寫(xiě)于2012年4月6日的遺囑中，干脆寫(xiě)明葛玉倩沒(méi)有繼承房產(chǎn)的權(quán)利。<br/> 至此，這幢建筑面積近100平方米的房子，按照繼父的遺囑來(lái)看，竟然沒(méi)有葛玉倩的任何份額了。<br/> 葛玉倩發(fā)現(xiàn)這3份遺囑后，先是感到痛心疾首，但稍稍平復(fù)心情后，她就遺囑的事同繼父進(jìn)行了溝通。<br/> 不料繼父葛香圃氣呼呼地說(shuō)，這房子本來(lái)就是他自己的，與葛玉倩無(wú)關(guān)，因?yàn)楫?dāng)初買(mǎi)下這套房子是由于他具有購(gòu)房資格，享受了優(yōu)惠的價(jià)格。<br/> 否則依照葛玉倩出資的3萬(wàn)元，怎么可能買(mǎi)下近百平方米的房產(chǎn)？<br/> 無(wú)奈提訴訟要求確認(rèn)產(chǎn)權(quán)<br/> 面對(duì)繼父的這番說(shuō)辭，葛玉倩驚得目瞪口呆。她在滿(mǎn)腔氣憤和無(wú)奈之下，與丈夫一起找到我，希望趕緊對(duì)這套房子進(jìn)行確權(quán)，拿回應(yīng)該屬于她的份額。<br/> 在協(xié)商無(wú)果后，我們只得代理葛玉倩將繼父葛香圃訴至法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)這處房產(chǎn)歸葛玉倩和其丈夫所有。<br/> 庭審中，我們出示了被告葛香圃親筆書(shū)寫(xiě)的《購(gòu)房說(shuō)明》及當(dāng)年原告為了籌措該筆購(gòu)房款的其他相關(guān)證據(jù)。<br/> 而被告葛香圃則出示了一份《出售公有住房審批書(shū)》和其立下的《遺囑》，其當(dāng)庭辯稱(chēng)：<br/> 首先，涉案房屋產(chǎn)權(quán)至今仍登記在被告名下，根據(jù)物權(quán)公示公信原則，不動(dòng)產(chǎn)登記在誰(shuí)名下，就是誰(shuí)的。<br/> 原告葛玉倩的出資只能算做借款而已，原被告間形成的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系。<br/> 其次，被告在1998年11月10日依據(jù)其原單位的房改政策，自行交款并因其離退休干部的特殊身份，在享受房改房相關(guān)優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上購(gòu)得房產(chǎn)，其他人不具有購(gòu)買(mǎi)此房的資格，因此其繼女借名購(gòu)買(mǎi)此房改房的行為應(yīng)為無(wú)效。<br/> 最后，涉案房屋應(yīng)為被告葛香圃和其老伴李淑珍的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，《購(gòu)房說(shuō)明》系葛香圃一人所寫(xiě)，沒(méi)有房屋共有人即葛玉倩母親李淑珍的簽名和認(rèn)可，屬于無(wú)權(quán)處分，因此該《說(shuō)明》不具備法律效力。<br/> 法庭上交鋒力證權(quán)利歸屬<br/> 針對(duì)被告的說(shuō)法，我在法庭上指出：<br/> 首先，房屋產(chǎn)權(quán)登記僅是登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)時(shí)權(quán)屬關(guān)系及表現(xiàn)狀態(tài)的認(rèn)可和證明，并不創(chuàng)設(shè)具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。當(dāng)事人是否享有對(duì)登記不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，仍取決于當(dāng)事人之間的民事實(shí)體法律關(guān)系。<br/> 本案中，房屋產(chǎn)權(quán)雖然登記在被告名下，但僅對(duì)善意第三人發(fā)生法律效力，并不能證明被告就是房屋的真正權(quán)利人。<br/> 也就是說(shuō)，房產(chǎn)證上登記的產(chǎn)權(quán)人不一定是房屋的真正權(quán)利人，產(chǎn)權(quán)登記僅是權(quán)屬的公示方式而不等于權(quán)屬本身。<br/> 根據(jù)《物權(quán)法》第33條“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利”的規(guī)定，原告的起訴于法有據(jù)。<br/> 其次，原告當(dāng)時(shí)拿出的3萬(wàn)余元，應(yīng)是出資款，而非借款。如果是借款，原告不可能時(shí)隔長(zhǎng)達(dá)16年的時(shí)間，不向被告索要。同時(shí)，被告也不能出示曾經(jīng)歸還了這筆借款的證據(jù)。<br/> 最后，1998年購(gòu)買(mǎi)該房改房時(shí)，其母親李淑珍已與被告葛香圃結(jié)婚11年。<br/> 作為原告的親生母親，雖然沒(méi)有在葛香圃向葛玉倩出具的“購(gòu)房說(shuō)明”上簽字，但被告該行為有充分理由使常人相信系被告葛香圃和李淑珍夫婦的共同意思表示。<br/> 一審作判決獲得四成產(chǎn)權(quán)<br/> 一審法院審理后，采納了我方的部分意見(jiàn)。法院認(rèn)為，被告書(shū)寫(xiě)的“購(gòu)房說(shuō)明”依法應(yīng)視為被告夫婦二人的真實(shí)意思表示。<br/> 對(duì)于被告辯稱(chēng)案涉房屋系自己基于離退休干部的身份而購(gòu)買(mǎi)，故“購(gòu)房說(shuō)明”應(yīng)為無(wú)效的觀點(diǎn)，依據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，公民有權(quán)在法律規(guī)定范圍內(nèi)處分自己的民事權(quán)利。<br/> 被告當(dāng)初將自己享有的購(gòu)買(mǎi)房改房的權(quán)利，在特定歷史條件下同意交由原告葛玉倩出資來(lái)享有，當(dāng)時(shí)和現(xiàn)行法律均無(wú)禁止。故被告該觀點(diǎn)，本院不予支持。<br/> 法院還認(rèn)為，對(duì)于本案的處理，考慮到原告葛玉倩當(dāng)時(shí)的出資既不是贈(zèng)與給被告，也不是出借給被告，應(yīng)認(rèn)定為原告系履行了“購(gòu)房說(shuō)明”所載明的出資義務(wù)的行為。<br/> 雖然原告當(dāng)時(shí)的出資數(shù)額存在一定不足，但鑒于其與被告之間的父女關(guān)系，原告基于部分出資也應(yīng)享有一定的案涉房屋的產(chǎn)權(quán)份額。<br/> 2014年9月18日，法院作出一審判決，這處房產(chǎn)由葛玉倩享有40%的產(chǎn)權(quán)份額。<br/> 不服提上訴改判六成份額<br/> 一審宣判后，原告葛玉倩和其丈夫不服，又委托我將此案上訴至大連市中級(jí)法院。<br/> 二審開(kāi)庭時(shí)我指出，原審原告葛玉倩應(yīng)享有案涉房產(chǎn)全部產(chǎn)權(quán)，而非僅僅是40%。理由是原審被告葛香圃在其書(shū)寫(xiě)的“購(gòu)房說(shuō)明”中已經(jīng)聲明，上訴人已“購(gòu)得”該房屋，不僅是“購(gòu)買(mǎi)”，而且是“得到”。<br/> 葛香圃購(gòu)買(mǎi)房改房時(shí)的工齡優(yōu)惠問(wèn)題不能阻卻其親筆書(shū)寫(xiě)的“購(gòu)房說(shuō)明”的效力。一審對(duì)于上訴人出資款中“借李茂洪4400元”證據(jù)的認(rèn)定錯(cuò)誤，因?yàn)槔蠲楸救擞H自出庭，說(shuō)明該4400元款項(xiàng)是“葛玉倩借的，也是葛玉倩自己還的”，此款亦應(yīng)認(rèn)定為系上訴人葛玉倩的出資。<br/> 二審法院采納了我方陳述的上訴理由，認(rèn)為：關(guān)于“購(gòu)房說(shuō)明”后附的“明細(xì)表”中記載“借李茂洪4400元”，葛玉倩雖未提供借條、收據(jù)等債權(quán)或還款憑證，但李茂洪本人為此出具了書(shū)面證人證言并出庭作證，當(dāng)庭證實(shí)了葛玉倩向其借款的數(shù)額和經(jīng)過(guò)。<br/> 而葛香圃在庭審中也認(rèn)可向李茂洪所借的4400元是由葛玉倩到李茂洪家歸還的，這與葛玉倩、李茂洪陳述的經(jīng)過(guò)相符，故對(duì)葛玉倩出資該4400元的事實(shí)亦應(yīng)予以認(rèn)定。<br/> 從本案葛香圃親筆書(shū)寫(xiě)的“購(gòu)房說(shuō)明”來(lái)看，其意思表示是清楚、明確的，如果后來(lái)以歸還出資的方式變更了“購(gòu)房說(shuō)明”中關(guān)于產(chǎn)權(quán)的約定，應(yīng)屬于重大事項(xiàng)的變化，一般也應(yīng)形成其他的協(xié)議、約定或文件。<br/> 但本案中，葛香圃對(duì)此除其本人陳述外未能提供其他證據(jù)，無(wú)法否定或變更“購(gòu)房說(shuō)明”中關(guān)于產(chǎn)權(quán)的約定，故“購(gòu)房說(shuō)明”仍應(yīng)認(rèn)定為真實(shí)有效。<br/> 2014年11月18日，大連市中級(jí)人民法院作出判決，改判葛玉倩享有房產(chǎn)60%的產(chǎn)權(quán)份額。<br/> 本案我方能夠最終獲得60%的房產(chǎn)份額，關(guān)鍵在于那份書(shū)面的《關(guān)于購(gòu)房有關(guān)問(wèn)題的說(shuō)明》，這是本案的核心證據(jù)。如果無(wú)此證據(jù)，則打贏官司的可能性很小。<br/> 可見(jiàn)即使在親屬、好友之間，如果發(fā)生借款、還款等經(jīng)濟(jì)往來(lái)，還是應(yīng)寫(xiě)下字據(jù)為好，以免年長(zhǎng)日久說(shuō)不清楚，產(chǎn)生矛盾糾紛。
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