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【案情回放】 原告某物業(yè)服務(wù)有限公司系湯臣高爾夫園區(qū)（以下簡稱“湯園”）的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，被告張某系湯園業(yè)主。原告與湯園業(yè)委會分別于2004年7月1日、2005年7月1日訂立物業(yè)服務(wù)合同，約定別墅物業(yè)費為每月每平方米6.5元。合同2007年6月30日到期，后雙方未續(xù)簽書面合同，但原告實際為湯園提供服務(wù)至2009年6月底。被告于2007年11月9日成為湯園西區(qū)86-1別墅的房地產(chǎn)權(quán)利人，但其從前權(quán)利人處受讓上述房地產(chǎn)權(quán)利時，該地塊上已不存在房屋實體，且至今仍為空地。被告一直未交納物業(yè)費，原告多次催討未果，原告認(rèn)為其已為被告及小區(qū)其他業(yè)主提供了符合要求的物業(yè)管理服務(wù)，被告理應(yīng)按照合同約定支付物業(yè)費，故起訴要求被告支付2007年11月9日至2009年6月30日欠繳的物業(yè)費。 上海市浦東新區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告與湯園業(yè)委會存在事實上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和范圍以業(yè)主共有部分為主。原告已經(jīng)提供了適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù)，被告理應(yīng)支付物業(yè)服務(wù)費，不存在房屋實體不能成為免除業(yè)主交納物業(yè)費義務(wù)的理由。綜上，判決被告向原告支付相應(yīng)物業(yè)費。一審后，被告不服，提起上訴，二審法院判決駁回上訴，維持原判。本案現(xiàn)已生效。 【各方觀點】 物業(yè)服務(wù)公司認(rèn)為：物業(yè)公司雖然沒有在合同到期后繼續(xù)與小區(qū)業(yè)委會簽訂書面合同，但實際上繼續(xù)為小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)委會也沒有對此提出異議，事實上接受了物業(yè)公司的服務(wù)，按照一般的公平正義理念，小區(qū)業(yè)主理應(yīng)為物業(yè)公司的服務(wù)支付相應(yīng)的對價。 小區(qū)業(yè)主認(rèn)為：物業(yè)服務(wù)在很大程度上以物業(yè)的存在為基礎(chǔ)，但若購買房屋時土地上不存在房屋實體，則業(yè)主并未獲得基于物業(yè)的相應(yīng)服務(wù)，在此情況下，物業(yè)服務(wù)的對象和內(nèi)容就減少了。雖然小區(qū)的公共區(qū)域如停車位、綠化部分以及小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、安全保障等也屬于物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)費不應(yīng)完全免除，但可以考慮適當(dāng)減少。 某律師認(rèn)為：物業(yè)費主要目的是用于共有部分，專有部分的維修應(yīng)由業(yè)主自己承擔(dān)。即使房屋滅失了，物業(yè)公司仍提供了相應(yīng)服務(wù)，不能認(rèn)為業(yè)主因?qū)Ｓ胁糠值臏缡Фチ苏w物業(yè)服務(wù)。在審判實踐中，物業(yè)費的減免一般只能以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量瑕疵抗辯，而不能以不需要物業(yè)服務(wù)等為由進行抗辯。 某學(xué)者認(rèn)為：房屋買賣中移轉(zhuǎn)的不僅是房屋的所有權(quán)，還包括該房屋對應(yīng)的土地使用權(quán)，即便該土地上的房屋滅失了，物權(quán)效力仍然存在，權(quán)利人仍然享有相應(yīng)土地的使用權(quán)，因此并不對其小區(qū)業(yè)主地位構(gòu)成影響，作為業(yè)主應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)服務(wù)費。關(guān)于物業(yè)服務(wù)費的收取，理想的狀態(tài)是由業(yè)委會收取物業(yè)費，然后與物業(yè)公司簽訂合同并將物業(yè)費支付給物業(yè)公司。但按現(xiàn)實的一般操作方式，物業(yè)公司若受到業(yè)委會的授權(quán)并履行了合同義務(wù)，就有權(quán)利收取物業(yè)費，這也符合現(xiàn)行法律規(guī)定。本案物業(yè)服務(wù)合同到期后，原告所進行的事實上的物業(yè)服務(wù)，可認(rèn)為是基于不定期合同，故原告是可以收費的，除非業(yè)委會已經(jīng)勒令或者通知其停止服務(wù)。 【法官回應(yīng)】 物業(yè)費的支付不以實體房屋的存在為必要條件 上海市浦東新區(qū)人民法院黃為忠是本案的承辦法官，他認(rèn)為，當(dāng)前，小區(qū)內(nèi)違章搭建較多，高檔別墅區(qū)內(nèi)拆除重建現(xiàn)象亦不鮮見，對此，司法應(yīng)本著公平正義的理念予以規(guī)范與引導(dǎo)。本案爭議焦點在于原房屋占用范圍內(nèi)的土地上實際已不存在房屋時，于房地產(chǎn)登記機構(gòu)登記的房地產(chǎn)權(quán)利人是否仍負(fù)有交納物業(yè)費的義務(wù)。應(yīng)從三個方面進行考量，一是實際不存在房屋是否影響登記權(quán)利人的業(yè)主資格；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)合同在相關(guān)期間是否存在；三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否依約完成物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。筆者結(jié)合本案進一步分析如下： 1.業(yè)主資格的取得不以房屋存續(xù)為唯一基礎(chǔ) 被告是否具有業(yè)主資格是決定其是否需要支付物業(yè)服務(wù)費的首要條件。對于業(yè)主的定義，我國物業(yè)管理條例第六款規(guī)定，房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。這是否表示業(yè)主資格的取得以房屋的所有權(quán)及其存續(xù)為唯一標(biāo)準(zhǔn)？對此，筆者認(rèn)為不應(yīng)狹隘地理解，而應(yīng)結(jié)合我國房地產(chǎn)管理原則及相關(guān)規(guī)定作出體系性的合理解讀。由于房屋與土地固有的緊密聯(lián)系，我國法律對房地產(chǎn)的移轉(zhuǎn)采取了“房地一體”的基本原則。城市房地產(chǎn)管理法第三十二條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。從這一角度上說，業(yè)主資格的取得事實上不僅基于權(quán)利人對房屋的所有權(quán)，同時也基于權(quán)利人對房屋所對應(yīng)的土地的使用權(quán)。在房屋買賣中，權(quán)利人同時取得房屋所有權(quán)及相應(yīng)的土地使用權(quán)，即使該土地上的房屋滅失，物權(quán)效力依然基于土地使用權(quán)而存在，權(quán)利人的業(yè)主地位不受動搖，即其業(yè)主資格的取得不以房屋存續(xù)為唯一基礎(chǔ)。 本案被告通過買賣方式取得系爭房屋的所有權(quán)及該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，雖然被告從前權(quán)利人處受讓房地產(chǎn)時地上房屋實際已不存在，但這并不影響所登記的房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，亦不影響原房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，更不影響被告按原有建筑物規(guī)劃恢復(fù)房屋并享有房屋所有權(quán)，故被告自登記機構(gòu)核準(zhǔn)其為上述房地產(chǎn)權(quán)利人之日起成為湯園小區(qū)業(yè)主，且該業(yè)主地位不因地上房屋的不存在而改變。 2.事實上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的存在及認(rèn)定 被告是否有義務(wù)向原告支付2007年11月9日至2009年6月30日的物業(yè)費，第二個基本條件是看原告與湯園業(yè)主在上述期間內(nèi)是否存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。在正常情況下，物業(yè)服務(wù)關(guān)系的存在以書面合同為有效依據(jù)，但現(xiàn)實情況多變，加之合同簽訂的不規(guī)范現(xiàn)象時有發(fā)生，給司法實踐中認(rèn)定合同存在與否帶來了一定困難。根據(jù)我國合同法第十條的規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式；同時最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二條規(guī)定，當(dāng)事人未以書面形式或者口頭形式訂立合同，但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合同意愿的，人民法院可以認(rèn)定是以合同法第十條第一款中的“其他形式”訂立的合同?？梢?，法律已為合同訂立的認(rèn)定預(yù)留了一定的靈活空間，因此實踐中應(yīng)根據(jù)案件的實際情況予以綜合考量。 結(jié)合本案，原告先后依據(jù)其與湯園業(yè)委會簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，于2002年8月23日至2007年6月30日作為湯園的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，依約為湯園業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)。合同于2007年6月30日到期后，湯園業(yè)委會雖未再與原告簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但原告實際繼續(xù)為湯園業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)至2009年6月30日。在此期間湯園業(yè)委會并未提出異議或要求原告退出湯園，亦未委托新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為湯園提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)認(rèn)為湯園業(yè)委會以其行為對原告自2007年7月1日至2009年6月30日期間為湯園業(yè)主提供的物業(yè)服務(wù)，以及對該物業(yè)服務(wù)所應(yīng)支付的基本物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)表示接受和認(rèn)可，故可認(rèn)為原告與湯園業(yè)委會在2007年7月1日至2009年6月30日之間存在事實上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。 3.物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容及范圍以共有部分為主 原告是否已經(jīng)提供了適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù)是被告是否需要支付物業(yè)服務(wù)費的第三個必要考量條件。本案的典型性在于被告向原權(quán)利人購買房產(chǎn)時該土地上已經(jīng)不存在房屋，僅為一塊平地，由此凸顯了核心問題，即物業(yè)服務(wù)是否以某個物業(yè)的實際存在為前提。對此，審理過程中出現(xiàn)過三種不同觀點：一是認(rèn)為原告已提供了適當(dāng)服務(wù)，有權(quán)收取物業(yè)費；二是認(rèn)為物業(yè)服務(wù)須基于房屋存在而進行，若無房屋則原告無需管理，被告不必支付物業(yè)費；三是認(rèn)為原告對小區(qū)內(nèi)的公共管理也屬服務(wù)內(nèi)容，故被告應(yīng)承擔(dān)一定的物業(yè)費，但可適當(dāng)降低。筆者贊同第一種觀點，理由分析如下： 首先，從相關(guān)法律規(guī)定看。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主不得以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)費?？梢姺傻幕緦?dǎo)向是不支持業(yè)主以未接受物業(yè)服務(wù)為抗辯理由拒絕支付物業(yè)服務(wù)費。這一導(dǎo)向的確定，其基礎(chǔ)恰恰在于對物業(yè)服務(wù)范圍及內(nèi)容的正確理解。 其次，從物業(yè)服務(wù)的范圍看。房屋專有部分屬于業(yè)主的私人空間，其維修保養(yǎng)一般由業(yè)主自行負(fù)責(zé)，物業(yè)服務(wù)公司并無必須提供免費維護服務(wù)的義務(wù)。因此，物業(yè)服務(wù)的范圍主要集中于業(yè)主共有部分，即小區(qū)公共區(qū)域，物業(yè)服務(wù)費的收取也主要基于對區(qū)域內(nèi)業(yè)主及物業(yè)使用人提供的公共、整體服務(wù)，只是其數(shù)額計算標(biāo)準(zhǔn)以業(yè)主的房屋面積為依據(jù)。 再次，從物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容看。根據(jù)物業(yè)管理條例第二條，物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，不僅包括對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理外，還包括維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動，如小區(qū)的綠化管理、保潔服務(wù)、消防管理、車輛道路管理以及保安服務(wù)等等。因此，即使房屋不存在，物業(yè)公司還是要承擔(dān)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的相應(yīng)服務(wù)義務(wù)。 綜上，本案中所涉原房屋土地上雖不存在房屋實體，而被告買房時對此明知并登記為權(quán)利人，該責(zé)任不在物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且原告對業(yè)主的服務(wù)義務(wù)并不因房屋不存在而消失。物業(yè)費的減低以服務(wù)存在瑕疵為前提，原告已經(jīng)適當(dāng)履行了物業(yè)服務(wù)義務(wù)，被告作為湯園業(yè)主，理應(yīng)支付相應(yīng)的物業(yè)費，不存在房屋實體不能構(gòu)成免除業(yè)主交納物業(yè)費義務(wù)的理由。 (作者單位: 上海市浦東新區(qū)人民法院) |
