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出租未經(jīng)房屋權(quán)利人及共有人同意或者轉(zhuǎn)租未經(jīng)出租人同意的，租賃合同無(wú)效
房屋出租方應(yīng)當(dāng)是房屋的權(quán)利人或者有權(quán)出租人，否則合同無(wú)效。
如果房屋有共有人的，還需取得共有人的同意?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第六條規(guī)定：“有下列情形之一的房屋不得出租：……（三）共有房屋未取得共有人同意的”。根據(jù)該規(guī)定，未取得共有人同意，租賃合同無(wú)效。
承租人一般無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)租房屋?！逗贤ā返诙俣臈l規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”根據(jù)該規(guī)定，未取得出租人同意，轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。
房屋在查封后出租，租賃合同效力存在爭(zhēng)議
最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十條規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：……（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。具體有三種情況：
1.如果就已經(jīng)被查封的房屋簽訂了租賃合同，只要房屋沒(méi)有被拍賣(mài)、變賣(mài)，租賃合同仍有效。
2.如果查封的房屋被依法執(zhí)行處置，租賃的效力不能對(duì)抗房屋買(mǎi)賣(mài)的效力，但租賃合同依法有效。
3.如果承租人明知房屋已經(jīng)被查封，為了阻止人民法院執(zhí)行，惡意與產(chǎn)權(quán)人簽訂租賃合同，該合同明顯為“惡意串通，損害第三人利益的合同”、“以合法形式掩蓋非法目的”，依法屬于無(wú)效合同。
出租未取得用地批準(zhǔn)而建設(shè)的房屋，租賃合同無(wú)效
《土地管理法》第四十三條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”。
《合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：……(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”。
根據(jù)上述法律法規(guī)，未取得用地批準(zhǔn)而建設(shè)的房屋屬于非法建筑，該房屋上的租賃合同自然無(wú)效。
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十七條規(guī)定：“在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范圍，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證”。
《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒(méi)有此證或超出許可范圍的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件，是為保障建筑產(chǎn)品質(zhì)量、房產(chǎn)交易平衡等國(guó)家利益與社會(huì)公共利益。
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條規(guī)定：“在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證”。第四十一條規(guī)定：“在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府報(bào)城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證”。第四十二條規(guī)定“城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)不得在城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍以外作出規(guī)劃許可”。
建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒(méi)有取得建設(shè)許可的工程建筑是違章建筑。
例外情形：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定：“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。”
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條規(guī)定：“在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)。臨時(shí)建設(shè)影響建設(shè)規(guī)劃或者控制性詳細(xì)規(guī)劃的實(shí)施以及交通、市容、安全等的，不得批準(zhǔn)。臨時(shí)建設(shè)應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)的使用期限內(nèi)自行拆除。”
臨時(shí)建筑是指必須限期內(nèi)（一般為不超出二年）拆除、且結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易的構(gòu)筑物和其他設(shè)施，同時(shí)也包括因工程需要而使用鋼、鋼筋混泥土、水泥、磚、木、石等其它耐久性材料的，二年內(nèi)必須限期拆除的構(gòu)筑物和其他設(shè)施（例上海世博會(huì)部分館場(chǎng)等臨時(shí)性展示用房）。臨時(shí)建筑建設(shè)前也須經(jīng)規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)等部門(mén)批準(zhǔn)，規(guī)定使用期限一般不超出二年。
例外情形：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條第一款的規(guī)定：“出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效?！?/span>
一般規(guī)定臨時(shí)建(構(gòu))筑物不得超過(guò)兩層，使用期限不得超過(guò)兩年。臨時(shí)建(構(gòu))筑物的特征是結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)易、期限不得超過(guò)兩年、層數(shù)不超過(guò)兩層、材料不采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土等永久性結(jié)構(gòu)形式。臨時(shí)建(構(gòu))筑物不予確權(quán)發(fā)證。臨時(shí)建(構(gòu))筑物不得改變使用性質(zhì)，使用期滿(mǎn)或因城市建設(shè)需要時(shí)，必須拆除。對(duì)于取得城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)的臨時(shí)建(構(gòu))筑物，其有效期也不得超過(guò)兩年，期滿(mǎn)后即自行失效。即使因特殊原因需延長(zhǎng)使用的，建設(shè)單位應(yīng)在期滿(mǎn)前申請(qǐng)延期，且延期申請(qǐng)只能一次。
例外情形：根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條第二款的規(guī)定：“租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期限有效”。
《建筑法》第六十一條規(guī)定：“交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書(shū)，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！?/span>
工程竣工驗(yàn)收是指圍繞國(guó)家法律、法規(guī)中關(guān)于工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)定，在完成工程設(shè)計(jì)要求和合同約定基礎(chǔ)上，參與建設(shè)的單位共同抽樣查驗(yàn)工程質(zhì)量，以一定標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)工程質(zhì)量是否合格。簽訂房屋租賃合同在于讓渡合同的使用價(jià)值以獲取利益，而未經(jīng)竣工驗(yàn)收的房屋存在安全隱患，無(wú)法交付使用，直接影響租賃房屋合同的效力。
《消防法》第十三條規(guī)定：“按照國(guó)家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程竣工，依照下列規(guī)定進(jìn)行消防驗(yàn)收、備案：（一）本法第十一條規(guī)定的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)消防驗(yàn)收；（二）其他建設(shè)工程，建設(shè)單位在驗(yàn)收后應(yīng)當(dāng)報(bào)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)備案，公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行抽查。依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用”。
消防驗(yàn)收是指消防部門(mén)對(duì)企事業(yè)單位竣工運(yùn)營(yíng)時(shí)進(jìn)行消防檢測(cè)的合格調(diào)查，施工單位進(jìn)行消防驗(yàn)收時(shí)需要消防局進(jìn)行安全檢測(cè)排查，同時(shí)需要出具電氣防火檢查合格證明文件，電氣消防檢測(cè)已被國(guó)家公安部列入消防驗(yàn)收強(qiáng)制檢查的項(xiàng)目。
例外情形：以法律明確規(guī)定為界限，要求必須經(jīng)過(guò)消防驗(yàn)收合格才投入使用的房屋，未經(jīng)該程序則房屋租賃合同無(wú)效；除了雙方約定消防驗(yàn)收為合同生效條件外，對(duì)于法律未規(guī)定須經(jīng)消防驗(yàn)收的，房屋租賃合同有效。
根據(jù)《合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效”的規(guī)定，房屋租賃合同中約的租賃期限超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。實(shí)務(wù)中，對(duì)同一房屋租賃實(shí)際期可以超過(guò)二十年，具體有兩種情形：
1．租賃合同約定的二十年期滿(mǎn)后，承租人有優(yōu)先續(xù)租權(quán)，可以續(xù)簽租賃合同。
2．租賃合同如約定了二十年的租賃期，在該合同履行期間承租人與出租人重新簽訂租賃合同的，以新簽訂的租賃合同中約定的租賃期限為準(zhǔn)，新租賃合同仍可以約定二十年的租賃期。
《商品房屋租賃管理辦法》第十四條規(guī)定：“房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)辦理房屋租賃登記備案”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：“當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外”。
房屋登記備案制度是指房地產(chǎn)管理部門(mén)登記租賃合同內(nèi)容及行為變動(dòng)情況作為備案，屬于管理性規(guī)范，雖然司法解釋規(guī)定不影響房屋租賃合同效力，但實(shí)踐中在租賃市場(chǎng)發(fā)生變化時(shí)，一方拿此說(shuō)事或試圖毀約的非常多，由此發(fā)生磨擦糾葛甚至引發(fā)訴訟的并不鮮見(jiàn)。
租房無(wú)小事，簽約須謹(jǐn)慎。明思律師團(tuán)隊(duì)專(zhuān)此提示：簽訂租賃合同應(yīng)小心從事，切莫盲目大意，簽約前應(yīng)對(duì)簽約主體身份信息進(jìn)行核實(shí)，對(duì)房屋權(quán)屬狀態(tài)事前查冊(cè)，了解房屋權(quán)屬情況、共有情況、查封情況、租賃情況等；如有疑義或簽訂重大、長(zhǎng)期的租賃合同，應(yīng)向?qū)I(yè)律師咨詢(xún)，由專(zhuān)業(yè)人員提供專(zhuān)業(yè)幫助，以防范于未然。
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