來源：無訟閱讀 作者：曾立（山東青島某集團有限公司）
當事人簽訂房屋買賣合同時，如果該交易系由房屋中介促成，則一般由房屋中介提供房屋買賣合同的范本。該類范本一般內容較為簡潔且具有不易解除的特點。
尤其對于包含貸款條件的房屋買賣合同而言，由于條款設置的限制往往給出賣人帶來不小的法律風險，在糾紛發(fā)生后出賣人的維權操作極為有限。
實務中房屋出賣人因此敗訴的不在少數(shù)。本文將結合房屋買賣實務中常見的含貸款的典型條款，詳細闡述此類條款在訴訟實務及非訴操作中的難點突破方式，錯漏之處請指正。
[典型條款舉例]
本合同房屋總價款xx萬元（含稅）。本合同簽訂的當日，買受人向出賣人支付定金xx萬元。出賣人收到上述定金后x日內應配合買受人辦理網(wǎng)簽備案。
買受人在房屋產(chǎn)權過戶登記材料全部提交房屋登記機關的當日支付出賣人首付款xxx元（含已付定金xx萬元）。
剩余購房款xxx元由買受人以向居間人所指定的銀行申請貸款的方式支付。出賣人應當在本合同簽訂之日起xx日內配合買受人完成銀行貸款面簽手續(xù)，并在買受人的貸款申請獲得銀行批準后xx日內配合買受人完成房屋產(chǎn)權登記過戶手續(xù)。
因買受人原因導致銀行貸款未獲批準的，買受人應繼續(xù)向其他銀行申請貸款或直接改為一次性付款。
在此期間，如出賣人拒絕將房屋出售給買受人或遲延配合履行超過xx日，買受人有權解除合同并要求出賣人按照房屋總價的xx%支付違約金。
下面筆者就上述合同條款情景下，買受人違約的構成及難點突破問題做系統(tǒng)闡述。
一、何種情形下出賣人可以行使法定解除權
我國合同法第九十四條規(guī)定到了五種合同當事人可以行使法定解除權的情形：
1、因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；
2、在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
3、當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內仍未履行；
4、當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；
5、法律規(guī)定的其他情形。
就適用上述典型條款的房屋買賣合同而言，實務中出賣人可以行使法定解除權的常見情況如下：
1、買受人貸款申請違約；
2、買受人首付款支付違約；
3、買受人所貸款項未實際支付違約；
4、其他違約情形。
第4種情形屬于個別法律規(guī)定的特別情況或當事人的另行約定情形，下面主要就第1至3種情形發(fā)生時，出賣人的法定解除權適用理由闡述如下：
（一）買受人貸款申請違約
買受人貸款申請違約包括買受人未在合理期限內通過貸款審批和買受人未能獲得貸款通過貸款審批兩種情形。
由于買受人不具有向出賣人一次性付款的購買能力，其通過銀行貸款方式向出賣人支付購房款，在銀行貸款審批長期未獲通過或者已經(jīng)明確無法獲得通過的情況下，買受人如果仍然無法通過一次性付款形式完成購房款支付義務，則顯然買賣雙方的交易將無法進行。由此合同的簽訂目的將無法實現(xiàn)。據(jù)此，出賣人有權依據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定行使法定解除權。
這里需要說明的是，雖然買賣雙方在合同中已經(jīng)約定了上述典型條款，出賣人在以此理由行使合同解除權時會受到較大的限制，但此種約定顯然不能違反民事行為最基本的公平原則。
實務中貸款審批程序所耗費的時間的確具有較大的不確定性，但結合當前房地產(chǎn)市場價格的飛漲情況，審批時間越長，對出賣人帶來的預期損失可能越大。
在已經(jīng)完成了網(wǎng)簽備案，出賣人的房屋已經(jīng)被鎖定的情況下，買受人可能要在較長的時間無法獲得全額房款，出賣人對房屋價值的實現(xiàn)效率顯然將大大降低。
司法實踐中，在當事人就上述審批期限未約定的情況下，而買受人又在較長的期限內未能獲得銀行審批通過的，法院一般結合銀行審批的通常時間及買受人申請?zhí)峤粫r的具體情況確定買受人應當完成審批的合理期限。
（二）首付款支付違約
即便買受人的貸款申請獲得銀行批準，但是在出賣人已經(jīng)依約將房屋過戶至買受人名下后，買受人并未依約支付首付款。由此不僅導致出賣人無法及時收到首付款，還將影響到出賣人對全額房款的收取權益。
不僅如此，出賣人的房屋已經(jīng)過戶至買受人名下，對于出賣人而言存在較大的損失風險。對于買受人的此種遲延履行行為，出賣人有權據(jù)此解除合同。
（三）貸款未及時支付的違約
此種情況與上一種情況存在一定聯(lián)系，但是并不完全等同于上一種情況。即，買受人貸款未能獲得實際放款的原因可能來自于買受人未依約支付首付款，但導致買受人貸款未放款的原因可能并不一定由于買受人未支付首付款。
由于銀行內部原因導致買受人所申請的銀行貸款雖然已經(jīng)通過審批，但是銀行并未在合理期限內放款。
顯然此時最大的受害者是出賣人而非買受人。而從合同相對性的角度而言，此種遲延履行行為顯然應當認定為買受人的違約。
值得注意的是，由于上述典型條款的存在，當事人發(fā)生糾紛后仍然需要法院對貸款到位的合理期限問題進行認定。
二、出賣人操作解除合同的難點及突破
（一）如何確定合理期限
由于上述典型條款的存在導致出賣人主張解除合同時往往理據(jù)不足。而問題的焦點往往在于在買賣雙方未明確約定貸款審批期限或銀行選定次數(shù)的情況下，如果確定貸款審批的合理期限。
筆者認為合理期限的確定本身就是一個需要結合貸款審批進度步步確定的過程，不可能存在一個統(tǒng)一的期限標準。作為出賣人應當做到以下四點：
1、實時跟進貸款審批進度，切忌坐等消息無所作為；
2、爭取讓買受人給出口頭確認的審批期限并進行錄音以后的交流及錄音圍繞該期限展開溝通；
3、審批結果遲遲未出時提醒買受人可能對己方產(chǎn)生的預期損害；
4、一次申請未獲審批通過，主動限制買受人的申請次數(shù)，并爭取獲得其確認（確認過程進行錄音或其他方式取證）。
在糾紛發(fā)生時，往往由于當事人本身基于誠實履行合同的原則，彼此之間均能就合同履行中發(fā)生的相關問題冷靜溝通。
因此上述證據(jù)的獲得往往并不困難。此外，取證對象不應僅限于買受人，尤其在房屋居間人存在的情況下，與居間人的充分溝通及確認取證有時能夠收到意想不到的良好效果。
（二）如何獲得買受人貸款未獲得審批通過的原因
這是一個出賣人舉證操作中的難點問題?；诤贤南鄬π裕I受人直接與銀行信貸工作人員溝通，出賣人獲取銀行貸款審批未獲得通過原因的渠道較少。
司法實踐中，出賣人一般在糾紛發(fā)生后通過向法院申請對貸款審批銀行進行調查取證的方式獲取該項證據(jù)。顯然此類調查取證申請并非在任何法院均能夠獲得支持。
筆者認為，出賣人可以通過與買受人的溝通取證，從雙方的交流過程中確認貸款未獲得審批通過的真正原因。
不過此取證顯然需要在雙方糾紛尚未成訟，且存在可以和解處理的前提下操作更具有成功可能性。從實踐操作來看，不少買受人一般此時并不回避貸款未獲通過的原因。[參考案例：天津市第二中級人民法院（2017）津02民終5047號民事判決書]
（三）買受人延遲付款的取證問題
買受人的延遲付款包括買受人未能依約支付首付款及未能促使銀行實際放款。放款支付義務屬于買受人的主要合同義務。
買受人遲延履行付款義務的行為實際系遲延履行合同主要債務的行為。依據(jù)合同法第九十四條第（三）項的規(guī)定，當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內仍未履行的，當事人可以解除合同。
據(jù)此，出賣人應當向買受人發(fā)送催促履行函。尤其對于銀行未實際放款的情況而言，出賣人應當給予買受人預留盡可能合理的履行期限。
為防止較長指定期限情況給出賣人帶來更大的損害，出賣人催告函的發(fā)出時間應當合理把握，可以參照銀行同類情況的放款時間，適時發(fā)出。
（四）謹慎行使不安抗辯權
不安抗辯權的法律依據(jù)來源于合同法第六十八條。該條規(guī)定：“應當先履行債務的當事人，有確切證據(jù)證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。當事人沒有確切證據(jù)中止履行的，應當承擔違約責任。”
實務中有的出賣人以了解到的買受人存在多次貸款逾期為理由認為買受人已無履行能力，從而據(jù)此主張不安抗辯權，不配合買受人關于貸款手續(xù)的辦理等。
但實際上銀行對貸款的發(fā)放與否擁有最終的決定權，司法實踐中，法院一般認為出賣人僅憑借上述理由主張不安抗辯權的，并無法律依據(jù)，不能予以支持。[參考案例：北京市第二中級人民法院（2017）京02民終10768號民事判決書]
三、如何在簽訂房屋買賣合同時做好防范
為防止合同履行中權益維護過程中不必要的麻煩，筆者建議出賣人在適用居間人提供的房屋買賣合同時應當全面審慎的審查各條款可能對己方帶來的各種影響。
無論居間人是否為己方委托，均應當對所簽訂的各項房屋轉讓相關文件全面審查，必要時交律師審查處理。
就本案中的典型條款而言，出賣人應當爭取排除該條款的直接適用，在房屋買賣合同中確定銀行貸款審批的合理期限、涉及對向銀行多次申請貸款條款的，應當同時限制申請次數(shù)或申請銀行的數(shù)量。
即便居間人及買受人可能在合同簽訂時特別強調銀行審批的不確定性，但房屋出賣人至少應當在合同條款中要求加入審批期限條款及該期限屆滿銀行審批未獲得通過時單方解除合同但不向對方主張違約責任的條款。[參考案例：南京市鼓樓區(qū)人民法院（2016）蘇0106民初2104號民事判決書]
