小產(chǎn)權(quán)房在我國一直是一個熱度不減、糾紛不止的棘手問題。伴隨著近幾年農(nóng)村拆遷與城市棚改的大力推進，農(nóng)村和郊區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量不斷增加，小產(chǎn)權(quán)房周邊的環(huán)境條件、基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善；隨著城市房價的不斷攀升，購買正規(guī)產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)對很多居民來說成為一種奢望，因此購買小產(chǎn)權(quán)房成為不少居民的選擇。
小產(chǎn)權(quán)房從土地性質(zhì)上來說分為兩種：一種是在農(nóng)村集體土地即宅基地上建設(shè)的房屋和住宅樓，另一種是在集體企業(yè)用地或者占用其他用地建設(shè)的房屋和住宅樓。
眾所周知，購買小產(chǎn)權(quán)房存在一定的風(fēng)險，買方的權(quán)利無法得到保障，這也是很多買方擔(dān)心的問題，這些風(fēng)險主要來源于以下幾點：
1、由于小產(chǎn)權(quán)房沒有不動產(chǎn)權(quán)屬證書的登記備案，買方可能無法得知買方是否為真正的房屋所有權(quán)人（該處為了理解方便姑且暫稱為小產(chǎn)權(quán)房的“房屋所有權(quán)”），也就無法判定賣方是否是處分了他人的財產(chǎn)，或許某一天會被真正的產(chǎn)權(quán)人“掃地出門”；
2、小產(chǎn)權(quán)房可能存在抵押、一房二賣的風(fēng)險。盡管我國《物權(quán)法》禁止宅基地等集體所有的土地使用權(quán)抵押，小產(chǎn)權(quán)房也無法辦理不動產(chǎn)抵押登記，但是也正由于沒有備案可查，買方也無從得知房屋的現(xiàn)在的“他物權(quán)”情況，沒有產(chǎn)權(quán)登記作為保障，買方也無法確保購房后該房屋是否會被賣方另行處分。一旦小產(chǎn)權(quán)房被賣方處分，無論法院是否會執(zhí)行、如何認定房屋權(quán)屬，買方的對房產(chǎn)的使用權(quán)益或多或少會受到影響；
3、小產(chǎn)權(quán)房的買賣不能進行過戶登記，買賣合同無法進行公證，法院對小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同一般也會認定為無效，目前沒有一種合法有效的方式確定買方對房屋的權(quán)屬。特別是小產(chǎn)權(quán)房存在拆遷的可能時，其風(fēng)險可能更大：首先是發(fā)放拆遷安置費、拆遷補償款時會直接交給房屋最初的房主即賣方，賣方是否會把這筆數(shù)額不小的款項全額交付給買方；將來的安置房建成時，房屋所有權(quán)人仍為原房主，原房主是否會無條件的協(xié)助買方辦理不動產(chǎn)權(quán)證書或者過戶也是未知數(shù)。由于沒有法律的規(guī)定，這些行為全憑賣方的意愿和個人誠信，主觀的不可控因素過多，也就增加了購買的風(fēng)險。
如果上述問題沒有有效的措施防范和解決，購買小產(chǎn)權(quán)房無異于一場賭博。
在小產(chǎn)權(quán)房交易中，買方作為給付金錢而又無法取得產(chǎn)權(quán)的一方，相對于賣方處于弱勢地位，因此在此我們只討論如何能更好得保障買方的權(quán)益。
對于在農(nóng)村集體土地即宅基地上建設(shè)的房屋和住宅樓，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不得向本村集體以外的第三人轉(zhuǎn)讓。因此除非當(dāng)?shù)卣剞D(zhuǎn)讓的政策和指導(dǎo)意見另有規(guī)定，將宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的個人，該房屋買賣合同一般會被認定為無效，合同無效后，雙方各自返還，并綜合考慮當(dāng)事人過錯等因素予以確定返還數(shù)額。因此，建議城鎮(zhèn)居民和村集體的成員謹慎購買其他村集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房。
如果買方購買的房屋是本村集體的，則該買賣合同是有效的，此時買方只需注意以下幾點：（1）查看村集體的宅基地登記簿或最初與村集體簽訂的買賣合同，核實房屋的登記人或原始買賣合同的購買方與出賣方是否一致；（2）在合同中盡可能詳細得約定買方的權(quán)利和賣方的義務(wù)，包括違約責(zé)任，約定水電、燃氣的過戶，保障買方權(quán)益、排除賣方的一切權(quán)益；（3）盡可能得讓村民委員會作為第三方簽署合同，或者出具加蓋村委公章的證明，證明認可該房屋的交易行為。
在集體企業(yè)用地或者占用其他用地建設(shè)的房屋和住宅樓，首先，買方應(yīng)當(dāng)確認土地的使用性質(zhì)以及房屋已經(jīng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可和建設(shè)工程規(guī)劃許可，不是違章建筑。在司法實踐中，如果被認定為違章建筑，拆遷時也會有補償：拆遷人一般會對違章建筑材料、土地使用收益損失及拆遷補助費等進行補償，只不過補償比例相對于正規(guī)建筑較低，這對于買方來說也是需要考慮的風(fēng)險；其次，由于這種集體企業(yè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房的集體企業(yè)一般已經(jīng)破產(chǎn)不存續(xù)了，如果買方非為該集體企業(yè)職工是否可以購買該房屋不得而知，買賣雙方的合同也無法取得集體企業(yè)的背書，因而風(fēng)險更大，在購買中需要更加謹慎。
另外一點建議是在購買小產(chǎn)權(quán)房時，最好是能夠取得出賣方繼承人的同意，要求繼承人在房屋買賣合同中作為出賣方一方簽字捺手印，同時在合同中也要約定繼承人協(xié)助辦理房產(chǎn)證、協(xié)助返還拆遷補償款等的義務(wù)。
附《房屋買賣合同》模板一份，以供參考使用。
房屋買賣合同
甲方（出賣方）： 身份證號碼：
身份證號碼：
聯(lián)系電話：
地址：
?。ǔ鲑u方繼承人）：
乙方（購買方）： 身份證號碼：
聯(lián)系電話： 地址：
見證人：
鑒于：
甲方 與 于 年 月 日簽訂了《 建房協(xié)議》。甲、乙雙方本著“平等、自愿、誠實信用”的原則，經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，根據(jù)中華人民共和國相關(guān)法律法規(guī)，就房屋買賣事宜達成以下協(xié)議，以資共同遵守。
第一條 房屋基本情況
1、甲方及甲方繼承人自愿將以下房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿購買該房屋。該房屋具體狀況如下：
該房屋座落于 ，住宅樓建筑面積約為 平方米，儲藏室建筑面積約為 平方米。
2、該房屋的水費、電費、燃氣費已支付至 年 月 日，在此之后的費用由乙方另行支付，甲方不再承擔(dān)任何責(zé)任。
3、附屬于該房屋的陽臺、走道、樓梯、樓頂、裝修、衛(wèi)生間等其他設(shè)施、設(shè)備，將隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓，且轉(zhuǎn)讓價格已包含在上述房屋的價款中，乙方不再另行支付價款。
第二條 保證
甲方保證已如實陳述上述房屋權(quán)屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋沒有設(shè)定擔(dān)保、抵押等任何權(quán)屬糾紛，保證該房屋不受他人合法追索。
第三條 房屋價款與付款方式
1、甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，上述房屋房價款為人民幣： 元整（小寫：￥ 元）。
2、支付方式、支付時間
?。?）甲、乙雙方同意，乙方在本合同簽訂之前支付給甲方人民幣 元整，（小寫：￥ 元），作為乙方購買甲方房屋的定金。
（2）甲方于 年 月 日前搬離并交付該房屋，甲方搬離后乙方一次性支付剩余房款 元整（小寫：￥ 元），甲方應(yīng)于收到房款當(dāng)日將上述房屋、房屋鑰匙和甲方簽訂的《 建房協(xié)議》原件、購房交款發(fā)票、收據(jù)等原件及復(fù)印件交于乙方。
3、甲方在每次收取付款后，應(yīng)當(dāng)于當(dāng)日向乙方開具收款憑證，并注明收款時間、金額。
第四條 房屋權(quán)益
1、本合同簽訂之日起20日內(nèi)，甲方協(xié)助乙方更改完畢房屋的燃氣、水電等戶名。
本合同簽定時，上述房屋暫不具有房產(chǎn)證（不動產(chǎn)權(quán)屬證書）辦理條件，待辦理條件成就時，甲方及其繼承人應(yīng)協(xié)助乙方辦理房產(chǎn)證以確保乙方為房產(chǎn)所有人。因辦理房產(chǎn)證發(fā)生的契稅，土地出讓金等一切相關(guān)費用由乙方負擔(dān)。
2、本合同簽訂后乙方即享有該房屋的所有權(quán)益，包括但不限于占有、使用、收益、處分等相關(guān)權(quán)益；同時，本合同簽訂后甲方及其繼承人不得再享有和行使上述房屋的占有、使用、收益、處分等全部權(quán)益。
3、如因政府或其他原因有對該房屋進行拆遷，拆遷補償款、拆遷安置費等全部補貼和款項由乙方享有，甲方應(yīng)在收到上述款項之日起30日內(nèi)交付乙方；拆遷后的安置房所有權(quán)由乙方享有，拆遷后如需甲方及其繼承人協(xié)助辦理房屋權(quán)屬證書，甲方應(yīng)在可辦理權(quán)屬證書之日起30日內(nèi)無條件協(xié)助辦理完畢。
如拆遷款項到位后及房產(chǎn)證辦理條件成就后，甲方拒絕或遲延履行上述義務(wù)，乙方有權(quán)直接要求甲方于30日內(nèi)按照拆遷時當(dāng)?shù)卣a償標(biāo)準(zhǔn)支付全部補償款項或與安置房等價的補償款項，并要求甲方按照法律規(guī)定與本合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。
第五條 違約責(zé)任
本條款為單獨生效條款，不受本房屋買賣合同的效力影響。
1、甲方如不按本合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1日按乙方已支付的房價款的3‰計算違約金給與乙方。逾期超過10日時，乙方有權(quán)解除本合同，甲方除應(yīng)按本條約定支付違約金外，同時應(yīng)雙倍返還定金以及返還乙方已支付的全部房屋價款。
2、乙方全部或部分不履行本合同約定的日期給付房屋價款時，乙方應(yīng)就逾期部分加付按日3‰計算的違約金給與甲方。逾期超過10日時，甲方有權(quán)解除本合同，不返還定金。
3、乙方已充分了解該房屋具體狀況，并自愿購買該房屋，本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因甲方原因（包括但不限于甲方申請認定本合同無效）導(dǎo)致本合同的解除、無效或造成乙方無法正常對該房屋行使占有、使用、收益、處分等權(quán)益的后果（包括不協(xié)助辦理房產(chǎn)證），甲方應(yīng)按照市場評估價或本合同約定房屋價款（以最高者為準(zhǔn)）返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用和本合同約定的乙方已支付房屋價款的利息損失，支付本合同約定的乙方已支付房屋價款的30%作為違約金。
第六條 其他
1、甲方及其繼承人對本合同約定的相關(guān)義務(wù)、違約責(zé)任承擔(dān)連帶責(zé)任。
2、本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補充條款或補充協(xié)議。補充條款或補充協(xié)議以及本合同的附件均為本合同不可分割的部分。
3、甲、乙雙方在履行本合同中若發(fā)生爭議，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起訴訟。
4、本合同一式貳份。其中甲方留執(zhí)壹份，乙方留執(zhí)壹份。均具有相同的法律效力。
5、本合同自甲乙雙方簽字之日起生效。
甲方（簽字）： 乙方（簽字）：
甲方繼承人（簽字）：
見證人：
簽約日期：
