【全文】
【案情】
2017年，原被告通過中介商談房屋買賣事宜，同年6月7日簽訂房屋買賣合同，約定房屋的總價款、給付方式以及同月16日前辦理產(chǎn)權(quán)過戶。交房日期：款清交房，雙方協(xié)商2017年7月20日前付清余款，不可抗拒因素除外，甲方將名下房產(chǎn)正式交付給乙方使用前必須將水電、管道煤氣費、有線電視費、物業(yè)費等費用結(jié)清等。合同第八條約定了違約責(zé)任及每日千分之一的滯納金。合同簽訂后，被告給付原告購房款95萬元。同月19日，雙方簽訂補充協(xié)議，約定買方必須向賣方出具未付款的欠條，賣方將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給買方取得不動產(chǎn)權(quán)證書后，產(chǎn)權(quán)證交由賣方保存，買方付清房款后，賣方將此證交予買方。協(xié)議簽訂后，被告出具欠條載明結(jié)欠原告購房款84.8萬元。同日，雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶，案涉房屋登記至被告名下。后雙方因房屋尾款未付及原告未結(jié)清物業(yè)費等問題發(fā)生較大分歧，協(xié)商未果。原告遂訴至本院，請求判令被告支付欠款84.8萬元，并支付自2017年7月21日起至實際給付之日止的逾期利息（以總房款179.8萬元為基數(shù)按年利率24%計算）。被告辯稱，違約的責(zé)任在原告，且原告主張逾期利息標(biāo)準(zhǔn)偏高，請求調(diào)整為以未付購房款84.8萬元為基數(shù)按年利率6%的標(biāo)準(zhǔn)計算。令案涉房屋的不動產(chǎn)登記證書及鑰匙在原告處，房屋在原告控制下，案涉房屋的物業(yè)費原告至審理時仍未結(jié)清。被告于2018年4月8日將購房款84.8萬元繳至本院執(zhí)行款賬戶。
【分歧】
針對本案違約金的認(rèn)定，有兩種意見：
第一種意見認(rèn)為，以未付款84.8萬元為基數(shù)自2017年7月21日起至2018年4月8日止按年利率24%計算。被告就剩余購房款已經(jīng)明確結(jié)算出具欠條，形成了普通債權(quán)關(guān)系，年利率24%的計算并未超過法律限定的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)予以支持。
第二種意見認(rèn)為，以84.8萬元為基數(shù)自2017年7月21日起至2018年4月8日止按年利率12%計算。原告未按約結(jié)清物業(yè)費，未能按照誠實信用原則履行合同，亦存在一定的責(zé)任，故結(jié)合實際情況及原告的實際損失綜合考慮，酌情認(rèn)定年利率12%。
【評析】
關(guān)于違約金，當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損害賠償?shù)挠嬎惴椒?。約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民予以適當(dāng)減少。
筆者贊同第二種意見，本案中，原被告雙方在合同中約定如乙方不能按期付清購房款或甲方不能按期向乙方交付房地產(chǎn)，逾期一日由違約方向?qū)Ψ浇o付相當(dāng)于上述房地產(chǎn)價款千分之一的滯納金。該條實則是約定了因一方違約產(chǎn)生損失賠償?shù)挠嬎惴椒?，該違約金性質(zhì)主要用于守約方因?qū)Ψ竭`約造成的損失的彌補。因被告未能及時履行房款給付，造成原告逾期收款的利息損失，故被告抗辯認(rèn)為原告的訴求偏高，法院審理中可酌情調(diào)整。原被告合同中約定交房日期為款清交房，同時賣方需在將房屋正式交付給買方前有將水電煤氣、有線電視費及物業(yè)費等結(jié)清的義務(wù)，被告抗辯未能及時付款是因原告違約，自2017年7月雙方發(fā)生爭議至目前為止原告均未將案涉房屋的物業(yè)費結(jié)清以便交付房屋，故原告未能按照誠實信用原則履行雙方的合同，亦存在一定的責(zé)任，根據(jù)審理查明事實并結(jié)合雙方履行合同的實際情況及原告的實際損失綜合考慮，筆者認(rèn)為酌定被告以未付款84.8萬元為基數(shù)按年利率12%計算違約金較為符合法理與情理。
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