轉(zhuǎn)自：讀懂ABS
一、原始權(quán)益人準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)
對(duì)原始權(quán)益人的要求，基本上可以參考2016年上海和深圳證券交易所發(fā)布的《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》采取的“基礎(chǔ)范圍+綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)”作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。該標(biāo)準(zhǔn)具體內(nèi)容如下：
基礎(chǔ)范圍：發(fā)行人應(yīng)資質(zhì)良好、主體評(píng)級(jí)AA及以上并能夠嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)政策和市場(chǎng)調(diào)控政策的以下類型的房地產(chǎn)企業(yè)：（1）境內(nèi)外上市的房地產(chǎn)企業(yè)；（2）以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)；（3）省級(jí)政府（含直轄市）、省會(huì)城市、副省級(jí)城市及計(jì)劃單列市的地方政府所屬的房地產(chǎn)企業(yè)；（4）中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)排名前100名的其他民營(yíng)非上市房地產(chǎn)企業(yè)。
綜合指標(biāo)：（1）最近一年末總資產(chǎn)小于200億；（2）最近一年度營(yíng)業(yè)收入小于30億；（3）最近一年度扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤(rùn)為負(fù)；（4）最近一年末扣除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率超過65%；（5）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)非一二線城市占比超過50%。根據(jù)上述綜合指標(biāo)，將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為正常類、關(guān)注類和風(fēng)險(xiǎn)類。其中，觸發(fā)兩項(xiàng)指標(biāo)劃分為關(guān)注類，觸發(fā)三項(xiàng)指標(biāo)以上（含三項(xiàng)）劃分為風(fēng)險(xiǎn)類，其余劃分為正常類。
目前已發(fā)行的購(gòu)房尾款A(yù)BS案例，原始權(quán)益人主體評(píng)級(jí)以AA+及以上為主，市場(chǎng)排名以Top50為主。所以，按照投資者偏好和發(fā)行難度，在基礎(chǔ)范圍和綜合指標(biāo)，尤其是綜合指標(biāo)方面各承銷商的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際上更為嚴(yán)格。
二、基礎(chǔ)資產(chǎn)準(zhǔn)入
（一）基礎(chǔ)資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)
以“萬科-中信證券-農(nóng)銀購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（第五期）”為例，就每一筆基礎(chǔ)資產(chǎn)而言，系指在封包日、循環(huán)購(gòu)買基準(zhǔn)日及計(jì)劃管理人購(gòu)買基礎(chǔ)資產(chǎn)的買賣交割之時(shí):
（1） 原始權(quán)益人真實(shí)、合法、有效地?fù)碛谢A(chǔ)資產(chǎn)，且基礎(chǔ)資產(chǎn)上未設(shè)定抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)或任何第三方其他有效的權(quán)利主張；
（2） 基礎(chǔ)資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的《購(gòu)房合同》均適用中國(guó)法律，且在中國(guó)法律項(xiàng)下均合法有效，并構(gòu)成相關(guān)購(gòu)房人在《購(gòu)房合同》項(xiàng)下合法、有效和有約束力的義務(wù)，原始權(quán)益人可基于《購(gòu)房合同》以及《應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓合同》向購(gòu)房人主張權(quán)利；
（3） 基礎(chǔ)資產(chǎn)可依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，且無需取得任何第三方的同意；
（4） 基礎(chǔ)資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的《購(gòu)房合同》項(xiàng)下的首付款項(xiàng)不涉及首付貸；
（5） 基礎(chǔ)資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的《購(gòu)房合同》已由項(xiàng)目公司與購(gòu)房人于當(dāng)?shù)貒?guó)土資源局或住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)上辦公系統(tǒng)辦理完成合同網(wǎng)簽程序；
（6） 基礎(chǔ)資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目公司己就項(xiàng)目樓盤取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證和商品房預(yù)售許可證；
（7） 基礎(chǔ)資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目公司已遵守并履行基礎(chǔ)資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的《購(gòu)房合同》項(xiàng)下的現(xiàn)實(shí)的義務(wù)，項(xiàng)目無完工風(fēng)險(xiǎn)；
（8） 項(xiàng)目公司已按照《購(gòu)房合同》約定的條件和方式開發(fā)建設(shè)對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目公司對(duì)《購(gòu)房合同》項(xiàng)下銷售的房產(chǎn)享有合法的所有權(quán)，是銷售房產(chǎn)的唯一合法所有權(quán)人；
（9） 《購(gòu)房合同》中的購(gòu)房人系依據(jù)中國(guó)法律在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立且合法存續(xù)的企業(yè)法人、事業(yè)單位法人、自然人或其他組織，且未發(fā)生申請(qǐng)停止整頓、申請(qǐng)解散、申請(qǐng)破產(chǎn)、停產(chǎn)、歇業(yè)、注銷登記、被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照或涉及重大訴訟或仲裁；
（10） 基礎(chǔ)資產(chǎn)項(xiàng)下的《購(gòu)房合同》對(duì)應(yīng)收賬款的還款方式做出了明確的約定，能夠產(chǎn)生可預(yù)測(cè)的現(xiàn)全流收入；
（11） 首次購(gòu)買基礎(chǔ)資產(chǎn)自購(gòu)房人簽署《購(gòu)房合同》之日起至本專項(xiàng)計(jì)劃封包日之間的期限不超過365日（含365日）；循環(huán)購(gòu)買基礎(chǔ)資產(chǎn)自購(gòu)房人簽署《購(gòu)房合同》之日起至當(dāng)期循環(huán)購(gòu)買執(zhí)行日之間的期限不超過365日（含365日）;
（12） 基礎(chǔ)資產(chǎn)項(xiàng)下的《購(gòu)房合同》對(duì)應(yīng)的應(yīng)收賬款還款來源為購(gòu)房人向商業(yè)銀行或住房公積金管理中心中請(qǐng)的貸款；
（13） 購(gòu)房人在《購(gòu)房合同》項(xiàng)下不享有任何主張抵扣或減免應(yīng)付款項(xiàng)的權(quán)利（不包括購(gòu)房人享有因房屋實(shí)際面積誤差而享有對(duì)實(shí)際購(gòu)房款扣減的斗又利）；
（14） 基礎(chǔ)資產(chǎn)不涉及訴訟、仲裁、執(zhí)行破產(chǎn)程序或被強(qiáng)制執(zhí)行司法程序；
（15） 就各筆基礎(chǔ)資產(chǎn)而言，購(gòu)房人在《購(gòu)房合同》項(xiàng)下已支付的累計(jì)購(gòu)房款項(xiàng)符合房屋所在地區(qū)主管部門、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)、住房公積金管理中心對(duì)于房屋首付款項(xiàng)比例的政策要求；且每一《購(gòu)房合同》項(xiàng)下已支付的購(gòu)房款項(xiàng)累計(jì)不少于該份《購(gòu)房合同》項(xiàng)下購(gòu)房款總額的20%，如房屋所在地區(qū)主管部門、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)、住房公積金管理中心對(duì)于首付比例的政策有調(diào)整，以調(diào)整后的首付比例為準(zhǔn)；
（16） 就資產(chǎn)池而言，首次購(gòu)買基礎(chǔ)資產(chǎn)完成之時(shí)及循環(huán)購(gòu)買基礎(chǔ)資產(chǎn)完成之時(shí)資產(chǎn)池中房產(chǎn)類型為住宅及公寓的基礎(chǔ)資產(chǎn)的應(yīng)收賬款余額應(yīng)不低于75%。
（二）關(guān)于基礎(chǔ)資產(chǎn)部分準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的說明
1. 購(gòu)房合同完成網(wǎng)簽備案（第5條）
根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條，商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。根據(jù)住建部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房〔2010〕53號(hào)），各地要完善商品住房買賣合同示范文本，積極推行商品住房買賣合同網(wǎng)上簽訂和備案制度。
商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽訂和備案制度系房地產(chǎn)管理部門為防止“一房多賣”而對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行管理的程序性要求，未進(jìn)行網(wǎng)上簽訂和備案雖然不構(gòu)成《合同法》第52-54條合同無效、可變更或可撤銷的事由，但是否辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽訂和備案會(huì)影響銀行的放款時(shí)間，進(jìn)而影響到基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流的回款時(shí)間。
目前，滬深證券交易所已經(jīng)明確不再受理含有未網(wǎng)簽基礎(chǔ)資產(chǎn)的項(xiàng)目，交易商協(xié)會(huì)雖然未做出類似指導(dǎo)，但是根據(jù)交易商協(xié)會(huì)創(chuàng)新組座談會(huì)的表述，未來兩個(gè)市場(chǎng)審核標(biāo)準(zhǔn)的趨同是必然結(jié)果。
2. 應(yīng)收賬款的還款方式/還款來源（第10、12條）
購(gòu)房尾款的還款方式/來源有三種，即銀行貸款、公積金貸款和分期付款。目前在項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)中，一般嚴(yán)格限制還款方式/來源為銀行貸款和公積金貸款，分期付款型購(gòu)房尾款因容易造假不容易排查，故該種還款方式/來源目前基本被各機(jī)構(gòu)排除。
3. 簽署《購(gòu)房合同》簽署日至專項(xiàng)計(jì)劃封包日/循環(huán)購(gòu)買執(zhí)行日之間的期限（第11條）
實(shí)踐中，上述期限越長(zhǎng)，獲得銀行或公積金中心審批通過的可能性越??；若超過一年，則獲得銀行或公積金中心審批通過已經(jīng)成為小概率事件，極容易形成違約資產(chǎn)。所以，購(gòu)房人簽署《購(gòu)房合同》之日起至本專項(xiàng)計(jì)劃封包日之間的期限一般限制在一年以內(nèi)。
4. 資產(chǎn)池中房產(chǎn)類型（第16條）
相較于商業(yè)地產(chǎn)，無論是在政策支持方面還是銀行審批方面，住宅地產(chǎn)都要更優(yōu)，同時(shí)，住宅類購(gòu)房尾款的回款速度也明顯好于商業(yè)類購(gòu)房尾款的回款速度。所以，入池尾款中的房產(chǎn)類型要對(duì)非住宅地產(chǎn)進(jìn)行限制。
聯(lián)系客服
