【摘要】在商品房的買(mǎi)賣(mài)中，預(yù)售商品房的交付問(wèn)題比較突出。本文從預(yù)售商品房交付的法定條件、預(yù)售商品房交付糾紛的若干法律問(wèn)題的角度出發(fā)，分析了我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，并提出了提高我國(guó)預(yù)售商品房交付的法定條件，進(jìn)一步保障預(yù)購(gòu)人的利益。
【關(guān)鍵詞】驗(yàn)收；預(yù)售商品房；交付的法定條件
一、我國(guó)現(xiàn)行立法中相關(guān)規(guī)定的及其法律性質(zhì)
1、《合同法》第二百七十九條規(guī)定；“建設(shè)工程竣工后，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)根據(jù)施工圖紙及說(shuō)明書(shū)、國(guó)家頒發(fā)的施工驗(yàn)收規(guī)范和質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照約定支付價(jià)款，并接收該建設(shè)工程。建設(shè)工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”
2、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。”
3、《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條第二款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”
4、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。”第十八條規(guī)定：“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收。”
5、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。”
6、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。”
從以上規(guī)定中可以看出，商品房未經(jīng)驗(yàn)收合格，不得交付使用。如果將未經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房交付使用的，則其行為違反了我國(guó)法律的禁止性規(guī)定，不僅應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，還要承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任。
二、關(guān)于預(yù)售商品房交付的法定條件
關(guān)于商品房的交付的法定條件，如上述法律法規(guī)一般規(guī)定為“驗(yàn)收合格”，“未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”，但對(duì)“驗(yàn)收合格”的標(biāo)準(zhǔn)是什么，是質(zhì)量驗(yàn)收、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收還是綜合驗(yàn)收，并沒(méi)有明確的規(guī)定。司法實(shí)踐與理論界爭(zhēng)論不休，主要有三種理解。
第一、商品房的驗(yàn)收合格僅指工程質(zhì)量驗(yàn)收合格。該質(zhì)量驗(yàn)收是指建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行的竣工驗(yàn)收。[1]
第二、商品房的驗(yàn)收合格應(yīng)指包括工程質(zhì)量、規(guī)劃、消防、人防等在內(nèi)的驗(yàn)收合格（以下統(tǒng)稱(chēng)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收）。雖然國(guó)家規(guī)定一定條件下的住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收，但法律法規(guī)并未作出“未經(jīng)綜合驗(yàn)收，不得交付使用”的禁止性規(guī)定。分析《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第17、18條的規(guī)定，商品房交付使用的條件應(yīng)是項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格，而非工程質(zhì)量驗(yàn)收或綜合驗(yàn)收合格。[2]
第三，商品房的驗(yàn)收合格應(yīng)指綜合驗(yàn)收合格。法律依據(jù)是《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》及《關(guān)于城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》的有關(guān)規(guī)定。認(rèn)為從購(gòu)房合同的性質(zhì)及購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)商品房的目的等多種因素考慮，以綜合驗(yàn)收作為房屋的交付條件更符合合同目的，更能保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。2002年，建設(shè)部、國(guó)地資源部等七部委聯(lián)合發(fā)出通知，“所有商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，未經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收不得交付使用”，進(jìn)一步明確了商品房交付應(yīng)以綜合驗(yàn)收為標(biāo)志。[3]
筆者認(rèn)為，以我國(guó)現(xiàn)有法律法規(guī)的規(guī)定為依據(jù)，第二種觀點(diǎn)更為合理。上述《合同法》《建筑法》《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定，由于該條調(diào)整的是建設(shè)工程合同中發(fā)包人與承包人間的法律關(guān)系，并不是本文討論的重點(diǎn)。該條的竣工驗(yàn)收無(wú)疑是工程質(zhì)量驗(yàn)收?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十八條，要求住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收，但并沒(méi)有規(guī)定必須得經(jīng)過(guò)綜合驗(yàn)收才能交付給買(mǎi)受人，因而，綜合驗(yàn)收的完成可以在交付之前或之后。就《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第27條，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第17條的規(guī)定來(lái)看，商品房的交付使用的條件應(yīng)為項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格，包括工程質(zhì)量、規(guī)劃、消防、人防等項(xiàng)目。
三、關(guān)于預(yù)售商品房交付糾紛
（一）交付商品房的內(nèi)涵
《合同法》第一百五十五條規(guī)定出賣(mài)人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買(mǎi)受人可以依照本法第一百一十一條的規(guī)定要求承擔(dān)違約責(zé)任。因而，開(kāi)發(fā)商的交付便包含了兩層內(nèi)涵：第一是按時(shí)交房（交付的時(shí)間）；第二是，交付的商品房必須符合法律的強(qiáng)制性規(guī)定和合同的約定（交付的條件）。開(kāi)發(fā)商的交付只有同時(shí)具備上述兩層面的要求，才構(gòu)成有效交付。
許多購(gòu)房者，由于缺乏維權(quán)意識(shí)，在開(kāi)發(fā)商的商品房不符合交付條件時(shí)也簽署了房屋交接單。那么此時(shí)，是否能認(rèn)為雙方對(duì)商品房交付的條件進(jìn)行變更，或者是購(gòu)房者放棄了對(duì)開(kāi)發(fā)商違約的追究呢？合同法第157條及第158條規(guī)定，買(mǎi)受人有及時(shí)檢驗(yàn)商品質(zhì)量及在合理期限內(nèi)通知出賣(mài)人的義務(wù)，買(mǎi)受人怠于履行通知義務(wù)的，視為商品質(zhì)量符合約定。實(shí)踐中，有很多開(kāi)發(fā)商便是以這條規(guī)定為借口，在隱瞞商品房驗(yàn)收情況下讓購(gòu)房者簽署交房單進(jìn)而推托自己已履行了交付的義務(wù)。筆者認(rèn)為，在購(gòu)房者不明知商品房未經(jīng)驗(yàn)收合格的情況下，不能視購(gòu)房者簽署了房屋交接單，就是對(duì)房屋質(zhì)量的認(rèn)可，對(duì)商品房交付條件進(jìn)行了變更，這是因?yàn)殡p方并未對(duì)商品房的交付條件進(jìn)行協(xié)商，購(gòu)房者是在不明驗(yàn)收情況下進(jìn)行的簽署，雙方并無(wú)協(xié)商的合意。而在購(gòu)房者明知商品房未經(jīng)驗(yàn)收合格的情況下，則因雙方協(xié)商的條件低于法律的規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，約定違反了法律強(qiáng)制性的規(guī)定而無(wú)效。而且，開(kāi)發(fā)商作為擁有專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才的一方，明知自己的房屋未通過(guò)驗(yàn)收合格不符合合同約定的交付條件交付房屋，在法律上屬于交付的商品有瑕疵，根據(jù)合同法第一百五十八條第三款規(guī)定，出賣(mài)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道提供的標(biāo)的物不符合約定的，買(mǎi)受人不受前兩款規(guī)定的通知時(shí)間的限制，因此購(gòu)房者在接受房屋后仍可要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任或違約責(zé)任。[4]
（二）在開(kāi)發(fā)商交付的商品房不符合法定交付條件，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)逾期交房的責(zé)任：
①如果購(gòu)房者簽署了房屋交接單，那么開(kāi)發(fā)商遲延交房的時(shí)間就是從合同約定的交付時(shí)間計(jì)算到開(kāi)發(fā)商拿到驗(yàn)收合格文件的那一天。
②如果購(gòu)房者沒(méi)有簽署了房屋交接單，那么開(kāi)發(fā)商遲延交房的時(shí)間就是從合同約定的交付時(shí)間一直計(jì)算到開(kāi)發(fā)商拿到驗(yàn)收合格文件并局面通知購(gòu)房者來(lái)收房后的合理期限。
四、進(jìn)一步明確預(yù)售商品房交付的法定條件
為了有效保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益，商品房的驗(yàn)收合格應(yīng)指綜合驗(yàn)收合格。其法律依據(jù)主要是《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》以及原建設(shè)部的《城市住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收管理辦法》中的有關(guān)規(guī)定。2002年，在原建設(shè)部、國(guó)土資源部等七部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》指出“所有商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，未經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收不得交付使用”，則進(jìn)一步明確了商品房交付應(yīng)以綜合驗(yàn)收作為標(biāo)準(zhǔn)，受此影響，山東省及杭州市等一此省市也作了類(lèi)似的規(guī)定。[5] 上述關(guān)于綜合驗(yàn)收的規(guī)定，都只是部門(mén)或是地方性規(guī)范，尚缺乏法律層面的保護(hù)。
同意備案或責(zé)令建設(shè)單位重新辦理竣工驗(yàn)收，對(duì)建設(shè)工程是否竣工驗(yàn)收合格最終有審查和監(jiān)督權(quán)的就是建設(shè)行政主管部門(mén)，竣工驗(yàn)收備案證才是唯一證明竣工驗(yàn)收合格的依據(jù)，其效力具有確定性。[6] 筆者同意上述觀點(diǎn)，并進(jìn)一步認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商交付房屋的法定條件，應(yīng)當(dāng)房屋建成并辦理初始登記后，才具備法律要求的處分權(quán)能。有學(xué)者提議，廢止商品房預(yù)售，施行商品房現(xiàn)售，也同樣是基于對(duì)購(gòu)房者的保護(hù)的考慮。
【作者簡(jiǎn)介】
唐華庚，廣東國(guó)邦律師事務(wù)所律師。
【注釋】
[1]湯楊鈞：《淺析商品房交付劉紛中的若千法律問(wèn)題》，載《海南師范學(xué)院學(xué)報(bào)》2004年第3期。
[2]同上注
[3]張海濤、昌希燦：《淺析商品房交付中的幾個(gè)法律問(wèn)題》，載《河北青年管理干那學(xué)院學(xué)報(bào)》2006年第3期。
[4]同注[1]
[5]裘靖飛：《論商品房交付義務(wù)的完成》載《法律適用》2008年第5期。
[6]陽(yáng)雪雅、張新民：《商品房交付條件的法律分析》載《法制建設(shè)與研究》2007.1
來(lái)源：北大法律信息網(wǎng)
