一、 深圳市區(qū)核心商業(yè)圈分析
深圳零售業(yè)在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷發(fā)展壯大。接連的洗牌和重組，不僅給深圳零售業(yè)帶來了生機(jī)和活力，也帶來了撲朔迷離的市場(chǎng)局面。單打獨(dú)斗、稱霸一方的現(xiàn)象已成過去時(shí)，各零售商經(jīng)過市場(chǎng)的洗禮，已逐步認(rèn)識(shí)到只有依靠整體力量，形成規(guī)模效應(yīng)，重新進(jìn)行資源整合，才能得到進(jìn)一步發(fā)展，因此，隨著深圳交通狀況的改善、基礎(chǔ)設(shè)施的完善，特別是地產(chǎn)的發(fā)展，已促使深圳在一定區(qū)域內(nèi)形成了各具特色的不同商圈。
2002年8月，深圳特區(qū)報(bào)主辦了首屆“深圳商圈論壇”，第一次明確提出了“深圳八大商圈”的概念。時(shí)隔兩年，深圳商圈的發(fā)展如何？具有何種變化？誰將在這商圈的楚河、漢界中脫穎而出，成為稱雄市場(chǎng)的王者？
深圳商圈的劃分
在2002年的“深圳商圈論壇”上提出的八大商圈，是指：以東門步行街為中心的“東門商圈”，以人口密度、地理優(yōu)勢(shì)自然形成的“人民南”商圈，以專業(yè)市場(chǎng)、主題商城為主體、多種業(yè)態(tài)組合的“華強(qiáng)北商圈”，正在興起的“南山商圈”，位居深南中路市區(qū)中心以國(guó)際時(shí)尚品牌為主流的“深南中路商圈”，以購物、旅游、休閑為特色的“華僑城商圈”，有待創(chuàng)新開發(fā)的寶安商圈、龍崗商圈。
在2003年，深圳商業(yè)飛速發(fā)展，各商圈也發(fā)生了一定變化，新的商圈已不斷涌現(xiàn)：中心區(qū)CBD商業(yè)圈、寶安中心區(qū)濱海商業(yè)圈、皇崗、布吉、翠竹—太寧、鹽田。因此，按商圈形成的時(shí)間劃分，可分為老商圈、次新商圈和新興商圈。
老商圈：東門、人民南、華強(qiáng)北
次新商圈：南山（分南頭、南油中心區(qū)、南油蛇口）、深南中、華強(qiáng)城、寶安、龍崗
新興商圈：皇崗、布吉、翠竹—太寧、鹽田
各商圈的特點(diǎn)及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
（一） 東門商圈
東門商圈由東門老街沿變而成，東門老街的歷史可以上溯到300多年前的明末清初，它一直是深圳商鋪?zhàn)蠲芗⒖土髯罴?、商品最豐富、歷史最悠久的商業(yè)旺區(qū)。東門商圈的形成、繁榮和發(fā)展，得益于東門步行街的改造，改造后東門商業(yè)步行街區(qū)由12條步行街相連，有20多家大型商場(chǎng)和數(shù)百家小型商鋪，已投入運(yùn)營(yíng)的商業(yè)面積超過50萬平方米，是目前深圳經(jīng)營(yíng)品種最為齊全的商業(yè)區(qū)，因此吸引了大量顧客前來東門購物，目前日均客流量達(dá)35萬人次，節(jié)假日更高達(dá)50至60萬人次，年?duì)I業(yè)額逾50億元。主要百貨店有茂業(yè)百貨、太陽百貨、天虹商場(chǎng)。
圖1 東門主要商業(yè)步行街
（二） 華強(qiáng)北商圈
位于福田區(qū)的華強(qiáng)北原是個(gè)廠房集中的工業(yè)區(qū)，是一個(gè)自發(fā)性質(zhì)的電子產(chǎn)品買賣交易場(chǎng)所。到上世紀(jì)九十年代末，華強(qiáng)北已成為令人矚目的深圳主打商業(yè)旺區(qū)。其商圈范圍東起燕南路，西至華富路，南接南園路，北達(dá)紅荔路，深圳大動(dòng)脈深南大道橫貫其中，面積達(dá)1.6平方公里。商圈內(nèi)擁有50多萬居住人口，大小企業(yè)一千多家，工薪白領(lǐng)10多萬人，交通四通八達(dá)，20多路公交車穿行其中，輻射全市各地，每日人流涌涌，日人流量高達(dá)50萬人次。
發(fā)展中的華強(qiáng)北是深圳“業(yè)態(tài)最全”的商圈：擁有全國(guó)最有影響的電子信息、鐘表、珠寶、服裝等20多家專業(yè)市場(chǎng)；有銅鑼灣、華強(qiáng)電子世界、紫荊城等30多家商業(yè)品牌大型商場(chǎng)，其中面積在一萬平米以上的就達(dá)14家；擁有大小商家560多家，各式門店3400多家；有金融和證券機(jī)構(gòu)40多家；保齡球館、迪廳、酒吧等60多家；同時(shí)又是達(dá)聲、桑達(dá)、華發(fā)等20多家上市公司的總部所在地。整個(gè)商圈年銷售總額逾200億元，已成為全國(guó)客流、物資、資金流、信息流量最大的商業(yè)區(qū)之一。
目前，華強(qiáng)北正在不斷升級(jí)擴(kuò)容。一是政府對(duì)華強(qiáng)北進(jìn)行二期改造，進(jìn)一步完善交通、人行系統(tǒng)，加強(qiáng)步行街的建設(shè)；二是電子市場(chǎng)進(jìn)一步擴(kuò)大，新建40000平米的新亞洲電子商城即將開業(yè)運(yùn)營(yíng)；三是國(guó)美、蘇寧兩家家電巨頭的進(jìn)入，使華強(qiáng)北專業(yè)化經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)越來越明顯；四是茂業(yè)百貨進(jìn)駐華強(qiáng)北，已填補(bǔ)了華強(qiáng)北路缺少大型綜合百貨的空白，將進(jìn)一步帶動(dòng)華強(qiáng)北百貨業(yè)的發(fā)展，同時(shí)茂業(yè)百貨的進(jìn)駐，已使曼哈、儷人世界、東方時(shí)尚進(jìn)行重新調(diào)整、定位，形成良性的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的格局；五是銅鑼灣將投巨資打造銅鑼灣新干線，將把振中路建設(shè)成購物、娛樂、飲食一條街?？梢灶A(yù)見，未來幾年內(nèi)，華強(qiáng)北將變得更加繁榮。
圖2 華強(qiáng)北街
（三） 人民南商圈
人民南商圈以人民南路為中軸，北齊深南東路，南止羅湖口岸，東至東門南路，西至和平路，總面積約1.3平方公里。
人民南片區(qū)曾經(jīng)是深圳的中心區(qū)域和標(biāo)志性區(qū)域，現(xiàn)有各類建筑840多幢，總建筑面積493萬平方米，建筑占地面積為47．6萬平方米；擁有、國(guó)際商場(chǎng)、西武百貨、友誼城百貨、天安國(guó)際商場(chǎng)、羅湖商業(yè)城、深房百貨等11家大型商場(chǎng)，16家金融機(jī)構(gòu)，33家中高級(jí)酒店，有陽光、香格里拉、富臨、富苑、彭年等5座五星級(jí)大酒店；39家高檔次娛樂場(chǎng)所，數(shù)百家餐飲業(yè)和1萬多家公司。有相當(dāng)一批跨國(guó)公司辦事處入駐人民南，如沃爾瑪亞洲采購中心、丹麥的馬士基公司等；全市外資金融機(jī)構(gòu)的90％在該片區(qū)。但近年來，隨著片區(qū)開發(fā)的急劇膨脹，交通、配套、市政功能、商業(yè)環(huán)境諸方面已遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的需要，加之東門、華強(qiáng)北商圈的崛起，其昔日的輝煌景象漸失。
作為深圳市和羅湖區(qū)的商業(yè)、金融核心，人民南片區(qū)擔(dān)負(fù)著深圳發(fā)展的龍頭作用，應(yīng)充分利用人民南片區(qū)和羅湖口岸的各種綜合優(yōu)勢(shì)，因此深圳市政府已出臺(tái)總投資額達(dá)3.1億元的改造方案，力爭(zhēng)把人民南打造成代表城市水平和景觀形象的標(biāo)志性商業(yè)街區(qū)和國(guó)際化的知名商業(yè)大街。
根據(jù)改造后人民南“立足于豪華高檔，以眾多高檔次的百貨商店和精品商場(chǎng)為依托，吸引來自內(nèi)陸和深圳的中高層消費(fèi)者和香港居民”的市場(chǎng)定位，西武、國(guó)貿(mào)商場(chǎng)等也對(duì)賣場(chǎng)作進(jìn)一步調(diào)整、升級(jí)，70000平米的“金光華購物廣場(chǎng)”也已經(jīng)。人民南正在建設(shè)為集購物、餐飲、娛樂、旅游、商務(wù)五大功能于一體的區(qū)域型現(xiàn)代化商業(yè)文化中心。
圖3 開業(yè)后金光華廣場(chǎng)
對(duì)于深華商場(chǎng)的商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查，我們?cè)苌钲诰皟|投資公司委托進(jìn)行估價(jià)與論證。
圖4 人民南商業(yè)圈
（四） 華僑城商圈
華僑城，“國(guó)際人居示范小區(qū)”，社區(qū)住宅、生態(tài)環(huán)境按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建筑和規(guī)劃，在幾年之前，它的商業(yè)配套設(shè)施卻相對(duì)落后，以分散出租的小店為主，無法滿足高消費(fèi)人群的消費(fèi)需求。進(jìn)入新千年后，隨著沃爾瑪、銅鑼灣的相繼入駐，具有良好購物環(huán)境和休閑功能的華僑城商圈開始形成。華僑城銅鑼灣以“生態(tài)景觀＋海洋文化”獲得廣東省連鎖業(yè)協(xié)會(huì)的“最佳賣場(chǎng)形象設(shè)計(jì)”獎(jiǎng)。目前華僑城商圈以銅鑼灣為核心代表，沃爾瑪、易家儂家居、步行精品廊、酒吧一條街分布其間，已成為白領(lǐng)階層、青年一族、外國(guó)人和游客休閑購物的好去處。
灣畔百貨由于抓住了白石州的巨大人流，開業(yè)以后非常興旺，屬于大型社區(qū)購物中心，是深圳近年來最成功的社區(qū)商業(yè)物業(yè)。
由益田集團(tuán)開發(fā)的假日廣場(chǎng)是該商圈的一個(gè)亮點(diǎn)，也將極大促進(jìn)華僑城商圈的積聚客流能力，特別是針對(duì)廣大游客，該項(xiàng)目具有較大優(yōu)勢(shì)。
（五） 南山商圈
南山商圈是深圳市區(qū)內(nèi)起步較晚而發(fā)展速度最快、發(fā)展空間最大的商圈，特別是2002年，其發(fā)展速度足可以用“突飛猛進(jìn)”四個(gè)字來形容。南山已成為深圳商業(yè)發(fā)展的又一重心，目前已形成南油商業(yè)中心區(qū)、南頭、及南油蛇口商圈三個(gè)商圈鼎立的格局。
人口概況
2002年全區(qū)常住人口為57萬。
后海、前海、蛇口片區(qū)更成為高薪高素質(zhì)人才的生活基地，居住人口多為羅湖、福田上班一族，文化水準(zhǔn)普遍在大專以上，年齡主要集中在5-40之間，居住人口素質(zhì)居深圳各片區(qū)之首。
蛇口聚集了深圳市大部分外籍人士（超過3000名），社區(qū)國(guó)際化氛圍濃烈，具有較高的消費(fèi)能力。
2002年，南山商圈作為深圳西部的商業(yè)中心開始迅速崛起，以人人樂為首的零售商家繼續(xù)鞏固本土市場(chǎng)，并重新開設(shè)分店；以銅鑼灣、曼哈為代表的域外零售商業(yè)也紛紛入主南山。到了2003年，這一勢(shì)頭進(jìn)一步放大，歲寶、萬佳、友誼城、百安居、天虹等分店先后開業(yè)；銅鑼灣、家樂福等又開始了新一輪擴(kuò)張。尤其是后海片區(qū)，新商業(yè)文化中心的加速建設(shè)，多達(dá)幾十個(gè)項(xiàng)目的陸續(xù)開發(fā)帶來了強(qiáng)大消費(fèi)力，海雅、人人樂、歲寶、國(guó)美、蘇寧、友誼城等相繼開業(yè)，以及在建的10萬平方米的海岸商業(yè)項(xiàng)目、五星級(jí)的希爾頓酒店、南山書城、南山博物館、歌劇院、保利文化大廈、新一佳等項(xiàng)目，使南山商圈的整體性和連續(xù)性進(jìn)一步增強(qiáng)。
保利文化大廈的商業(yè)廣場(chǎng)，主體建筑面積10萬平方米左右，該項(xiàng)目緊鄰海岸商業(yè)廣場(chǎng)，在南山后海離海邊距離最近，占有比較好的位置。
圖5 保利文化大廈
海岸購物中心也是10萬平方米購物中心，開業(yè)后南山商業(yè)圈的格局將發(fā)生變化。由于南山商業(yè)圈與寶安中心區(qū)商業(yè)圈距離最近，因此，南山商圈的特征是值得我們密切關(guān)注的，在業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)上不僅要注意與寶安25區(qū)老商業(yè)圈錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，而且也要考慮與南山商圈形成互補(bǔ)性。
圖6海岸購物中心
（六） 深南中商圈
以中信城市廣場(chǎng)為中心，向深南中路周邊輻射，商圈內(nèi)有地王、歲寶、國(guó)際商場(chǎng)等，地處深圳政治、金融、商務(wù)中心區(qū)域。中信城市廣場(chǎng)這一大型購物中心的出現(xiàn)，必將推動(dòng)深圳商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展，而吉之島、西武進(jìn)駐中信城市廣場(chǎng)已大大提升深南中商圈的品位，華潤(rùn)商城的建設(shè)是該商圈實(shí)力形成的強(qiáng)化劑。
圖7 開業(yè)后的華南萬象城
（七） 寶安商圈
“二線關(guān)”管理改革具體措施的實(shí)施和地鐵一號(hào)線展入等政策的出臺(tái)，對(duì)寶安新老城區(qū)的經(jīng)濟(jì)帶來了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，關(guān)內(nèi)眾多商家紛紛提前行動(dòng)、搶占先機(jī)，大舉進(jìn)駐寶安。加上許多寶安本土的大中型商場(chǎng)，一個(gè)以廣深公路為主軸、各鎮(zhèn)村為輻射面的寶安商圈正在形成。
3年前寶安只有100多萬人口，2003年寶安人口達(dá)到400萬，占了深圳的半壁江山。人口意味著消費(fèi)力，人口激增蘊(yùn)藏的巨大消費(fèi)潛力自然令各大商家矚目。同時(shí)，寶安近年房地產(chǎn)開發(fā)蒸蒸日上，而新城區(qū)大規(guī)模地產(chǎn)運(yùn)動(dòng)呼之欲出，為這一地區(qū)新興商團(tuán)的崛起提供了基礎(chǔ)性平臺(tái)和有力的支撐。
寶安商業(yè)的發(fā)展，起始于南城百貨的問世，爾后恒豐商場(chǎng)、佳華平價(jià)商場(chǎng)、新一佳相繼出現(xiàn)，進(jìn)入21世紀(jì)后，寶安巨大的消費(fèi)力使深圳百貨業(yè)巨子紛紛搶灘寶安城，天虹搶占寶安新中心區(qū)，順電、海雅雙雄會(huì)于寶城未來的商業(yè)步行街，上萬平方米的大商場(chǎng)已有20家左右，而商家進(jìn)駐的步伐也越來越快，人人樂、家樂福、沃爾瑪?shù)纫舱谂c寶安區(qū)經(jīng)貿(mào)局聯(lián)系，伺機(jī)進(jìn)入。沃爾瑪已經(jīng)正式進(jìn)駐扎前進(jìn)路，該項(xiàng)目物業(yè)由深圳國(guó)際信托投資公司投資興建。
目前，寶安區(qū)政府計(jì)劃把寶城25區(qū)改造成關(guān)外的華強(qiáng)北，改造后的功能被定位為寶城的大規(guī)模、多功能、一站式購物中心及大型綜合零售商貿(mào)區(qū)，這意味著寶安將出現(xiàn)成規(guī)模的商業(yè)旺區(qū)。
（八） 龍崗商圈
龍崗商圈指龍崗中心城區(qū)域。龍崗中心城是深圳東部地區(qū)行政、文化中心，一座現(xiàn)代化花園式衛(wèi)星城市，中心城面積32平方公里，規(guī)劃人口25—30萬人，隨著新城區(qū)中心的建設(shè)，本區(qū)域?qū)⑿纬梢钥萍肌⒔逃?、文化、衛(wèi)生等高層次的第三產(chǎn)業(yè)為主體、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向的綜合型現(xiàn)代化新城區(qū)。
龍崗巨大的商業(yè)發(fā)展空間已引發(fā)了一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的造MALL運(yùn)動(dòng)，除世貿(mào)中心外，目前在建的有五洲風(fēng)情MALL、鵬達(dá)假日MALL、星河MALL，三個(gè)加起來超過６０萬平方米，如此規(guī)模的重復(fù)造“MALL”，必將會(huì)產(chǎn)生明顯的商業(yè)結(jié)構(gòu)性失衡。
新商圈不斷崛起
（一）皇崗口岸商圈浮出水面
皇崗口岸24小時(shí)通關(guān)和地鐵即將開通，直接刺激了皇崗口岸商業(yè)的發(fā)展，人人樂、國(guó)美已先入為主。而皇御苑推出的5萬平米裙樓皇御商城，將改變皇崗口岸無大型商業(yè)業(yè)態(tài)的局面，將為皇崗商圈的興起起到領(lǐng)航作用。
皇御商城占據(jù)亞洲最大的陸路口岸——皇崗口岸的一線位置，南面一橋相連，直通香港；北面緊鄰福田中心區(qū)，連接上海賓館、華強(qiáng)北大商圈，為中心區(qū)的一級(jí)輻射區(qū)，位置優(yōu)越，輻射深港兩地1400萬人口的龐大消費(fèi)市場(chǎng)；交通便捷，未來地鐵連接四面八方，占據(jù)地利之勢(shì)，利于商業(yè)發(fā)展。
皇崗口岸實(shí)施24小時(shí)全日通關(guān)后，通關(guān)條件和服務(wù)不斷完善，日通關(guān)人流量達(dá)6萬人次。隨著大量住宅物業(yè)的開發(fā)，皇崗片區(qū)居民日益增多，常住人口近10萬人，流動(dòng)人口達(dá)15萬之多。由于片區(qū)多為中高檔住宅，居民消費(fèi)力較強(qiáng)，商業(yè)基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)，因此，占據(jù)皇崗口岸一線位置的皇御商城，擁有諸多市場(chǎng)利好因素支撐，猶如位于羅湖口岸的羅湖商業(yè)城，將成為港人及游客的另一購物及娛樂天堂。
（二）布吉商圈即將問世
布吉是深圳關(guān)外片區(qū)人口最多、市場(chǎng)最繁華的區(qū)域，95年以來，受購房入戶政策的影響，布吉因其緊靠羅湖的特殊地理?xiàng)l件，使得特區(qū)內(nèi)的大量人口涌向這里置業(yè)，過去一個(gè)荒蕪的小鎮(zhèn)，一下子變樣了，愛熱鬧的香港人也紛紛趕來這里安家，幾年時(shí)間，布吉變成了擁有60萬人口的廣東第一強(qiáng)鎮(zhèn)。
然而，布吉尚沒有一個(gè)大型商業(yè)中心，大量人群還得經(jīng)過擁擠不堪的布吉聯(lián)檢站進(jìn)入市區(qū)的東門、華強(qiáng)北等地購物、消費(fèi)。目前，布吉已走向了“舊城改造”和“中心區(qū)開發(fā)”的第二次城市發(fā)展道路，其中心區(qū)開發(fā)必然要對(duì)房地產(chǎn)和商業(yè)布局進(jìn)行規(guī)劃。在開發(fā)的中心區(qū)核心地帶已建有大世紀(jì)花園、灝景明苑、麗日翠庭、金運(yùn)家園等樓盤，而灝景明苑和金運(yùn)家園都設(shè)有約2萬平方米的商業(yè)裙樓，在金運(yùn)家園和大世紀(jì)花園之間，沿路酒樓、咖啡廳、百貨店等小型商業(yè)布點(diǎn)已成行就市。最具商圈形成趨勢(shì)的是金運(yùn)家園附近正在開發(fā)的4萬平米的萬佳商業(yè)樓盤，萬佳進(jìn)駐布吉，必將促成布吉新商圈的形成。
深圳商圈飛速發(fā)展的原因分析
（1）、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來商業(yè)的繁榮
改革開放以來，深圳經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，GDP水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平， 2002年GDP總額為2211.16億元，增長(zhǎng)14.2%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額為688.5億元，增長(zhǎng)13%，與1996年的300.39億元相比，社會(huì)消費(fèi)品零售總額已翻了一番，居民人均可支配收入為2.46萬元，增長(zhǎng)5%。持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)環(huán)境，極大地改變了人民的生活，給商業(yè)提供了新的發(fā)展空間。
2003年深圳完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額801.77億元，比上年增長(zhǎng)16.3％。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額661.35億元，增長(zhǎng)20.5％，飲食業(yè)零售額133.91億元，下降0.2％。批發(fā)零售貿(mào)易和飲食業(yè)全年完成增加值224.54億元，增長(zhǎng)14.0％。消費(fèi)品市場(chǎng)銷售暢旺，其中家電音像銷售額增長(zhǎng)48.7％，汽車銷售額增長(zhǎng)150.8％，文化辦公用品銷售額增長(zhǎng)117.1％。
（2）、開放的市場(chǎng)為企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來活力，這也是深圳商業(yè)之所以能夠迅速崛起的根源所在。
（3）、人口的增加和居民收入的增長(zhǎng)，使深圳消費(fèi)空間進(jìn)一步擴(kuò)大。
（4）、通關(guān)時(shí)間的延長(zhǎng)和通關(guān)政策的放寬促使大量港人來深購物、消費(fèi)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年，港人北上廣東消費(fèi)達(dá)220億元以上，其中一半以上在深消費(fèi)，這一數(shù)據(jù)已呈不斷上升態(tài)勢(shì)。
（5）、交通狀況的改善特別是深圳地鐵的開通，進(jìn)一步推動(dòng)“商圈運(yùn)動(dòng)”的發(fā)展，同時(shí)增強(qiáng)了各商圈的幅射力。
（6）、房地產(chǎn)開發(fā)的升溫和無數(shù)高檔樓盤、高尚社區(qū)的涌現(xiàn)，是商圈不斷興起的催化劑。
（7）、中國(guó)加入WTO，促進(jìn)了國(guó)際間的交流與合作，使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，國(guó)外商業(yè)巨頭的進(jìn)入，進(jìn)一步提升了各商圈的競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)也促進(jìn)了本土商業(yè)的發(fā)展。
深圳商圈存在的的問題
深圳商圈雖然發(fā)展迅速，商業(yè)雖然繁榮，但與上海相比，還有明顯的差距，目前尚沒有一個(gè)名揚(yáng)全國(guó)的商圈，各商圈也沒有象上海的徐家匯商圈一樣，擁有太平洋百貨、東方商廈、港匯購物廣場(chǎng)等響當(dāng)當(dāng)?shù)恼信破髽I(yè)。究其原因，主要有：
（1）、深圳市場(chǎng)完全開放，缺乏政府規(guī)劃的指導(dǎo)。開放的市場(chǎng)雖然給企業(yè)帶來活力，但也造成了開發(fā)、經(jīng)營(yíng)的盲目性，導(dǎo)致商圈之間和商圈內(nèi)各店鋪的經(jīng)營(yíng)特色不明顯，這是深圳各商圈無法出現(xiàn)領(lǐng)軍商業(yè)企業(yè)的根本原因。
上海的徐家匯商圈，是由政府牽頭組建徐家匯商城集團(tuán)，通過集團(tuán)的宏觀調(diào)控，確保商圈規(guī)劃的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。
（2）、由于商圈不能錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，使各商圈經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品無特色，商場(chǎng)主題定位模糊，缺乏嚴(yán)格的功能區(qū)分，這樣就產(chǎn)生兩種不良后果：一是“千店一面”的趨同化競(jìng)爭(zhēng)，不斷引發(fā)價(jià)格戰(zhàn)；二是無法成功地將人流引導(dǎo)上樓，使二樓以上商鋪空置嚴(yán)重，甚至東門商業(yè)圈的二樓經(jīng)營(yíng)狀況也不佳。
（3）、交通擁擠、停車場(chǎng)不足制約了商圈的繁榮發(fā)展。任何一個(gè)商圈的形成和發(fā)展，都離不開優(yōu)越的位置和發(fā)達(dá)的交通，但隨著汽車家庭化，汽車數(shù)量劇增，各商圈路面交通已不適應(yīng)發(fā)展的需要，交通阻塞、沒地方停車的現(xiàn)象在各商圈普遍存在，有的商場(chǎng)甚至沒有停車場(chǎng)，有的把地下停車場(chǎng)改為超市，這樣做似乎提高了商場(chǎng)利用率、擴(kuò)大了規(guī)模，但往往導(dǎo)致中高層消費(fèi)群減少，銷售額下降，失去了具品牌忠誠(chéng)度的顧客。
（4）、綠化面積、公共空間有限，導(dǎo)致顧客消費(fèi)時(shí)間縮短，集客率降低。
（5）、房地產(chǎn)開發(fā)商與商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商脫節(jié)，一些商業(yè)樓盤的開發(fā)往往不符合商業(yè)運(yùn)營(yíng)的要求。特別是大量群樓商業(yè)，選址荒謬，根據(jù)不適應(yīng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)。
深圳商圈發(fā)展趨勢(shì)
（1）、老商圈升級(jí)、突破
作為深圳的老商業(yè)旺區(qū)，人民南、東門、華強(qiáng)北三大商圈一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)。自1997年以來，深圳有關(guān)部門先后對(duì)東門和華強(qiáng)北進(jìn)行了改造，并取得了顯著效果。
華強(qiáng)北在進(jìn)行二期改造，著重完善交通和人行系統(tǒng)，在此值得一提的是銅鑼灣百貨計(jì)劃投資3000萬元建設(shè)銅鑼新干線，把振中路建設(shè)為集購物、娛樂、消費(fèi)為一體的商業(yè)街區(qū)。
人民南商圈的改造方案已出臺(tái)，深圳市政府已下決心投資3.1億元把人民南打造成代表城市水平和景觀形象的標(biāo)志性商業(yè)街區(qū)和國(guó)際化的知名商業(yè)街。人民南的改造，將會(huì)把羅湖口岸、國(guó)貿(mào)、東門步行街三個(gè)商業(yè)區(qū)激活和連通，將形成深圳規(guī)模巨大、特色分明而具內(nèi)涵的東門---人民南商業(yè)圈。
（2）、深圳中心區(qū)將構(gòu)建新的“頂級(jí)商圈”
中心區(qū)北區(qū)------也就是深南大道以北的這一片中心區(qū)是未來深圳的行政、文化中心。在這180公頃的中心區(qū)北區(qū)，建有深圳的主要行政設(shè)施，如市民中心、文化中心、電視中心等。同時(shí)，一幢幢高級(jí)寫字樓、豪宅拔地而起，是未來的高尚片區(qū)。從工作、居住人群來看，未來中心區(qū)北區(qū)必然是社會(huì)名流的聚居地，其文化設(shè)施也將吸引大量市內(nèi)以及來深旅游觀光客，大量高素質(zhì)、高收入的人群自然蘊(yùn)涵著巨大的商機(jī)。
據(jù)了解，中心區(qū)內(nèi)已有購物公園和世紀(jì)家居廣場(chǎng)，尚缺少大型的綜合性百貨商場(chǎng)。天虹購物廣場(chǎng)的進(jìn)駐直接填補(bǔ)了這一空白。天虹購物廣場(chǎng)是天虹斥巨資打造的商業(yè)旗艦店，選址于星河國(guó)際，將目標(biāo)顧客定為白領(lǐng)、金領(lǐng)的成功人士，也就是將鎖定中心區(qū)的集中消費(fèi)群體。
定位于高檔的大型綜合性百貨商場(chǎng)的天虹購物廣場(chǎng)作為進(jìn)駐中心區(qū)的第一家百貨商場(chǎng)，透視了中心區(qū)的商業(yè)前景。天虹購物廣場(chǎng)的此次進(jìn)駐中心區(qū)，首先占據(jù)了地理上的優(yōu)勢(shì)。而且其高檔百貨商場(chǎng)的定位，符合政府的規(guī)劃，也順應(yīng)了市場(chǎng)的需求，前景非常讓人看好。
建筑面積達(dá)到10萬平方米的中心城生態(tài)型購物中心出現(xiàn)，標(biāo)志深圳中心區(qū)商業(yè)圈即將形成。
（3）深圳濱海中心區(qū)商業(yè)圈即將形成
寶安濱海中心區(qū)是深圳唯一經(jīng)過政府規(guī)劃的濱海CBD區(qū)域，該CBD內(nèi)中高檔住宅區(qū)域大量興建，此外將有無數(shù)高級(jí)寫字樓、酒店以及一些知名的展館和濱海旅游娛樂場(chǎng)所，隨著房地產(chǎn)的進(jìn)一步開發(fā)和積聚，各路商家將會(huì)往此遷徙。
政府規(guī)劃形成50萬平方米的核心商業(yè)圈。
（4）、關(guān)外將不斷閃現(xiàn)新的商業(yè)亮點(diǎn)
隨著取消二線關(guān)步伐的臨近及關(guān)外新興城鎮(zhèn)的崛起，必將促進(jìn)關(guān)外商圈的形成，龍華、福永、橫崗將憑借其優(yōu)越地理位置和基礎(chǔ)設(shè)施率先起跑。
（5）、伊崗---八卦嶺---清水河大商業(yè)物流園區(qū)現(xiàn)趨形
深圳市政府已將伊崗---清水河規(guī)劃為深圳的物流園區(qū)，目前已緊鑼密鼓地建設(shè)之中。該區(qū)人口密集，近在咫尺的八卦嶺工業(yè)區(qū)有很多工廠已從此地退出，一部分廠房已為商用，家居商場(chǎng)密布，目前盤踞此地的有香江、金海馬、新世紀(jì)、國(guó)安居、百安居、好又多、華潤(rùn)、新一佳、一致藥店等，隨著物流園區(qū)的建成，這里必將成為物流最為豐富的商圈。
（6）、新型社區(qū)是眾商家爭(zhēng)搶的另一要地
深圳新型社區(qū)不斷形成，每一社區(qū)聚居著大量人群，暗含著商機(jī)，商業(yè)配套設(shè)施不斷完善，因此，商業(yè)社區(qū)化是未來商業(yè)發(fā)展的另一趨勢(shì)。沃爾瑪在深圳開設(shè)新型社區(qū)店，足以說明社區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?jié)摿Α?br>
誰將成為跨越楚河漢界稱雄市場(chǎng)的王者
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全市已有各類連鎖企業(yè)100多家，在市內(nèi)外開設(shè)的各類門店3000多間。2000年深圳商家排名全國(guó)零售百強(qiáng)只有萬佳和百佳，2002年進(jìn)零售百強(qiáng)的深圳企業(yè)增加到8家，華潤(rùn)萬佳排名第7位，新一佳、人人樂、民潤(rùn)、銅鑼灣、百佳、天虹、茂業(yè)分別排名第22、26、29、34、36、45、48位。這說明深圳零售業(yè)發(fā)展快，市場(chǎng)很活躍，另一方面也反映出深圳零售業(yè)實(shí)力不強(qiáng)，沒有形成象華聯(lián)、聯(lián)華一樣的全國(guó)強(qiáng)勢(shì)企業(yè)。
雖然深圳商圈異彩紛呈，各零售商也群雄而起，但要想成就全國(guó)乃至跨國(guó)名牌企業(yè)，尚有待時(shí)日。因?yàn)樯钲诘牧闶燮髽I(yè)尚未形成強(qiáng)有力的核心市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
深圳商圈在形成的過程中，其利潤(rùn)空間已吸引新的企業(yè)加入零售業(yè)中，使零售業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，競(jìng)爭(zhēng)必然會(huì)導(dǎo)致深圳新一輪資源整合、行業(yè)洗牌的風(fēng)暴。經(jīng)過洗牌后，深圳零售業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。華潤(rùn)萬佳已完成了聯(lián)合，并向內(nèi)陸發(fā)展，新一佳、民潤(rùn)、百佳、銅鑼灣、茂業(yè)、天虹、歲寶等企業(yè)也正加速擴(kuò)張步伐，規(guī)模不斷擴(kuò)大，這些零售企業(yè)能否成為稱雄市場(chǎng)的王者？我們拭目以待。
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