在商品房交易過程中，開發(fā)商以合同約定的方式保留外墻面使用權(quán)的行為，系以格式條款的方式排除他人權(quán)利，應(yīng)屬無效。
案情簡介：2004年10月9日，原告李勤民、盛菁與被告吳江市恒達 (論壇 新聞 視頻)公司簽訂了商品房買賣合同一份，約定由二原告出資購買被告開發(fā)的“億佰生活廣場”商業(yè)用房第二層第36號房，總價款為731187元。該合同第十七條第二款中以填空形式載明：“該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)歸出賣人所有，出賣人有權(quán)設(shè)置廣告牌、廣告燈箱等”。在此之前，二原告與被告于2004年9月25日簽訂了商場使用公約一份，該公約于第三條第五項中載明：“商場外立面、屋頂廣告發(fā)布權(quán)均屬甲方所有。乙方如需增設(shè)外部標志、標志板、通告、廣告、旗幟、柱桿、鐵籠及其他伸出物品或結(jié)構(gòu)，須服從甲方統(tǒng)一管理及施工、檢測。任何清潔物、衣物或其他物品均不得于本商場外懸掛”。在此期間，二原告交納了全部的購房款73萬余元。該商品房于2005年8月20日交付。2005年底，“億佰生活廣場”的其他購房者在二原告所購商品房的外墻面上設(shè)置了廣告牌，影響了二原告對該商品房的正常使用，故二原告向法院提起訴訟，請求法院判決確認原、被告簽訂的商品房買賣合同中第十七條第二款中的約定無效。
裁判結(jié)果：江蘇省吳江市人民法院經(jīng)審理認為，根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，區(qū)分所有權(quán)人（購房人）基于對所購房屋享有的專有權(quán)，而對建筑物共用部分以及附屬物部分享有共有權(quán)?！督K省物業(yè)管理條例》第四十五條第（五）項以及建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第三條規(guī)定的共用部分也包括了戶外墻面，所以，一般認為，本案訟爭的外墻面應(yīng)屬建筑物的共有部分而歸建筑物所有權(quán)人所共有。按照民法關(guān)于共有的理論，對于共有物的處分應(yīng)取得共有人的一致同意，即對本幢建筑物外墻面的處分，應(yīng)該由該建筑物全體區(qū)分所有權(quán)人一致同意后，方為有效。任何單一的共有人不能就共有部分單獨進行處分。建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第七條規(guī)定：“異產(chǎn)毗連房屋所有權(quán)以外的人如需使用毗連房屋的共有部位時，應(yīng)取得各所有人一致同意，并簽訂書面協(xié)議。”由此可見，可以讓與或處分建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分的權(quán)利主體應(yīng)屬區(qū)分所有權(quán)人全體而非單獨之個體。
而且，商品房買賣合同的標的就是移轉(zhuǎn)該房屋完整的所有權(quán)與購房人，外墻作為房屋結(jié)構(gòu)的重要組成部分是合同標的物所有權(quán)的內(nèi)容，外墻面使用權(quán)作為所有權(quán)的一項權(quán)能，當然隨著所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。所以本案被告利用開發(fā)商之地位以合同約定的方式將外墻使用權(quán)等予以保留，于法不合。另外，從權(quán)利義務(wù)角度，根據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》，在購房人已經(jīng)交付的購房款中，已經(jīng)支付了外墻所形成面積的價款，當然應(yīng)享有相應(yīng)的權(quán)利。同時，本案被告開發(fā)的“億佰生活廣場”系商業(yè)用房。眾所周知，商業(yè)宣傳廣告對于商家從事商業(yè)活動，獲取商業(yè)利益的影響非常直接和巨大，而商業(yè)房產(chǎn)的價值因此也明顯高于其他房產(chǎn)。如果允許開發(fā)商利用預(yù)先設(shè)計的銷售合同以約定的方式保留外墻面的使用權(quán)和廣告設(shè)置權(quán)等，顯然使其獲得了相應(yīng)的利益，而使房產(chǎn)的買受人對其所購房產(chǎn)的商業(yè)價值受到了較大影響，有失公平。
綜上，吳江市人民法院依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第四條、第七十一條、第七十八條第一款、《中華人民共和國合同法》第五十一條的規(guī)定，判決確認原告李勤民、盛菁與被告吳江市恒達公司于2004年10月9日簽訂的《商品房買賣合同》第十七條第二款約定的關(guān)于“該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)歸出賣人所有，出賣人有權(quán)設(shè)置廣告牌，廣告燈箱等”無效。
律師意見：根據(jù)建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》之規(guī)定，原告李勤民、盛菁所購的商品房屬異產(chǎn)毗連房屋，該房之外墻面應(yīng)屬該幢樓全體業(yè)主共有。而異產(chǎn)毗連房屋所有權(quán)以外的人如需使用毗連房屋的共有部位時，應(yīng)取得各所有人一致同意，并簽訂書面協(xié)議。被告吳江市恒達公司利用其開發(fā)商之地位以合同的方式約定將外墻使用權(quán)歸其所有，其有權(quán)設(shè)置廣告牌、廣告燈箱等，與建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定明顯不符，顯然有失公平。李勤民、盛菁要求確認其與吳江市恒達公司于2004年10月9日簽訂的《商品房買賣合同》第十七條第二款約定的關(guān)于“該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)歸出賣人所有，出賣人有權(quán)設(shè)置廣告牌，廣告燈箱等”無效之訴訟請求，合法有據(jù)，應(yīng)當予以支持。作為購房者，應(yīng)當在簽訂商品房買賣合同時認真審閱開發(fā)商提供的合同文本及附件內(nèi)容，對明顯不公平的條款應(yīng)當拒絕簽訂。對于開發(fā)商利用自身優(yōu)勢地位簽訂的不平等條款，要拿起法律武器維護自身權(quán)益。
