買房時(shí)不僅僅要看建筑面積，贈(zèng)送的面積還需要看看公攤面積，現(xiàn)在由于公攤出現(xiàn)的問(wèn)題很多，如公攤面積包括什么?多少才合理?公攤不合理該怎么辦?等等;對(duì)于大多數(shù)置業(yè)的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，類似于上述的“公攤面積”問(wèn)題是一直存在的;購(gòu)房者雖然明白共同是個(gè)問(wèn)題，但是還是不了解，不能正確的處理，本期購(gòu)房大講堂就為大家講解。
網(wǎng)友：最近訂購(gòu)了一套商品房，是小高層，面積為110.28平方米，公攤面積為17.14平方米。
請(qǐng)問(wèn)這樣的公攤是不是偏大呢?合理嗎?什么是公攤面積?公攤面積都包括哪些部分組成?房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇: a* H4 x
上述網(wǎng)友的房子公攤比例為15.54%，基本合理。
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我們?cè)賮?lái)回答網(wǎng)友的第二個(gè)問(wèn)題，什么是公攤面積吧?新浪樂(lè)居論壇! C, O, B& d/ o' O4 s' E
公攤面積，是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。平時(shí)廣告、售樓書中的樓價(jià)，均指每平方米“建筑面積”的價(jià)格，而“建筑面積” =套內(nèi)建筑面積+公攤面積。
那么，第三個(gè)問(wèn)題，公攤面積包括哪些呢?該如何區(qū)分呢?
根據(jù)國(guó)家建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》以及《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》的相關(guān)規(guī)定，可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括：0 W/ {& m7 x3 a4 ]5 E
1. 大堂、公共門廳、走廊、過(guò)道、公共廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變(配)電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。新浪樂(lè)居, t- w+ u2 m6 c3 _' G/ ]
2. 套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。
《武漢市房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)施細(xì)則>>規(guī)定以下面積不被分?jǐn)偅?/fonts>
獨(dú)立使用的地下室、半地下室，及其中獨(dú)立的車位、車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、雜物間等;作為機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車集中停放的部位;層高在2.20米及其以上的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、棟內(nèi)“空中花園”，架空層中用作公共休憩、綠化等公共開(kāi)放空間的部分;地下室或半地下室設(shè)計(jì)為人防工程及中高層以上作為消防的避難層部分;設(shè)在一棟房屋中為多棟服務(wù)的設(shè)備用房和公共用房等。這些不計(jì)入建筑面積。
對(duì)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾性的幕墻、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等，不計(jì)入建筑面積。不過(guò)，如用這些材料作為房屋外墻，則全計(jì)入房屋建筑面積。買房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇1 l$ k% j
對(duì)凸出墻面的外飄窗，只要窗臺(tái)高于樓地面，均不計(jì)入建筑面積。新浪樂(lè)居論壇! t5 Z9 j' d7 E
對(duì)層高小于2.20米的夾層、插層、技術(shù)層、地下室等不計(jì)算建筑面積。自行封閉的陽(yáng)臺(tái)面積算一半。
新《細(xì)則》將陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算方式統(tǒng)一改為封閉與不封閉兩種，封閉陽(yáng)臺(tái)全計(jì)入建筑面積，不封閉的只取1/2計(jì)算。封閉是指房屋在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等環(huán)節(jié)都已確定封閉，自行封閉的，視為不封閉。特殊面積計(jì)算有說(shuō)法。新浪樂(lè)居論壇# Q5 K: @3 g
復(fù)式樓內(nèi)的梯間，按自然層計(jì)算建筑面積。房屋內(nèi)的回形樓梯、旋轉(zhuǎn)樓梯按樓梯的投影計(jì)算建筑面積。兩戶相連的陽(yáng)臺(tái)作為消防通道的，計(jì)入各戶的套內(nèi)建筑面積。新浪樂(lè)居論壇- _/ }& @, p! L P9 K
對(duì)傾斜、弧狀等非垂直的房屋層高在2.20米及其以上的部位，計(jì)算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板面積計(jì)。
上面講了哪些屬于公攤面積，哪些不屬于公攤面積，那么我們還需要來(lái)看看公攤面積怎么計(jì)算?
這里有一個(gè)公式：公攤面積=套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)
1、套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：
①套(單元)內(nèi)的使用面積，包括臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和;②套內(nèi)墻體面積;③陽(yáng)臺(tái)建筑面積。
套內(nèi)建筑面積=①+②+③=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。買房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇( O( W" b) i8 G. h- E
2、公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)為：整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物各套內(nèi)建筑面積之和。
其中，需要測(cè)量的數(shù)據(jù)需由產(chǎn)權(quán)部門測(cè)繪隊(duì)進(jìn)行實(shí)地測(cè)量。房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇5 A8 z/ G$ u
購(gòu)房者特別關(guān)注的問(wèn)題：公攤面積多大才適宜呢?新浪樂(lè)居0 l* H8 Z, k6 O( f# K$ t
公攤面積過(guò)大，會(huì)降低房屋的性價(jià)比;過(guò)小則影響居住的舒適度。那么公攤面積多大才算合理呢?
武漢市房管部門有關(guān)人士介紹，由于目前我國(guó)尚無(wú)詳盡的法律對(duì)公攤面積加以約束，公攤面積的大小依據(jù)房屋結(jié)構(gòu)和使用性質(zhì)的不同存在差異，國(guó)家沒(méi)有任何部門作出上限規(guī)定。買房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇: E/ A' F4 R# u/ x
如果某小區(qū)的服務(wù)功能更全面、配套更齊全，如有較大的公共門廳、電梯過(guò)道、齊全的設(shè)備房等，則公攤系數(shù)會(huì)高一些，而經(jīng)濟(jì)適用房、解困房等這樣的房產(chǎn)相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)略低一些。一般情況下，住宅類的商品房公攤面積大致在10%-25%左右;多層住宅的公攤面積約10%-15%;小高層住宅一般在20%以內(nèi)是比較合理的水平;而30層以上的住宅因?yàn)殡娞輸?shù)量的增多，公攤通常都在25%左右。而酒店式公寓等高級(jí)住宅因?yàn)榇髲B內(nèi)的公用面積偏多，公攤也有可能在40%以上的。從建筑形式上分，一般塔樓的分?jǐn)偯娣e要大于板樓的分?jǐn)偯娣e。在實(shí)踐中，塔樓的分?jǐn)傁禂?shù)一般在18%—26%之間。而板樓的分?jǐn)傁禂?shù)則在14%—16%之間。新浪樂(lè)居論壇! b: o# t9 u' Z* ?; E
房屋的公攤面積要實(shí)地測(cè)量，根據(jù)房屋的使用功能和相關(guān)配套情況來(lái)定。購(gòu)房者在買房前一定要注意看清所購(gòu)房屋的公攤面積，不滿意的應(yīng)及早放棄購(gòu)買。買房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇: F4 j: c0 F5 |9 v
同時(shí)提醒購(gòu)房者需要警惕公攤面積的陷阱，該如何應(yīng)對(duì)公攤面積的陷阱?
針對(duì)房屋買賣過(guò)程中容易出現(xiàn)的種種問(wèn)題，業(yè)內(nèi)人士建議購(gòu)房者在簽訂面積條款時(shí)要明確細(xì)節(jié)，使用面積、公攤面積、套內(nèi)建筑面積，具體的長(zhǎng)度尺寸標(biāo)示出來(lái)，不要以“平方米”為單位，而是以“厘米”為單位，這樣自己以后有可能檢測(cè)出來(lái)復(fù)核一下。新浪樂(lè)居5 W0 Y# p& A7 E& ^
具體到復(fù)核方式，購(gòu)房者有權(quán)用皮尺對(duì)自家房屋的公攤面積進(jìn)行測(cè)量、復(fù)核;或者雙方共同聘請(qǐng)一家有房屋測(cè)繪資質(zhì)的機(jī)構(gòu)，對(duì)有爭(zhēng)議的面積部分進(jìn)行檢測(cè)。假設(shè)有一個(gè)盡寸是虛假的，消費(fèi)者就有權(quán)推定所有的尺寸都是虛假的，因此在這種情況下，如果開(kāi)發(fā)房不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，消費(fèi)者便有權(quán)拒付公攤面積的全部?jī)r(jià)款。
值得注意的是，購(gòu)房者在主張對(duì)面積進(jìn)行復(fù)核的同時(shí)，一定要在合同中將違約責(zé)任加以明確，以保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。正因?yàn)楝F(xiàn)行的合同條款中違約責(zé)任太少，所以才讓違反合同的一方有恃無(wú)恐。- Y+ ]+ c3 v
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