中山是珠三角城市群中重要的城市，和佛山、珠海一起位于珠江西岸。盡管西岸的綜合實力無法與東岸相比，但中山在廣東省21個地級市中的排名并不低，位列第6位。
前不久，香港特區(qū)區(qū)首梁振英率團考察粵港澳大灣區(qū)，對中山的交通、城市規(guī)劃進(jìn)行了深入考察。未來，中山將會因粵港澳大灣區(qū)這個超級利好而迎來新的發(fā)展機遇，更會因深圳通道，而變成連通珠江東西岸的交通樞紐。
今天就來好好聊聊中山，看看目前中山的經(jīng)濟尤其是房地產(chǎn)經(jīng)濟，受廣州、深圳哪個影響更大，到底誰才是中山的“大哥”？
中山和東莞一樣，是中國地級市中不多見的不設(shè)區(qū)的城市，下轄18個鎮(zhèn)、6個街道。
從地圖上看，相比于廣州，中山市中心離深圳更近，比惠州距深圳市中心還要近上許多，但中間隔著一條珠江，往來不方便。中山去深圳要么經(jīng)由高鐵到廣州南轉(zhuǎn)一下，要么坐汽車經(jīng)虎門大橋繞道東莞，都不是直達(dá)。目前唯有坐船可以直達(dá)，但不是隨時都有，時間上不能自由安排。
所以，在交通上中山與廣州互通更便利。中山盡管臨江，但前有澳門、珠海、深圳、香港把守珠江口，地理優(yōu)勢并不明顯，導(dǎo)致其對外貿(mào)易依存度并不高。
制圖：子非魚；數(shù)據(jù)來源于各城市統(tǒng)計局；單位：億元
數(shù)據(jù)顯示，2016年珠江兩岸內(nèi)陸城市中，中山對外貿(mào)易依存度排名第5，為69.9%，處于中間位置。東莞、深圳，依存度分別高達(dá)165.9%，135%，從數(shù)據(jù)上可以看出，深圳、東莞的市場主要是對外。廣州對外貿(mào)易依存度在7個城市中最低，說明廣州的市場主要面向國內(nèi)。
廣州、深圳在產(chǎn)業(yè)上對中山的影響不大，主要影響的是它的樓市。廣州盡管與中山相鄰，但其面積大，核心區(qū)距離中山較遠(yuǎn)，輻射的能量基本上都給了佛山，廣佛肇是一個小團體，中山很難分到一杯羹。深圳就更別說了，雖然就在江對面，但產(chǎn)業(yè)想要跨過這條江不是那么容易的事。
廣州、深圳對中山的樓市影響是從廣珠輕軌、廣州18號地鐵線直達(dá)中山與深中通道概念開始的（后兩者預(yù)計2020年、2024年建成），到2015年上一波樓市牛市開啟時，這種影響和價值發(fā)現(xiàn)到達(dá)了頂點，深圳街頭經(jīng)常能看到中介舉著深中通道的牌子，邀請購房者免費接送觀看，中山的樓市成交量也是在這一年開始爆發(fā)。
制圖：子非魚：數(shù)據(jù)來源于家家順
上面家家順發(fā)布的數(shù)據(jù)，2015年中山一手住宅成交量高達(dá)9.36萬套，相比于2014年增加了48%，2016年的成交量繼續(xù)維持在高位。房價更是一路高歌，從單價五六千漲到了近一萬。
圖片截自家家順房產(chǎn)網(wǎng)
平均樓面價也從2012年的760元/平米漲到了2016年的4972元/平米。
那么這中間廣州客和深圳客誰的“功勞”更大呢？看一組數(shù)據(jù)就明白了。
根據(jù)家家順發(fā)布的《2016年中山樓市年報》披露，在所有中山購房者中約
34%為廣東籍客戶，其次為湖南和湖北，分別占比14%和11%。
如果以常住地來劃分，則中山購房者中有一半是深圳客，而廣州只占4%。
2016年中山購房者常住城市
制圖：子非魚；數(shù)據(jù)來源于家家順2016年中山樓市年報
事實勝于雄辯，一條珠江根本擋不住深圳客的瘋狂。其實，這也不難理解，深圳人多地少，供需矛盾近兩年進(jìn)一步激化，讓深圳的需求外溢，而中山的庫存量在全廣東排名第三（看下表），正在建設(shè)的深圳通道直通深圳核心區(qū)，概念的炒作直接將這股需求引流到了中山。
其次，中山的房價相比于深圳低得多的多，而深中通道概念的炒作，必然引起中山樓市的長期看好，深圳炒房客也紛紛將目光投向這里。
廣州的土地面積是深圳的3.7倍，供應(yīng)量足，廣州剛需客又何必舍近求遠(yuǎn)去中山買房呢？去中山購房的那4%的購房客大部分都是去投資的，很大程度上也是在炒作深中通道概念。
再者，未來廣州18號地鐵線路直通中山，更多的會將中山客導(dǎo)入廣州去買房，去番禹和南沙購房。
未來深中通道通車后，拉近的不僅是中山與深圳的心理距離，更節(jié)省了粵西地區(qū)進(jìn)入粵東地區(qū)的時間，中山將會成為連接珠江兩岸的交通樞紐點，更會因這條通道加入到臨深隊伍。
而且，在粵港澳大灣區(qū)的建設(shè)中，深圳的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移又多了一個選擇，盡管深中通道和軌道交通相比仍有許多不方便，如過橋費高、天氣不好會封橋等，但對于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移影響不大。未來，中山將對東莞在競爭深圳低端產(chǎn)業(yè)時，構(gòu)成一定程度的壓力，雖然東莞較中山有交通、距離優(yōu)勢，但中山營商成本相比于東莞更低。
