自從2017年3月，比肩世界三大灣區(qū)的「粵港澳大灣區(qū)」概念被提出，之后更晉升為國家戰(zhàn)略。自此區(qū)內(nèi)的9大兄弟城市房價開始展開新一輪升浪，本來房價就不低的珠三角地區(qū)樓市再度「火」了起來，加上《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》公布，現(xiàn)時投資大灣區(qū)樓市還來得及嗎？
深圳近年樓價升勢最勁，但租金回報(bào)率卻不斷在下跌。
《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》公布不久，在國家級規(guī)劃利好光環(huán)下，大灣區(qū)內(nèi)陸9城集萬千寵愛于一身，知名企業(yè)紛紛進(jìn)駐，龍頭房企更紛紛搶灘布局，購房者自然不甘人后。究竟在這兩年間9城的房價有怎樣的變化？
根據(jù)中國房價行情網(wǎng)，從2017年3月至今年3月，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)陸9城二手房價升幅均十分明顯。熱門城市廣州、深圳有逾30%升幅，而中山、東莞、肇慶都有超過30%的上漲，位置較邊遠(yuǎn)的江門也上漲超50%。
中央推動大灣區(qū)規(guī)模，區(qū)內(nèi)各城市優(yōu)勢可以互補(bǔ)。
以今年3月份新樓盤數(shù)據(jù)來看，一手住宅市場方面，深圳樓價每平方米均價近6萬元(人民幣，下同)，廣州、珠海分列二三名。而肇慶則最低，為每平方米0.75萬元。大灣區(qū)歷來有協(xié)同效應(yīng)，雖然大部分的目光仍會聚焦廣深兩城，但「過度飽和」必將「外溢」，受惠的自然是周邊地區(qū)。因此投資者應(yīng)將目光轉(zhuǎn)移至廣深臨近的城市上來。
中原地產(chǎn)項(xiàng)目部(中國及海外物業(yè))營業(yè)董事許大衛(wèi)認(rèn)為：「佛山有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，加上未來受惠于廣佛同城化帶動，佛山現(xiàn)在的房價還處較低位。而其他城市，如珠海的橫琴都有發(fā)展前景，因?yàn)楦壑榘拇髽蚣案哞F香港段開通，這些城市具發(fā)展前景?！?/p>
數(shù)據(jù)顯示，2017年佛山五區(qū)新房成交10.7萬套，成交比例位居全省第一，達(dá)到17.5%，成交均價每平方米10071元，同比2016年上漲6%。而2016年3月中山的房價還沒過萬，現(xiàn)如今已有不少鎮(zhèn)區(qū)房價過萬。而肇慶雖然漲幅最大，但均價仍處萬元以下，值得考慮趁低吸納。
大灣區(qū)內(nèi)陸9城樓市投資回報(bào)率究竟如何呢?據(jù)中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，廣深珠三城雖然租金不俗，但買樓收租回本期漫長。深圳買房的回本期(房價/年租金收入，以年為單位)需要77年，意味著一個30歲的成年人在深圳買了套房收租，要直至百歲后才能回本。買房收租回本期最短的是江門及肇慶，也要32年。
投資房地產(chǎn)有這樣的說法：「判斷房地產(chǎn)周期，長期看人口、中期看土地、短期看金融。」一個地方的人口流入及流出，決定著該區(qū)域的房價漲跌。在供應(yīng)穩(wěn)定的前提下，一個地方人口流入大，市場需求旺盛，長期來說房價看漲。廣深佛作為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且配套完善的一二線城市，吸引力十足，人口流入總量大，然而土地儲備較為緊張，房價亦節(jié)節(jié)攀升。相比較下，東莞、惠州等周邊城市人口增長空間大，長期來看，投資或更加有前途。東莞近年樓價走勢也節(jié)節(jié)升，以今年2月新樓盤均價每平方米2.29萬元來看，在9城中排行第四，直迫珠海。
「粵西粵北的樓價將來會跟粵東或者同深圳廣州的樓價距離拉近，這毋庸置疑。」萊坊董事及大中華區(qū)研究及咨詢部主管紀(jì)言迅如此說?；浉郯拇鬄硡^(qū)青年總會主席吳學(xué)明亦認(rèn)為，如計(jì)劃在大灣區(qū)城市買樓，不妨考慮位處灣區(qū)中間位置的中山，如果想要追落后，江門則是一個不錯的選擇。
雖然從長期來看，大灣區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)仍有一定升值空間，但房是用來住不是用來炒的，此乃國家政策。吳學(xué)明表示，當(dāng)灣區(qū)中所有城市概念變得愈來愈像是區(qū)的概念的時候，樓價差異亦會隨之慢慢收窄，樓價高城市升幅會趨于緩慢，而樓價落后的城市將會以飛速增長。
大灣區(qū)炙手可熱，不僅令投資者垂青，更引來地產(chǎn)開發(fā)商紛紛搶灘爭奪這塊「肥肉」。
暨南大學(xué)特區(qū)與港澳經(jīng)濟(jì)研究所所長鐘韻表示，內(nèi)房紛紛搶灘實(shí)在「情理之中」，「看好大灣區(qū)發(fā)展前景，認(rèn)為有繼續(xù)上升空間，才有進(jìn)入舉動」。實(shí)際上，在大灣區(qū)布局的房企，有不少根本就是在大灣區(qū)發(fā)跡的，如佛山、深圳、廣州就是目前房企龍頭碧桂園(2007)、萬科和恒大(3333)的發(fā)源地。還有如雅居樂(3383)、保利置業(yè)(119)、華潤置業(yè)(1109)、富力(2777)等巨頭，這些房企早抓先機(jī)提前布局，占據(jù)大灣區(qū)內(nèi)核心位置，同時因政策帶動，已提前享受諸多紅利。
雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林對媒體坦言：「這是我們的家底，未來雅居樂將會在這里收獲更多的果實(shí)?！寡啪訕吩凇复鬄硡^(qū)」內(nèi)重兵布局，更將其列為今年集團(tuán)的重要發(fā)展方向。陳卓林透露，雅居樂于大灣區(qū)內(nèi)擁有1000萬平方米的土地儲備，而粵港澳大灣區(qū)正在強(qiáng)勢崛起，雅居樂已經(jīng)做好充足準(zhǔn)備。
中原地產(chǎn)項(xiàng)目部(中國及海外物業(yè))營業(yè)董事許大衛(wèi)亦表示，中原集團(tuán)于區(qū)內(nèi)也有設(shè)分部，隨著未來大灣區(qū)勢頭越來越火熱，相信無論發(fā)展商或是地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)都將受惠。
除了華潤置地、恒大、碧桂園等著名房企深耕「大灣區(qū)」外，不少遠(yuǎn)道而來的房企亦在區(qū)內(nèi)頻頻落子，那就是處于高速擴(kuò)張時期的閩系房企，如陽光城、金輝、泰禾、融信(3301)等都積極在大灣區(qū)展開擴(kuò)張。其中進(jìn)入城市最多的當(dāng)屬泰禾，足跡遍布廣州、深圳、佛山、東莞、珠海及惠州。土地儲備是房企的「糧倉」，有數(shù)據(jù)顯示，碧桂園、龍光、保利位于大灣區(qū)土儲排行榜前三甲，碧桂園土地儲備達(dá)2890萬平米，龍光2196萬平米，保利1657萬平米。華潤、佳兆業(yè)、融創(chuàng)、恒大、雅居樂、中海、萬科位居前列。
2017年，深圳及廣州的GDP增長率，分別以8.8%和7.3%領(lǐng)先于全國平均水平6.9%，經(jīng)濟(jì)增長趨勢迅猛。根據(jù)戴德梁行發(fā)布的「大中華區(qū)資本市場快訊」顯示，在國家對大灣區(qū)發(fā)展的大力推動下，廣州深圳于2017年投資額同比翻了三倍，分別達(dá)到218億元和322億元。
戴德梁行大中華區(qū)研究部董事總經(jīng)理林榮杰預(yù)計(jì)，今年粵港澳大灣區(qū)將越發(fā)受到投資者關(guān)注。除了深圳、廣州和香港這些核心城市之外，珠海、中山、佛山和東莞這些城市也極具投資潛力。
眾所周知，香港樓價貴絕全球，熾熱的樓市久未降溫，「大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要」是否會再度刺激香港樓市進(jìn)一步升溫？
萊坊董事及大中華區(qū)研究及咨詢部主管紀(jì)言迅認(rèn)為，綱要對香港樓市的影響不大，因?yàn)橄胍獊硐愀弁顿Y的人早已經(jīng)來了。他說：「真正來港買樓的人，若無大灣區(qū)的推動一樣也會來港做投資，這個基本面還是沒什么變化?！?/p>
香港測量師學(xué)會前會長余錦雄曾發(fā)表評論指，香港樓市未來將取決于自身的競爭力。他認(rèn)為，香港可藉大灣區(qū)機(jī)遇提升整體競爭力，在現(xiàn)時風(fēng)云變幻的時代，香港需要保持自身經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的領(lǐng)先地位。
與大灣區(qū)內(nèi)陸9城比較，2017年香港的樓價繼續(xù)扶搖直上，整體樓市升幅14.37%，反映香港房價的中原城市領(lǐng)先指數(shù)屢次破頂。然而去年受環(huán)球市場氣氛影響，下半年樓市有所降溫。香港樓市熾熱的原因無外乎供求關(guān)系，土地房屋供應(yīng)不足，資金泛濫涌入樓市。再者，不少內(nèi)陸資金涌入香港炒高樓價，令不少地皮「封王」。
那么，香港樓市是否值得投資呢？紀(jì)言迅認(rèn)為，對于內(nèi)陸投資者來說，有人想去投資較落后的地方去追落后，有些人則一心想買一線城市。香港是國際城市，來港買樓是投資在國際市場，應(yīng)與投資倫敦及紐約相比較，從投資國際市場角度來考慮。中原地產(chǎn)項(xiàng)目部(中國及海外物業(yè))營業(yè)董事許大衛(wèi)亦表示，內(nèi)陸9城的有錢人會來香港買樓以期提高身份及地位，因香港豪宅的認(rèn)受性較強(qiáng)，仍較有吸引力。（記者 邱媛媛）
