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一篇調(diào)研稿。

上個(gè)周末我跑到成都調(diào)研，用三天時(shí)間看完了整個(gè)天府新區(qū)（直管區(qū)）。

沒錯(cuò)，就是那個(gè)很多人不看好的天府新區(qū)，也包括曾經(jīng)的我。

但2020年，天府新區(qū)親自下場打了所有人的臉。

4次萬人搖，中簽率最低不足1%

土地樓面價(jià)齊平主城區(qū)，土地成交量最高

存量最大，去化周期卻只有8個(gè)月

網(wǎng)紅盤中海天府里，剛需家庭526個(gè)月社保中簽
······

一項(xiàng)項(xiàng)數(shù)據(jù)表明，天府新區(qū)過的真好。

糾結(jié)再三，本次調(diào)研放棄了原計(jì)劃的成都整個(gè)市場，只看了一個(gè)天府新區(qū)。

2021年，天府新區(qū)依然很搶手。

天府公園東萬科天府錦繡只接受預(yù)約客戶，且需要驗(yàn)資兩百萬

南湖朗基湖畔時(shí)光售樓部內(nèi)停滿了車，馬路邊上同樣被看房人塞滿車

自報(bào)剛需第二順位，直接被網(wǎng)紅盤置業(yè)顧問勸退“進(jìn)不去搖號池”

幾乎無順銷盤，均需要搖號，大多樓盤表態(tài)需要?jiǎng)傂璧诙樜患耙陨喜拍苓M(jìn)入搖號池

······

本文對準(zhǔn)天府新區(qū)，最簡單直接的小白調(diào)研稿。

市場基本面之前，簡單說說成都新的搖號政策。

2020年11月24日，成都開始實(shí)行3倍熔斷制搖號政策。

當(dāng)樓盤登記購房人數(shù)超該批次推售房源套數(shù)3倍時(shí)，根據(jù)剛需家庭、普通家庭來劃分順序，順位靠前的人進(jìn)入搖號池（推售房源套數(shù)3倍）。

其中剛需家庭細(xì)分四個(gè)順位，同一順位中通過繳納社保時(shí)長進(jìn)行第二次排序。

擁有與樓盤所在區(qū)的戶籍和社保的購房者為第一順位；

擁有與樓盤所在區(qū)戶籍的購房者為第二順位；

擁有與樓盤所在區(qū)社保的購房者為第三順位；

其他擁有該樓盤購房資格的購房者為第四順位。

天府新區(qū)沿天府大道發(fā)展，主要板塊如下。

▲非官方劃分，僅供參考

1、南湖

高新區(qū)和天府新區(qū)的承接板塊，發(fā)展最早、區(qū)域最成熟。

已交付的住宅小區(qū)眾多，居住氛圍濃厚、基礎(chǔ)配套完善；背靠6000畝南湖濕地公園，生態(tài)環(huán)境不錯(cuò)，天府新區(qū)現(xiàn)階段居住條件最好的一個(gè)板塊。

區(qū)域僅存的網(wǎng)紅盤遠(yuǎn)大中央公園上批次開盤15000元/㎡，周邊二手房20000元/㎡，有明顯倒掛，尾盤狀態(tài)中。

▲ 遠(yuǎn)大中央公園隔壁商墅朗基湖畔時(shí)光售樓部門口

整個(gè)南湖幾乎無新房供應(yīng)，即將進(jìn)入二手房市場。

2、錦江生態(tài)帶

2020年天府新區(qū)最火爆的板塊，帶緊鄰南湖，整體的界面相似，配套比較成熟（大型商業(yè)在建），坐擁天府四中、天府三小兩大王牌學(xué)校。

但區(qū)域火爆完全因?yàn)榈烷T檻和限價(jià)帶來的倒掛。

三大網(wǎng)紅盤恒大天府半島上批次14000元/㎡、陽光城未來悅上批次13000元/㎡、川發(fā)天府上城上批次13000元/㎡，產(chǎn)品面積較小，剛需客上車門檻低，且區(qū)域二手房價(jià)格21000元/㎡左右，倒掛7000元/㎡，萬人搖哄搶。

錦江生態(tài)帶板塊暫無房源可售，恒大天府半島、川發(fā)天府上城均要等下批次，已釋放出漲價(jià)2000元/㎡的信息，整體倒掛依然在。

3、天府前灣（麓山+萬安南）

天府新區(qū)比較新的板塊（上圖中麓山+萬安南的大部分區(qū)域），除麓山板塊及周邊成熟外，其他區(qū)域還在起步階段，較為荒蕪，是整個(gè)天府新區(qū)唯一存在順銷盤（直接購賣，無需搖號）的板塊。

天府前灣整體偏改善，容積率限制在2.5以內(nèi)，產(chǎn)品也不錯(cuò)，但是現(xiàn)階段大部分區(qū)域城市界面太差，規(guī)劃中央法務(wù)區(qū)也不夠亮眼。

靠近麓湖一側(cè)的網(wǎng)紅盤萬科公園城上批次開盤16000元/㎡，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于麓湖板塊28000元/㎡的價(jià)格，已無房源銷售，需等下批次。

靠近蓉遵高速的德商花樣年碧云天驕、佳兆業(yè)麓山壹號等樓盤，周邊基礎(chǔ)配套缺乏，25000元/㎡的價(jià)格無優(yōu)勢，順銷在售中。

4、麓湖（麓湖湖區(qū)+麓湖公園區(qū)）

天府新區(qū)生態(tài)環(huán)境最純粹、居住氛圍最優(yōu)質(zhì)的板塊，沿天府大道一分為二，西側(cè)為麓湖湖區(qū)，以湖島形式開發(fā)；東側(cè)為麓湖公園區(qū)，分布著紅石公園以及多個(gè)市政公園。

▲ 麓湖生態(tài)城

網(wǎng)紅盤麓湖生態(tài)城上批次開盤28000元/㎡，即便總價(jià)500萬起，依然被剛需家庭消化完畢；同區(qū)位的卓越晴翠上批次開盤28000元/㎡，已無房源銷售，需等下批次。

麓湖板塊公園環(huán)抱、生態(tài)資源優(yōu)越，產(chǎn)品改善面積大、總價(jià)高。

5、天府濱江帶+釣魚嘴

天府新區(qū)暫時(shí)未發(fā)展的兩個(gè)板塊，城市界面原生狀態(tài)，較為落后，僅臨近錦江生態(tài)帶周邊有少量項(xiàng)目，無參考意義。

▲ 釣魚嘴地鐵站附近

6、天府公園

天府新區(qū)規(guī)劃最高的中央商務(wù)區(qū)，有天府公園西、天府公園東兩個(gè)板塊。

天府公園東以產(chǎn)業(yè)為主，整體偏商務(wù)。

▲ 天府公園東現(xiàn)狀

中交、中鐵、中冶、中建、中糧、保利等央企西南總部已落地天府公園東，規(guī)劃有地標(biāo)一帶一路大廈（484米）、天府國際金融中心、天府國際會(huì)議中心、言幾又國際文創(chuàng)中心、天府國際保稅中心、大悅城、Costco城市頂級配套。

天府公園東暫無房源銷售，網(wǎng)紅盤中海天府里，產(chǎn)品偏剛需，上批次開盤23000元/㎡，低總價(jià)、低單價(jià)遭到哄搶；一路之隔的秦皇帝景，上批次開盤同樣23000元/㎡，低中簽率清盤。

相比天府公園東，天府公園西產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入較少，居住環(huán)境更純粹。

天府公園細(xì)樓盤聚集，天府七中、天府七小兩大名校落地，教育資源優(yōu)質(zhì)；南側(cè)規(guī)劃正大暹羅天地、招商時(shí)代花園城、人字綠廊開發(fā)商業(yè)街區(qū)，商業(yè)配套豐富。

產(chǎn)品整體改善，保利和光嶼湖、首開龍湖云著僅剩200㎡以上大戶型產(chǎn)品；萬科天府錦繡本批次推售房源面積169-189㎡，價(jià)格預(yù)計(jì)33000元/㎡；招商時(shí)代公園本批次推售房源面積122-166㎡，價(jià)格預(yù)計(jì)價(jià)格28000元/㎡，天府公園西最低門檻。

天府公園西價(jià)格比肩主城區(qū)、產(chǎn)品面積普遍較大，上車門檻高。

7、興隆湖科學(xué)城

興隆湖科學(xué)城承接天府新區(qū)產(chǎn)業(yè)重?fù)?dān)，環(huán)湖發(fā)展基礎(chǔ)科研（中交、中鐵、中建、電建）、生物科技、高端制造產(chǎn)業(yè)，雛形已現(xiàn)。

興隆湖北岸比較成熟，多個(gè)住宅小區(qū)交付、商業(yè)配套豐富。

地王德信紅陽湖畔云暻（天府新區(qū)樓面價(jià)地王17299.5元/㎡）預(yù)計(jì)本批次價(jià)格32000元/㎡，周邊品質(zhì)二手房35000元/㎡，有輕微倒掛。

興隆湖東岸規(guī)劃獨(dú)角獸島，以獨(dú)角獸企業(yè)孵化為主，啟動(dòng)區(qū)建設(shè)中（已確定入駐滴滴出行、字節(jié)跳動(dòng)、螞蟻金服）。

龍光天瀛預(yù)計(jì)本批次價(jià)格26000元/㎡，周邊新成交土地樓面價(jià)均在16000元/㎡之上，新樓盤價(jià)格大概率高于龍光天瀛。

▲ 興隆湖南岸現(xiàn)狀

興隆湖南岸產(chǎn)業(yè)趨向，多為產(chǎn)業(yè)配套項(xiàng)目，入場券并不多。

直說了，天府新區(qū)可以買、值得買。

一是相比其他熱門城市，天府新區(qū)單價(jià)低、上車門檻不高；

二是天府新區(qū)的規(guī)劃足夠高且利好正在一一落地，未來非?？春?。

怎么買？

1、瞄準(zhǔn)天府大道兩側(cè)，成都的主力發(fā)展方向；

2、看短期的，剛需第一順位無腦搖錦江生態(tài)帶，不用看品質(zhì)，倒掛7000元/㎡即買即賺；

3、看長期的，買頂級資源、配套的天府公園板塊，天府新區(qū)的金融城，必跑贏大勢；

4、麓湖生態(tài)城屬于跳脫市場的產(chǎn)品，很難定義價(jià)值，慎選。

關(guān)于天府新區(qū)，想說的東西很多，篇幅有限，本文僅做簡單的市場調(diào)研盤點(diǎn)，待成都調(diào)研完成，再進(jìn)行整體城市分析。

靜候。

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