《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中規(guī)定：被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照《房屋征收評(píng)估辦法》評(píng)估確定。在房屋征收的過(guò)程中，房屋評(píng)估的高低直接影響補(bǔ)償?shù)亩嗌?，?duì)被征收人而言不可小覷，謹(jǐn)防陷入房屋評(píng)估的陷阱。
評(píng)估對(duì)象
被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)包括：被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。至于搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償、被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值等不屬于必須評(píng)估的范疇，首先由征收雙方當(dāng)事人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以委托評(píng)估。
值得注意的是，對(duì)于房屋的建筑面積，應(yīng)是房屋的實(shí)際建筑面積。實(shí)踐中有些評(píng)估機(jī)構(gòu)將違章建筑面積從房屋實(shí)際面積中剔除，對(duì)違章的面積不予認(rèn)定，這種做法實(shí)屬不當(dāng)。因?yàn)?，?duì)房屋作出合法與否的認(rèn)定，顯然不屬于房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)的職能。
評(píng)估時(shí)點(diǎn)
被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)均為房屋征收決定公告之日。
評(píng)估機(jī)構(gòu)的確定
評(píng)估機(jī)構(gòu)首先該由被征收人選定，只有在被征收人無(wú)法就選定評(píng)估機(jī)構(gòu)達(dá)成一致意見(jiàn)時(shí)，才由征收人組織被征收人按照投票原則或隨機(jī)方式確定。實(shí)踐中往往出現(xiàn)直接由征收人選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的狀況，這種做法顯然是不合法的，尤其提醒被征收人注意。
評(píng)估方法
常用的評(píng)估方法主要有：市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等。
市場(chǎng)比較法指將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素等的修正，以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)法適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。而對(duì)于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等，則難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。
收益法是指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值后累加，以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法適用于評(píng)估有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。
成本法是指求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，難以運(yùn)用市場(chǎng)比較法的房地產(chǎn)估價(jià)，對(duì)于既無(wú)收益又很少出現(xiàn)買賣的公用建筑也比較適用。
假設(shè)開(kāi)發(fā)法是指對(duì)于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(純土地或在建工程等)，通過(guò)測(cè)算正常開(kāi)發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除剩余開(kāi)發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。
被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。
請(qǐng)收好以上房屋評(píng)估的基礎(chǔ)指南，遇不合理的房屋評(píng)估時(shí)，及時(shí)拿起法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益。當(dāng)然，也可以通過(guò)聘請(qǐng)專業(yè)律師，以最小的成本最大限度維護(hù)自己的合法權(quán)益。
法條鏈接
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》
第十九條：對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。
對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。
房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。
第二十條：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。
《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》
第四條：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定
第十條：被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。
第十三條：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。
可以同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。
第十四條：被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。
被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。
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