《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條第一款規(guī)定：“注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。
因此，對于房屋的價值可以采取市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)、基準地價修正法等方法。下面我?guī)Т蠹液喴私膺@些方法。
市場法：市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。值得注意的是，采用這一方法的前提條件是有同類房屋的交易可以參考。實踐中尤其是集體土地上的房屋缺乏同類房屋的交易，也就缺少了參考標準。這時候可以采取和同一個項目中其他被拆遷戶進行比較等方法來確定補償價格是否偏低。
收益法：也稱收益資本化法、收益還原法。是房地產(chǎn)評估中常用的方法之一。收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選擇適當?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值，預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象的價值的方法。被征收房屋或者類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當采取這種方法。
成本法：是指預(yù)計估價對象重置或者重建的價格扣除折舊的一種計算方法。
假設(shè)開發(fā)法：指預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。在運用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時，不用扣除利潤部分。房屋是在建工程的，應(yīng)當采用這種方法。
基準地價修正法：指政府確定公布了基準地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準地價調(diào)整得出估價對象客觀價格。但房屋的價格不僅僅受其本身的影響，而且受環(huán)境等眾多因素影響。如同一區(qū)位的房地產(chǎn)，因周邊環(huán)境不同，房屋價格可能也不同。
以上即為房屋價值評估的方法，采取的方法不同，房屋價值評估結(jié)果也會有差異。我在這里提示大家，法律規(guī)定了應(yīng)當采用什么方法進行評估，而不采取這一方法的，我們可以對此提出異議，必要時求助專業(yè)律師。
