合同審查的方法有多種，這里探討一種方法，我們姑且稱之為“風(fēng)險清單比對法”。
“合同風(fēng)險清單”相當(dāng)于“病毒數(shù)據(jù)庫”，是一個重要數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。這很像是360殺毒軟件，工程師設(shè)定病毒數(shù)據(jù)庫。通過清單所列來有針對性查殺合同中的病毒。
商品房買賣合同補充協(xié)議風(fēng)險清單
序號
風(fēng)險點
風(fēng)險點說明
風(fēng)險等級
1
商品房買賣合同補充協(xié)議背景
1、因房屋預(yù)售合同需要在房管局備案，故均屬于格式合同，開發(fā)商僅能以補充協(xié)議的形式將利益最大化。
2、各地房屋預(yù)售合同版本及條款不一，但實質(zhì)內(nèi)容基本一致，故本清單根據(jù)配套文本提供商業(yè)地產(chǎn)項目房屋買賣合同風(fēng)險清單，供各位法律人士參考使用。
核心
2
合同簽訂的告知事項
1、甲方應(yīng)明確向乙方出示了各種證件資料，并對房屋所在地現(xiàn)場及周邊環(huán)境予以認(rèn)可。
2、雙反均應(yīng)明確送達(dá)地址，若因送達(dá)地址導(dǎo)致無法聯(lián)系、無法驗房交房等情形發(fā)生，應(yīng)約定導(dǎo)致無法送達(dá)方承擔(dān)的相應(yīng)責(zé)任與后果。
3、任何一方無正當(dāng)理由均不得終止合同，否則應(yīng)當(dāng)約定的違約責(zé)任。
一般
3
按揭貸款的辦理
1、應(yīng)約定按揭貸款的辦理期限。
2、應(yīng)約定購房人主動提供辦理貸款需要的資料及征信材料，主動配合貸款銀行辦理各項手續(xù)。
3、若因個人征信問題導(dǎo)致貸款未能審批通過的，則應(yīng)由購房人自行補足差額。若無法在規(guī)定期限內(nèi)補足差額的，視為乙方違約并承擔(dān)一定比例的違約責(zé)任。
核心
4
按揭貸款的償還
1、應(yīng)約定購房人按時償還按揭貸款，防止出現(xiàn)逾期及斷貸情形的發(fā)生。
2、若因購房人原因?qū)е录追匠袚?dān)了還款責(zé)任的，則甲方有權(quán)收回房屋并由乙方承擔(dān)違約責(zé)任。
核心
5
交房及驗房
1、因乙方原因?qū)е沦J款延期的，則交房期限順延。
2、因乙方其他原因?qū)е陆环垦悠诘?，甲方不承?dān)任何責(zé)任。
3、交房時若購房人認(rèn)為存在質(zhì)量問題，則甲方承擔(dān)維修責(zé)任，但不影響辦理交房手續(xù)，購房人自甲方交付之日起承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
一般
6
面積差異處理
1、根據(jù)實測面積，以合同單價作為計價依據(jù)多退少補。
2、若需購房人補足放款，應(yīng)約定在一定期限內(nèi)補足，未在約定期限補足的需承擔(dān)一定的違約責(zé)任。
次級
7
基礎(chǔ)設(shè)施及周圍環(huán)境
1、可約定項目屬于分批分期開發(fā)，基礎(chǔ)設(shè)施配套亦需要分批分期建設(shè)，投入使用的具體時間根據(jù)甲方的項目進度自行決定，防止乙方據(jù)此追責(zé)。
2、若因其他分批分期建設(shè)的項目影響已建成房屋的使用的，則乙方表示理解并放棄追索權(quán)。
次級
8
不動產(chǎn)權(quán)證的辦理
1、根據(jù)項目的進度，產(chǎn)權(quán)證書辦理受多種因素的影響，故應(yīng)約定寬松的辦理期間，且可約定辦理產(chǎn)權(quán)證書的主體責(zé)任在乙方，甲方全力協(xié)助。
2、若因乙方未足額繳納或未繳納相應(yīng)的費用導(dǎo)致無法辦理證件或延期辦理的，甲方不因此承擔(dān)任何責(zé)任。
核心
9
質(zhì)量保證
1、若因房屋質(zhì)量問題發(fā)生爭議的，為便于解決爭議，則建議明確委托第三方鑒定機構(gòu)作為初步的爭議解決機制，若屬于主體質(zhì)量不合格的，為防止出現(xiàn)大范圍的訴訟及賠償?shù)?，可約定直接退房，將風(fēng)險控制在一定范圍內(nèi)。
2、若不屬于主體質(zhì)量責(zé)任，則可以約定維修責(zé)任，但若因乙方拒絕進入房屋的，則責(zé)任由乙方自行承擔(dān)。
次級
10
關(guān)于公共部分的使用權(quán)及收益
可明確由物業(yè)公司統(tǒng)一管理，收益提取一定比例的管理費后作為業(yè)主共同財產(chǎn)。
一般
11
可能影響房屋使用的情形
1、應(yīng)約定由于規(guī)劃、設(shè)計原因，可能會發(fā)生部分設(shè)施、設(shè)備產(chǎn)生噪音、輻射、灰塵、氣味、震蕩、光照等，購房人簽署本協(xié)議視為認(rèn)可或接受。
2、相鄰項目或本項目分批建設(shè)施工對房屋的影響應(yīng)被購房人充分考慮并予以理解，不得因此追究甲方的任何責(zé)任。
次級
12
前期物業(yè)服務(wù)
1、前期的物業(yè)服務(wù)由甲方選聘，購房人對此無異議，并遵守《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，并應(yīng)明確相應(yīng)的物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)。
2、上述管理規(guī)定及繳納費用的標(biāo)準(zhǔn)同樣適用于地下室、車庫等部位。
核心
13
房屋的使用及協(xié)助義務(wù)
1、房屋投入使用后應(yīng)遵守臨時業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定，不得擅自拆除、改變房屋的承重結(jié)構(gòu)。
2、在未經(jīng)許可的情況下，不得私自封閉陽臺。安裝防護裝置、設(shè)施或進行其他施工行為。
3、在涉及相鄰或其他業(yè)主的房屋使用時、保修、檢修時，由物業(yè)公司制定的施工單位進入房屋時購房人應(yīng)予以配合。
次級
14
房屋的坐落信息
1、房屋的樓號、房號信息均為暫定，最終以主觀部門的審核批準(zhǔn)信息為準(zhǔn)。
2、樓號、房號信息變化的，房屋的實際位置不變。
一般
