“訂金”和“定金”有何區(qū)別？簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并交納定金后，商品房認(rèn)購(gòu)人因與開(kāi)發(fā)商無(wú)法就合同條款達(dá)成一致而未簽訂合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收定金嗎？
所謂“訂金”，并不是一個(gè)規(guī)范的法律概念，其不具有擔(dān)保的功能，當(dāng)買房人不能履行合同時(shí)，并不當(dāng)然喪失要求返還訂金的權(quán)利；而當(dāng)開(kāi)發(fā)商違約時(shí)，買房人也不能要求雙倍返還訂金。但這并不意味著違約方無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任，守約方仍可依據(jù)合同和法律的規(guī)定要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任。
“定金”則是法律明確規(guī)定的一種擔(dān)保方式，買房人在交納定金后不履行合同義務(wù)的，開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收定金；而當(dāng)開(kāi)發(fā)商在收受定金后不履行合同義務(wù)的，買房人可以要求雙倍返還定金。定金應(yīng)以書(shū)面形式約定，數(shù)額不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%。
在實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商在與買房人簽訂《商品房買賣合同》前，通常會(huì)要求買房人簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)并繳納定金，認(rèn)購(gòu)書(shū)中一般僅寫(xiě)明房號(hào)、購(gòu)房?jī)r(jià)款及約定的簽約時(shí)間，對(duì)雙方具體權(quán)利義務(wù)并無(wú)明確規(guī)定。認(rèn)購(gòu)書(shū)中同時(shí)規(guī)定，買受人未在規(guī)定的期限內(nèi)與開(kāi)發(fā)商簽訂合同的，開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收定金；開(kāi)發(fā)商將房屋賣與他人而不能與買受人訂立合同的，開(kāi)發(fā)商雙倍返還定金。然而，當(dāng)雙方簽署正式合同時(shí)，買房人往往會(huì)發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商提供的合同條款中存在不公平條款，并提出修改要求，但開(kāi)發(fā)商通常不同意修改，致使雙方最終未能達(dá)成一致訂立合同。在此情況下，未能訂立合同的原因不能歸責(zé)于任何一方，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)沒(méi)收定金。
需提醒買房人的是，在發(fā)生上述情況時(shí)，買房人一定要注意保留相應(yīng)證據(jù)，以免發(fā)生糾紛時(shí)開(kāi)發(fā)商不予認(rèn)可。證據(jù)的形式可以是開(kāi)發(fā)商出具的證明，證明雙方未能簽訂合同的原因是雙方無(wú)法就合同條款達(dá)成一致；如開(kāi)發(fā)商拒絕出證，買房人也可以將自己對(duì)合同的爭(zhēng)議意見(jiàn)整理出來(lái)，以特快專遞的形式寄給開(kāi)發(fā)商，并給自己備份。因特快專遞往往有留底，萬(wàn)一發(fā)生糾紛，開(kāi)發(fā)商也難以推托。
但是，在實(shí)踐中有些精明的開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書(shū)中會(huì)寫(xiě)明“合同文本為本認(rèn)購(gòu)書(shū)的附件，認(rèn)購(gòu)人已認(rèn)真閱讀并無(wú)異議”，若認(rèn)購(gòu)人簽署了該認(rèn)購(gòu)書(shū)，則應(yīng)視為已了解并同意合同文本中的條款，屆時(shí)如再以合同中存在不公平條款為由而拒絕簽訂合同，開(kāi)發(fā)商將有權(quán)沒(méi)收定金。因此，認(rèn)購(gòu)人一定要認(rèn)真閱讀認(rèn)購(gòu)書(shū)，如合同文本作為認(rèn)購(gòu)書(shū)附件的，對(duì)合同文本也要認(rèn)真閱讀，在確定無(wú)異議后再簽署。
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