全球最大物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商安博（Prologis）2022年6月13日宣布，將以260億美元（約1730億元）的全股票交易收購(gòu)其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手杜克房地產(chǎn)（Duke Realty），雙方董事會(huì)已經(jīng)達(dá)成協(xié)議，但仍需經(jīng)過(guò)股東批準(zhǔn)。
根據(jù)房地產(chǎn)分析公司Green Street的數(shù)據(jù)，這是新冠疫情暴發(fā)以來(lái)最大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)出售交易，也是最近一年多來(lái)以來(lái)，全球房地產(chǎn)行業(yè)接連發(fā)生的大型收購(gòu)案中的最新一起。
當(dāng)下，全球房地產(chǎn)并購(gòu)市場(chǎng)正處在2007年金融危機(jī)以來(lái)最活躍的時(shí)期。全球主要股票市場(chǎng)的大幅下跌傳導(dǎo)至一級(jí)市場(chǎng)，私募股權(quán)投資的業(yè)績(jī)?cè)?022年并不好看。黑石、KKR等PE巨頭們也紛紛把主要的資金投向房地產(chǎn)，而不是私募股權(quán)。一場(chǎng)房地產(chǎn)大抄底正在進(jìn)行中。
普洛斯的“娘家”再出大手筆
這筆交易將是美國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流領(lǐng)域近年來(lái)最大的一次行業(yè)整合。
安博是一家專注于倉(cāng)儲(chǔ)物流領(lǐng)域的REIT公司，目前其投資組合包含約10億平方英尺（9億平方米）的不動(dòng)產(chǎn)，亞馬遜、聯(lián)邦快遞、家得寶等美國(guó)電商、快遞、零售巨頭都是Prologis的客戶。
安博這個(gè)名字在中國(guó)稍顯陌生，但其英文名Prologis音譯成中文是普洛斯，很多人都會(huì)非常熟悉。實(shí)際上，如今的亞洲第一、全球第二大物流地產(chǎn)公司普洛斯，最初正是源自安博的亞洲業(yè)務(wù)部門。當(dāng)然，經(jīng)過(guò)數(shù)次復(fù)雜的股權(quán)交易，現(xiàn)在的普洛斯與安博已經(jīng)沒(méi)有關(guān)系了。
在剝離出一個(gè)普洛斯之后，安博仍然擁有全球規(guī)模最大的物流地產(chǎn)投資組合。年報(bào)顯示，2021年安博總收入48億美元，截至2021年底總資產(chǎn)達(dá)585億美元。在2022年《財(cái)富》雜志全球最受尊敬公司榜單上，安博在所有房地產(chǎn)公司中排名第一。
安博的歷史可以追溯到1990年代初，算是美國(guó)最早從事REITs（房地產(chǎn)收入信托）的先驅(qū)之一。在REITs行業(yè)，資產(chǎn)收購(gòu)與出售是家常便飯。安博能發(fā)展成為如今這樣的房地產(chǎn)巨頭，也歸功于一系列的收購(gòu)，僅近些年的大交易就有2020年130億美元收購(gòu)Liberty Property Trust，2018年85億美元收購(gòu)DCT Industrial Trust。
這次被收購(gòu)的杜克房地產(chǎn)是安博在美國(guó)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一。杜克房地產(chǎn)的投資組合包含美國(guó)548處物業(yè)，總面積超過(guò)1.5億平方英尺（1393萬(wàn)平方米）的，分布在亞特蘭大、達(dá)拉斯、芝加哥、南加州和哥倫布市等地。2021年杜克房地產(chǎn)總收入11億美元，截至2021年底總資產(chǎn)104億美元。
收購(gòu)杜克房地產(chǎn)后，安博手中的物業(yè)總面積將達(dá)到11.7億平方英尺，并獲得557個(gè)新客戶。安博首席財(cái)務(wù)官Tim Arndt稱：“該交易將增加我們資產(chǎn)負(fù)債表的實(shí)力、規(guī)模和多元化，同時(shí)擴(kuò)大了安博應(yīng)用創(chuàng)新來(lái)推動(dòng)長(zhǎng)期增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。”
截至上周五（6月10）收盤，杜克房地產(chǎn)的市值約為191億美元，安博的報(bào)價(jià)與之相比溢價(jià)達(dá)36%。協(xié)議達(dá)成后，杜克房地產(chǎn)的股價(jià)在周一上漲2%，而安博則大幅下跌超過(guò)6%。
從歷史上看，安博與杜克房地產(chǎn)當(dāng)前股價(jià)都處在歷史高點(diǎn)，與新冠疫情爆發(fā)前相比，它們的股價(jià)都已經(jīng)翻倍。但自2022年以來(lái)，尤其是4月份之后，美國(guó)的REITs市場(chǎng)發(fā)生了大幅下跌。安博與杜克房地產(chǎn)的股價(jià)與年初的高點(diǎn)相比已經(jīng)分別下跌了30%和24%。
私募股權(quán)增長(zhǎng)熄火，PE轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)
自2021年以來(lái)，全球房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是美國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)活動(dòng)分外活躍。根據(jù)房地產(chǎn)服務(wù)公司仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，2020年REIT交易總額僅為170億美元，而2021年則暴增至1400億美元，創(chuàng)下歷史記錄。
進(jìn)入2022年，這股房地產(chǎn)并購(gòu)熱潮依然沒(méi)有止歇的意思。管理著全球最大規(guī)模房地產(chǎn)基金的黑石集團(tuán)，在過(guò)去半年間已經(jīng)完成了多筆重大交易，總金額近300億美元。
5月19日，黑石REIT公司（簡(jiǎn)稱BREIT）以全現(xiàn)金的方式收購(gòu)了一家自我管理的房地產(chǎn)投資信托基金Resource REIT, Inc.，交易金額達(dá)37億美元。Resource REIT, Inc.在美國(guó)13個(gè)州擁有42處多戶住宅資產(chǎn)。
4月25日，黑石不動(dòng)產(chǎn)公司（Blackstone Real Estate）宣布以76億美元收購(gòu)PS Business Parks, Inc.。該公司的資產(chǎn)包括96處物業(yè)，其中有2700萬(wàn)平方英尺辦公空間，以及800個(gè)住宅單元。
4月19日，黑石宣布以128億美元的現(xiàn)金收購(gòu)美國(guó)最大的優(yōu)質(zhì)學(xué)生公寓社區(qū)開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商American Campus Communities, Inc.。
2月16日，黑石以58億美元現(xiàn)金收購(gòu)了Preferred Apartment Communities，這家公司擁有12000個(gè)單元的住宅，以及600萬(wàn)平方英尺的購(gòu)物中心物業(yè)。
以上交易都發(fā)生在美國(guó)。在全球其他地方，黑石不動(dòng)產(chǎn)部門也在大舉收購(gòu)日本、澳大利亞等地的酒店等資產(chǎn)。在印度，黑石1月27日推出了全新物流平臺(tái)Horizon Industrial Parks，該公司擁有印度最大的物流園區(qū)資產(chǎn)組合。在中國(guó)，黑石收購(gòu)SOHO中國(guó)雖然沒(méi)有成功，但去年收購(gòu)富力物流園的交易，讓黑石在中國(guó)的物流投資組合大幅擴(kuò)張了近三分之一，達(dá)到5300萬(wàn)平方英尺，覆蓋中國(guó)23個(gè)城市。
黑石大舉抄底房地不是沒(méi)有原因的。雖然新冠疫情以來(lái)全球各大類資產(chǎn)價(jià)格普漲，但房地產(chǎn)的漲幅尤為突出（至少在美國(guó)如此），已經(jīng)成為黑石業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)最主要的引擎。2022年以來(lái)一二級(jí)市場(chǎng)企業(yè)估值下調(diào)，私募股權(quán)業(yè)務(wù)熄火，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要性就更加突出了。
2022年一季報(bào)顯示，黑石所有業(yè)務(wù)板塊的總體應(yīng)計(jì)業(yè)績(jī)凈收入（反應(yīng)季度環(huán)比增值幅度）達(dá)9%，主要是靠房地產(chǎn)業(yè)務(wù)拉高的。黑石在一季度表現(xiàn)最好的業(yè)務(wù)板塊是房地產(chǎn)（Opportunistic），環(huán)比升值10.3%。相比之下，私募股權(quán)板塊僅升值不足3%。
如果把時(shí)間拉長(zhǎng)至3月31日為止的12個(gè)月，則黑石私募股權(quán)板塊升值31%，已經(jīng)是歷史性的優(yōu)異表現(xiàn)，但與房地產(chǎn)板塊48%的升值幅度相比依然相形見(jiàn)絀。
在優(yōu)異的業(yè)績(jī)之下，黑石的房地產(chǎn)基金募資形勢(shì)極佳，規(guī)模已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了私募股權(quán)基金，雖然后者的募資規(guī)模也在創(chuàng)歷史記錄。僅在2022年一季度，黑石的房地產(chǎn)基金就新募集了170億美元，幾乎是同期私募股權(quán)基金募資額的兩倍。目前黑石的新一期房地產(chǎn)旗艦基金仍在募集中，預(yù)計(jì)下半年關(guān)閉，該旗艦基金的目標(biāo)規(guī)模是250億美元。最近兩個(gè)月，幾乎每周都有美國(guó)各州的養(yǎng)老基金宣布向該基金投資。
不僅僅是黑石，房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)規(guī)模比黑石小的多的另一大PE巨頭KKR，也表示要加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投入。2022年一季度KKR出現(xiàn)了季度虧損，主要是因?yàn)樗侥脊蓹?quán)板塊的資產(chǎn)出現(xiàn)貶值。但KKR規(guī)模不大的房地產(chǎn)投資組合卻表現(xiàn)優(yōu)異，在一季度升值了11%，部分抵消了私募股權(quán)業(yè)務(wù)造成的虧損。
面對(duì)此情此景，KKR聯(lián)席CEO Scott Nuttall在財(cái)報(bào)會(huì)上表示，KKR計(jì)劃將今年籌集的大部分資金投資于信貸、房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施。6月2日，據(jù)彭博社報(bào)道，KKR牽頭的財(cái)團(tuán)擬收購(gòu)全球最大私立醫(yī)院集團(tuán)Ramsay Health Care的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，價(jià)值58億美元。
還有4000億美元待投
自2007年的金融危機(jī)以來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)十多年的牛市，在新冠疫情之后的漲幅更加明顯。
與中國(guó)的房地產(chǎn)的高庫(kù)存相反的是，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處在低庫(kù)存狀態(tài)。近日半夏投資創(chuàng)始人李蓓在微信文章中分析認(rèn)為，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常緊張，總庫(kù)存（新屋+成屋）依然位于歷史最低水平附近，這會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)和租金上漲。
這與黑石的判斷相同。蘇世民在黑石一季度財(cái)報(bào)會(huì)上表示，黑石在美國(guó)持有的物業(yè)中，80%的物業(yè)租金上漲幅度顯著超越通貨膨脹，而且差距是“歷史性的”。
另一方面，就像前面提到的，自2022年初美國(guó)的上市REIT公司們股價(jià)達(dá)到歷史性高點(diǎn)之后，市場(chǎng)經(jīng)歷了激烈的震蕩，四月份之后更是出現(xiàn)了普遍性的單邊下跌。因?yàn)殡娚袒钴S度與疫情期間相比有所下降，近兩年最火的物流倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)首當(dāng)其沖?！度A爾街日?qǐng)?bào)》上月報(bào)道稱亞馬遜正在尋求轉(zhuǎn)租至少1000萬(wàn)平方英尺的倉(cāng)庫(kù)空間，并可能終止或重新談判部分租約，這也被認(rèn)為是導(dǎo)致安博股價(jià)下跌的原因之一（安博為亞馬遜提供大部分的倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施）。另外，更大的爭(zhēng)議是呼之欲出的加息會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成多大影響。按現(xiàn)在的架勢(shì)，2022年幾乎肯定會(huì)成為自2007年以來(lái)房地產(chǎn)并購(gòu)交易規(guī)模最大的一年，這難免會(huì)讓人聯(lián)想到上一次周期中，很多房地產(chǎn)基金在幾個(gè)月內(nèi)虧掉了十年的收益。
但是，在2022年強(qiáng)勁的募資之下，各大PE的房地產(chǎn)基金繼續(xù)加碼抄底房地產(chǎn)的趨勢(shì)無(wú)論如何不會(huì)改變。與私募股權(quán)基金不同，房地產(chǎn)基金的資金通常是有股息的，這意味著募資與投資之間不能有太長(zhǎng)的時(shí)間差。
還是以黑石為例。財(cái)報(bào)顯示，截至2022年一季度末，黑石的房地產(chǎn)基金干火藥規(guī)模高達(dá)363億美元，再加上杠桿，這意味著黑石可以發(fā)起千億美元級(jí)別的交易。這還沒(méi)考慮到黑石一季度之后的新增募資。
而根據(jù)美國(guó)Chilton Capital Management的數(shù)據(jù)，截至2022年5月31日，市場(chǎng)上總計(jì)有3930億美元的私人資本準(zhǔn)備投資部署到商業(yè)地產(chǎn)或者收購(gòu)上市REITs。全球房地產(chǎn)大抄底才剛剛開(kāi)始。（文/陶輝東，來(lái)源/投中網(wǎng)）
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