傅天穎的龜毛交屋術
撰文者：劉 萍
Q1交屋時，只要屋況跟當初看屋時一樣，就可以交屋了嗎？ Q2如果屋子有漏水的瑕疵，我要如何處理？可以不點交嗎？ Q3新家完工了，但附贈的廚具沒裝好，建商要我先住進去再改善，這樣好嗎？
傅天穎表示，交屋要有耐心和細心，不能草率，因為交屋驗收就是購屋人自保的最後一道防線。（攝影者．張智傑）
自2004年至2007年，每年核發(fā)住宅建築執(zhí)照戶數(shù)都超過10萬戶，以工程約2年至3年推估，今、明兩年，每年將有逾10萬戶的完工新屋要交屋，創(chuàng)近5年新高。
新成屋有交屋潮，中古市場也沒閒著。信義房屋企畫研究室主任蘇啟榮表示，全臺的中古屋成交量2009年3月大增40%，4月則持續(xù)成長力道，上揚逾10%。在此情況下，今年全年買賣房屋件數(shù)可望突破60萬戶。
而內(nèi)政部建築研究所的「臺灣住宅需求動向調(diào)查」顯示，每年約有近20萬人，是首次購屋。正因有這麼多人第1次買屋，對交易流程完全陌生，辦理交屋更是完全沒有經(jīng)驗，所以只要其中一個環(huán)節(jié)疏忽、出問題，可能就是數(shù)十萬元至數(shù)百萬元的損失。
窗簾鉤會掉、踢腳板擋住門 沒檢查就不會知道
根據(jù)行政院消費者保護委員會統(tǒng)計，過去8年，購屋糾紛一直是糾紛排行榜第1名，2008年更多達3,030件，其中與交屋有關的問題最多，如坪數(shù)不符、產(chǎn)權不清、稅費分擔爭議等。在今年交屋高峰期之下，類似糾紛恐怕會更多。
藝人傅天穎，投資房地產(chǎn)逾15年，買過的房子，從預售、新屋、中古到透天別墅都有，與建商、房仲和設計師都交手過，經(jīng)手的房子不下20間，累積獲利超過1,200萬元，是演藝圈內(nèi)公認的房地產(chǎn)達人。
2008年，她住進臺北縣永和市的新家，光是看屋就不下30次。而一談到交屋，她眉頭一皺的說：「交屋比看屋要更詳細，不然就要花很大筆的錢修補，傷錢又傷心，會很虧?！乖瓉恚堤旆f最近就遇到了交屋糾紛，讓她頗為不愉快。
喜歡房屋，更喜歡設計的傅天穎，每買一間房子，不管投資或自住，無論是新屋還是中古屋，她都會再做裝潢。
最近，她投資的一間房子裝潢完工，但在交屋時逐一項目檢查，卻發(fā)現(xiàn)掛窗簾的鉤子會掉、大門因踢腳板做得太突出而無法全開，當場她就請設計師要再做修改，同時也扣住部分尾款不付。
可是，設計師卻遲未修改，並且避不見面。房子一天沒弄好，就少一天租金收益，傅天穎再次確認合約上都有載明這些注意事項後，寄出存證信函給設計師，案子送到調(diào)解委員會進行協(xié)調(diào)。
協(xié)調(diào)過程中，設計師指稱，所有裝潢都是依傅天穎要求做的，將問題推給她?！缚墒牵覀円龅捻椖?，甚至用料、用量、牌子、尺寸，幾乎都有簽注意事項和備註，若過程中有狀況，他應就設計專業(yè)再跟我討論，而不是硬做完，要我埋單！」傅天穎語氣堅硬的說。
事前把細節(jié)寫入合約 交屋時逐條檢視
正因為傅天穎有在合約做詳盡的記錄，協(xié)調(diào)結果，傅天穎可以獲得賠償金。但她並不愛金額的賠償，「因為拿錢不一定夠我重修，所以我要求設計師負責限期修好?！垢堤旆f說。
善用合約保障自己的傅天穎，這次還是會在合約上記載交屋日期、工作日是幾天、緩衝期是多久，全都要寫得很清楚，完工了，她才會簽交屋單點收。
這個經(jīng)驗，已不是傅天穎第1次在交屋中，成功為自己爭取權益。2年多前，她看上臺北市鬧區(qū)的一間預售屋，經(jīng)她來回殺價後，以不到8折的價格成交。
對於預售屋，傅天穎最在意建商的財務要穩(wěn)，施工品質和保固才會好，當時她看到契約寫明，會有4家金融機構做履約保證，就付訂金、簽字了。只是，傅天穎為求更安心，便自己打電話到一家家金融機構問，結果發(fā)現(xiàn)，竟只有一家銀行願承做履保，「很怕花了錢，日後交不了屋，我就寄存證信函給建商，才順利退屋，拿回自己辛苦賺的血汗錢?！?div style="height:15px;">
外表看來大剌剌的傅天穎，卻這麼懂得斤斤計較，其實是吃過苦頭、繳了學費，才得到這些寶貴經(jīng)驗。
剛開始投資房地產(chǎn)時，她看屋、交屋上也很粗心，只看格局、光線，沒注意看天花板，2小時就開心的簽交屋單了?！赣幸淮危劝徇M去時，才發(fā)現(xiàn)廁所有反潮的問題，要修改得花上好幾十萬元?！垢堤旆f說。
後來，傅天穎就從看屋開始，仔細檢查，見有問題就殺價、要求修改，到交屋前2、3天，就重新細看合約、產(chǎn)權文件等。
水電全開半日才保險 3步驟確保權益
交屋當天，最少要待上一天，就算建商、房仲或設計師會說有保固期，但她還是要逐項細看。她尤其特別注意水電，就把全部電燈、冷氣都開一整個早上，看會不會跳電，也把廚房、浴缸、洗臉盆等所有水龍頭全開，檢查水流是慢是快、會不會積水。
傅天穎表示，交屋要有耐心和細心，不能草率。畢竟，大家存了好幾年的數(shù)百萬元積蓄，經(jīng)大半年挑選、看屋、殺價和裝潢的心血，若不想在最後一刻功虧一簣，交屋驗收就是購屋人自保的最後一道防線了。
買屋流程中，簽約、交屋是為風險把關的兩大關鍵時點，而一旦你簽完約後，一切的權益和保障，就只剩交屋這一道最後防線了。
消基會房屋委員會召集人林旺根說，買賣雙方簽定了契約，接下來就是履行，交屋則是讓你有機會做抗辯。所以交屋時最大的重點，就是檢查賣方給你的文件、房子，是不是符合交易契約裡所約定的內(nèi)容。
林旺根建議，一般購屋人可像傅天穎般，在收到交屋通知時，還要再翻出並逐條記下契約內(nèi)容，並預擬好檢核清單及注意事項，到了交屋時，才不至於毫無頭緒、亂中出錯。
一般而言，當購屋人收到交屋通知，代表房地產(chǎn)權已移轉登記到買方名下，賣方要把相關產(chǎn)權文件及房子交付給買方，買方則須把尾款付清給賣方。由此，可將交屋分為兩大部分，一是「產(chǎn)權文件」交付，二是「房屋實體」交付。
最常見的6大交屋糾紛
步驟1》當場取得12文件
產(chǎn)權文件的交付，在預售屋又稱之為「行政交屋」。卓群不動產(chǎn)估價師事務所所長韋月桂表示，買方必須取得的產(chǎn)權相關文件資料和物品，大約有12件：
1.土地所有權狀（正本）：要核算購買的土地面積、坪數(shù)。
2.建築物所有權狀（正本）：要核算建物面積、坪數(shù)。
3.買預售屋，建商要交付使用執(zhí)照（影本）。
4.買預售屋，建商給房屋保固證明書；買中古屋，房仲給屋況保證書。要看是否詳載保固內(nèi)容、期限，以及售後服務的單位和聯(lián)絡方式。
5.產(chǎn)權移轉登記，設定稅費、代書代辦費用及其他規(guī)費明細。
6.無輻射鋼筋汙染之保證書。
7.無海砂屋之保證書。
8.屋內(nèi)的設備應檢附使用手冊。
9.社區(qū)管理規(guī)章：社區(qū)管理規(guī)章為社區(qū)住戶須遵守的規(guī)約，以配合社區(qū)委員會管理運作。
10.拿回當初簽立的本票，並且作廢。
11.房屋鑰匙和門禁卡。
12.交屋結算清單的收據(jù)影本：若賣方未付清分攤的水電、稅等相關費用，可代扣相當費用或另行約定。
在這12大文件與物品中，土地與房屋的權狀是最基本、也最重要的文件，所以買方在拿到文件後，一定要確認產(chǎn)權清楚無誤，並且仔細審查登記事項，如地段、地號、權利範圍、面積等。
永慶房屋中和積穗店是永慶去年的成交件數(shù)冠軍王，店長林泰隆提醒，中古屋因產(chǎn)權結構較複雜，買方最好再要求取得以下的文件：
1.請賣方提供原本購買此一房地的合約，以及最近的土地與建物謄本，確認該房地是否被賣方做為其他抵押或設定之用，或賣方是否塗銷抵押權。
2.最近一次繳清的管理費、水電費、瓦斯費、房屋契稅、地價稅等相關帳單影本，以免因積欠未繳而起糾紛。而依使用者付費的原則，在土地建物點交日之前，均由賣方負責繳納；點交日之後，由買方繳納，該稅費以點交日為準，按當年度日數(shù)比率負擔。
步驟2》實體驗收看10大重點
在進行到房屋現(xiàn)場的點交時，面對具有交屋專業(yè)的建商、房仲或裝潢設計師，經(jīng)驗不足的一般購屋人，該如何做準備？
瑞士檢驗公司SGS集團（Société Générale de Surveillance）營建管理經(jīng)理梁惠銘表示，對賣方，尤其是建商來說，會很希望快快交屋完，落袋為安，「此時，購屋人千萬別受現(xiàn)場交屋人員催促的影響，而急著交屋。寧願依自己的步調(diào)，慢慢且清楚的點收，以免錯失可與建商談判的最後籌碼?！?div style="height:15px;">
梁惠銘也進一步建議，購屋人可根據(jù)契約內(nèi)容、預定進屋後的動線，事先擬列一個現(xiàn)場交屋的流程和檢查表。通常，在房屋現(xiàn)場驗收的項目，包括有門、窗、天花板，到機電設備等。而檢查時，要注意10大問題：
傅天穎強調(diào)，雖然建商也會提供驗收表、變更工程檢查表和平面圖，但較為概略，所以最好還是用當初與建商、設計師簽定載明的合約書，逐一比對。同時要記得，可請較有經(jīng)驗和專業(yè)的親友陪同，並準備一些可輔助檢查的小工具。
至於攸關居住安全與品質的耐震、施工與建材品質、隱藏性汙染等問題，因一般消費者較難判斷，或許可委請專業(yè)的房屋檢驗師協(xié)助，並以專業(yè)檢驗報告做依據(jù)，將有利於購屋人與建商、裝潢設計師的斡旋談判。
多一分細心與耐心，就能減少糾紛發(fā)生的機率，而再次檢視瑕疵，確定改善無誤，在簽下交屋單後，依合約交付尾款給賣方，你就完成交屋程序，成為房子的新主人，可以歡喜進住了。
