從幾周前實盤以來，在雪球上不僅遇到了一些重倉萬科志同道合的朋友，也有一些不太理解為什么要把所有倉位放在一只股票上的朋友。
有人說雞蛋不應該放在同一個籃子里，也有人說雞蛋就應該放在一個籃子里。投資里的事情本就見仁見智，不過既然把雞蛋放在了這個籃子里，也和大伙聊一聊我這么放的一些理由。
一．萬科管理層比多數(shù)人想象的要優(yōu)秀
我翻了之前的文章，許多認為萬科不好的球友的第一個觀點便是管理層的不靠譜。大概的理由有幾個：管理層不思進取地產(chǎn)業(yè)務連續(xù)未增長、管理層打壓股價好讓自己增持、跟投制度損害股東權益等等。
我在之前的一篇長文中聊到過，投資中最重要的事情就是投人，如果連人都不靠譜，我是萬萬不敢買入甚至重倉的。就萬科而言，我與許多人認為其不靠譜的觀點恰恰相反，我認為萬科管理層團隊是整個A股最為優(yōu)秀的團隊。
首先萬科團隊始終保持足夠的危機感。萬科這家公司，無論是業(yè)務選擇、會計制度、公開發(fā)言等都充滿著謹慎與保守的風格，這也是其危機感的表現(xiàn)。2014年提出的“白銀時代”，2018年提出的“收斂聚焦”，事后也無不驗證了其保持危機感的正確性。所以2020年面對融資日益收緊的房地產(chǎn)行業(yè)，其他家賣身打折，萬科卻手握千億現(xiàn)金保持從容。我相信大家有聽過一句話，假設中國房地產(chǎn)行業(yè)整體垮掉，最后活下來的一家大概率會是萬科。
其次萬科的業(yè)務多元化已遠超行業(yè)至少兩個維度。萬科管理層不思進取嗎？我想恰恰相反。萬科除了主營業(yè)務行業(yè)前三外，物業(yè)、物流地產(chǎn)、長租公寓都做到了公認的行業(yè)第一。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務在保持原有節(jié)奏的基礎上，TOD業(yè)務和舊改業(yè)務也被確認為兩個新的增長點；物業(yè)除住宅、商業(yè)物業(yè)外，城市物業(yè)乃至物業(yè)平臺也成為了兩個增長點；物流、長租公寓除了主業(yè)持續(xù)增長外，在REITs方面也在不斷探索。多項多元化業(yè)務行業(yè)公認第一，且在前沿領域持續(xù)做出探索，如果認為這叫不思進取的話，我想是不是有點過于苛求了？
第三萬科管理層知世故而不世故，這是最讓我欣賞的地方。如果我問一句誰不愛錢，我想沒人會回答不是吧？我曾在房地產(chǎn)行業(yè)工作過，深切的知道若是想要搞錢，這個行業(yè)從上到下有無數(shù)種不計入報表的方式。萬科一方面高壓的內(nèi)部反腐，另一方面給到足夠的激勵，恩威并施在制度上和人性上減少人員犯錯的概率，我想會比許多賬面上看起來干干凈凈的企業(yè)好很多。
最后是過去幾十年有不少挑戰(zhàn)過萬科團隊，但最后他們都輸了，團隊戰(zhàn)績斐然！
郁亮有一句話我很想放在這里：“我們早就不在意第一第二了，我們心中只有美好生活”。這個b裝的，我很欣賞！
二．房地產(chǎn)行業(yè)比多數(shù)人想象的要廣闊
關于房地產(chǎn)行業(yè)前景的分析，我在之前有一篇文章《市場對地產(chǎn)行業(yè)錯的有多離譜？》中有具體聊過數(shù)據(jù)。在這里需要和大家分享主要有三個點：
首先今年兩年的房地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模大概率會打破之前的市場預期。文章里可以看到，市場主流預期是19、20、21三年會出現(xiàn)行業(yè)下滑的拐點，但2019年實際已經(jīng)超出預期正增長，2020年到目前的銷售數(shù)據(jù)看，大概率同樣會超出預期正增長。等到預期翻轉的時候，估值顯然會得到一波修復。
第二是行業(yè)必定將迎來一個至少兩萬億級的龍頭。房地產(chǎn)行業(yè)最悲觀的預期也是長期穩(wěn)定在年10萬億的銷售額，按10%凈利率、15pe看，這個行業(yè)最悲觀也值得有15萬億市值。剩下的問題是，龍頭房企能占到多少市占率。橫向比較起其他行業(yè)，2019年白酒不到6000億規(guī)模、保險行業(yè)4萬億左右規(guī)模、醬油行業(yè)不到1000億規(guī)模，龍頭房企規(guī)模遠低于上述三家。
第三是地產(chǎn)行業(yè)必將迎來轉型和價值重估。如果說對于第二點還是秉持賽道論的話，那么物業(yè)應該是一個好賽道吧！按照主流預計，2030年物業(yè)行業(yè)都有機會達到萬億規(guī)模。物業(yè)行業(yè)除理論永續(xù)、行業(yè)剛起步外，還具備平臺特性，理應獲得更高的估值。也就是說，在那時光物業(yè)都有可能產(chǎn)生至少一家不低于龍頭白酒市值的公司。
三．萬科業(yè)務發(fā)展比多數(shù)人想象的要更有前景
萬科并不只是一所賣房子的企業(yè)，而是美好生活服務商。這是一種思維的轉變！這是屬于不同維度的打擊！就如同當年的諾基亞和蘋果！
如果你把賣房子當成賣諾基亞，賣完就結束了，當然不能理解萬科這家企業(yè)在做的事情。但如果你把賣房子當成賣蘋果手機，賣完只是剛剛開始，后續(xù)能夠通過持續(xù)提供產(chǎn)品和服務產(chǎn)生價值，這才是萬科正在做的事情！
我們想象一個場景：一個大學畢業(yè)生來到一所城市，住進了萬科的公寓，感受到萬科給小區(qū)和城市帶來的物業(yè)體驗后，大概率會更愿意住進萬科的房子。住進萬科的房子后，使用社區(qū)平臺可以直接下單購買萬科整合的食品，其中有一部分產(chǎn)自萬科農(nóng)場，出廠后由萬科物流送到小區(qū)，由萬科物業(yè)送到家門口！
四．當前萬科的股價具有足夠的安全邊際
首先從股息方面，按當前萬科股價計算，萬科的股息率約為3.7%。按照2019財報所隱藏的利潤及萬科激勵制度看，2020、2021年維持15%增長為大概率事件。萬科業(yè)績推廣會上郁亮有提到：如果沒有疫情，公司還是會維持35%的分紅比例的。在當前國內(nèi)疫情基本控制的前提下，我們判斷2020、2021年分紅率將回升至35%。根據(jù)上述假設，對應股息率將達到約4.96%、5.7%，將高于融資利率。
其次從業(yè)績角度看，業(yè)績推廣會上祝九勝有提到：在2-3月份銷售減少了510億元，后面盡量補回來，盡可能減少影響。2020年銷售下降是一個小概率問題。按照萬科一貫保守的風格來看，2020年的銷售金額會有一個穩(wěn)中求進的結果。
第三根據(jù)萬科的回購公告可以看出，萬科在股價下跌30%或破凈時會開啟300億左右的回購。該價格遠高于目前240%擔保比例的爆倉價。
最后從各方持倉成本來看，25元左右的萬科會是一個管理層心里的底部價格。
五．拿萬科，睡好覺！
最后我想說，我拿過很多股票，但是很難找出來一只像如今的萬科一樣，無論管理層、行業(yè)、企業(yè)都存在預期差，而且還有足夠安全邊際的股票。敢單調(diào)萬科最重要的一個原因：拿著他我吃得飽、睡得香！
時間會帶來答案吧！
